Jason Yu 유형석 호주 한국인 회계사 변호사 세무사 (개인 블로그)

부동산 계약 취소, 옵션 수수료 몰수와 연속 사건(Continuum of Events): 자본이득세(CGT) 처리 방법 부동산 매매 계약 취소로 인한 계약금 몰수(Forfeited Deposits), 옵션 수수료(Option Fee) 발생 시 자본이득세(CGT)가 부과되며, 연속 사건(Continuum of Events)이 적용될 경우 세금 처리가 달라질 수 있습니다. 호주 세무 지침 TR 1999/19 및 기타 ATO 규정에 따르면, 계약금 또는 옵션 수수료가 몰수된 경우 자본 이득으로 과세가 이루어지지만, 연속 사건이 성립되면 다른 세금 혜택이 제공될 수 있습니다. 이번 글에서는 몰수된 계약금, 옵션 수수료, 연속 사건 개념을 중심으로 자본이득세 적용 방식을 설명하겠습니다. 1. TR 1999/19에 따른 계약금 몰수 시 자본이득세(CGT) 처리 TR 1999/19는 부동산 매매 계약이 취소되어 계약금이 판매자에게 몰수 된 경우를 CGT 이벤트 H1 로 간주하며, 이를 자본 이득으로 처리하도록 규정합니다. 계약금은 단순한 소득이 아닌 자본 이득으로 간주되어 CGT 과세 대상이 됩니다. CGT 이벤트 H1 의 자본이득 계산 : 계약금은 자본 수익에 포함되며, 계약 관련 비용(법률비용 등)이 차감되어 최종 자본이득이 산정됩니다. 이 금액은 계약금이 판매자에게 귀속되는 시점에 과세 대상이 됩니다. 이 경우 CGT 50% Discount 할인 혜택은 받을 수 없습니다. 예를 들어, 구매자가 부동산 계약금으로 5만 달러를 지불했으나 계약이 취소되어 판매자가 이를 몰수했다면, 5만 달러는 CGT 이벤트 H1로 자본이득세가 부과됩니다. 2. 옵션 수수료(Option Fee) 몰수와 CGT 이벤트 D2 적용 옵션 수수료는 구매자가 부동산을 특정 가격에 매수할 권리를 얻기 위해 판매자에게 지급하는 금액입니다. 만약 구매자가 해당 옵션을 행사하지 않으면, 옵션 수수료는 판매자에게 몰수되며, 이는 CGT 이벤트 D2 로 처리됩니다. CGT 이벤트 D2란 : 옵션을 부여한 후...

부동산 개발 - 양도소득세 (CGT) 또는 소득세 (Income Tax)? 호주에서 부동산 개발은 부동산 소유자들이 뒷마당을 분할해 매각하거나 기존의 토지를 완전히 재개발하는 형태로 많이 이루어집니다. 이러한 개발에서 발생하는 수익은 양도소득으로 간주되어 양도소득세가 부과될 수도 있고, 소득으로 간주되어 소득세가 부과될 수도 있습니다. 각 상황에 따라 적용되는 세금 종류가 달라지며, 세금 계산 방식에도 큰 차이를 보입니다. 이번 글에서는 개발 시 어떤 세금이 적용되는지, 양도소득과 소득을 구분하는 요소 및 이에 따른 세금 차이를 알아보겠습니다. 양도소득(Capital Gains)과 소득(Income)의 구분이 중요한 이유 호주에서는 1985년부터 양도소득세(CG)가 도입되었으며, 양도소득과 소득의 구분이 세금에 큰 영향을 미칩니다. 양도소득세는 자산 보유 기간에 따라 할인 혜택이 적용되지만, 소득세는 사업 수익으로 취급되어 더 높은 세율로 과세될 가능성이 큽니다. 이러한 구분은 상황에 따라 전문가들도 판단하기 어려울 수 있으며, 사업자에게 큰 경제적 영향을 미칠 수 있습니다. 자본(Capital)으로 분류될 때의 이점 양도소득세로 분류되는 경우 여러 세금 혜택을 받을 수 있습니다: 양도소득세 50% 할인 혜택 : 1년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득세의 50% 할인이 적용됩니다. 소규모 사업자 CGT 혜택 : 자격을 갖춘 소규모 사업자는 추가적인 CGT 혜택을 받을 수 있습니다. 1985년 9월 20일 이전 취득 자산의 CGT 면제 : 1985년 이전에 취득한 자산의 경우 양도소득세가 부과되지 않습니다. 주거지 면세 혜택 : 주거지로 이용하던 부동산을 매각하는 경우, CGT 면세 혜택을 받을 수 있습니다. 반대로 개발이 상업적 활동으로 간주되면, 발생한 수익은 소득으로 분류되어 사업 소득 또는 단발성 수익으로 보고되며, 일반 소득세율이 적용됩니다. 부동산 개발 시 적용 가능한 세 가지 결과 부동산을 분할하거나 개발할 때 발생하는 수익이 세법상 어떤 성격을 가...

호주 주택 매각 시 CGT 면제 받는 방법: Main Residence Exemption 자격 요건과 핵심 팁 호주에서 주거지(주요 거주지, Main Residence)를 매각할 때 발생할 수 있는 양도소득세(CGT)를 면제받기 위해서는 일정한 자격 요건을 충족해야 합니다. 이는 주택을 매도하거나 자산을 처분할 계획이 있는 호주 거주자들에게 매우 중요한 사항으로, 세금 부담을 크게 줄일 수 있는 중요한 혜택이기도 합니다. 이번 글에서는 CGT 면제 자격 요건과 그와 관련된 다양한 세부 사항을 상세히 살펴보며, 호주에서 주택을 소유한 분들이 꼭 알아야 할 정보를 제공하겠습니다. 주거지 양도소득세 면제 자격 요건 다음 조건을 충족할 경우, 귀하의 주택은 양도소득세(CGT)에서 면제될 수 있습니다: 거주지 소유와 거주 기간 : 해당 주택은 귀하, 배우자 또는 부양가족이 소유 기간 동안 실제로 거주 했어야 합니다. 즉, 해당 주택이 귀하의 주요 거주지로 사용되었는지가 중요한 요소입니다. 소득 창출 활동 : 주택이 소득 창출 목적으로 사용되지 않았어야 합니다. 즉, 주택에서 임대를 하거나 사업 운영에 활용된 경우, 또는 부동산 투자를 목적으로 매입해 리모델링 후 매각한 경우는 면제에서 제외됩니다. 단, 부분적인 면제가 적용될 가능성도 있으며, 이를 확인하려면 **CGT 재산 면제 도구(CGT property exemption tool)** 를 사용해 면제 비율을 계산할 수 있습니다. 부동산 면적 : 해당 주택이 위치한 토지가 2헥타르 이하 여야 합니다. 만약 이를 초과하는 경우, 면제 혜택이 제한될 수 있습니다. 이러한 조건을 모두 충족할 경우, 주택을 매각할 때 발생하는 **자본 이익(capital gain)**에 대해 양도소득세를 납부하지 않아도 되며, 반대로 **자본 손실(capital loss)**이 발생한 경우에도 그 손실을 세금에서 공제할 수 없습니다. 주거지란 무엇인가? 주거지는 보통 귀하가 실제 생활하는 장소 로 정의되며, **주요 거주지(main re...

  55세 이상을 위한 슈퍼 전략: 다운사이징 기여금의 장단점 최근 호주 부동산 가격이 최고점을 찍은 후 둔화되는 움직임을 보이면서, 많은 분들이 부동산 매각을 고려하고 있습니다. 만약 55세 이상이고, 퇴직연금(Superannuation)에 모아둔 은퇴 자금이 부족하다고 느낀다면, 부동산 매각 후 Downsizer Super 기여금 을 꼭 고려해보세요. 이 제도를 통해 슈퍼애뉴에이션에 최대 $300,000까지 추가로 기여할 수 있어, 은퇴 자금을 한 번에 크게 늘릴 수 있습니다. 슈퍼애뉴에이션(Superannuation)을 통해 다운사이징 기여금을 납부하는 것은 호주에서 55세 이상의 개인들이 주택 매각을 통해 은퇴 자금을 효과적으로 증대시킬 수 있는 특별한 방법입니다. 그러나 이러한 방식에는 장점과 단점이 모두 존재하기 때문에, 각자의 재정 상황에 맞는 신중한 판단이 필요합니다. 이 글에서는 다운사이징 기여금 납부의 기본 요건을 정리하고, 이를 선택할 때 고려해야 할 주요 장단점에 대해 설명하겠습니다. 다운사이징 기여금 (Downsizer Contributions)이란? 다운사이징 기여금은 개인당 최대 $300,000까지 슈퍼애뉴에이션에 추가로 기여할 수 있는 제도입니다. 이는 부동산 매각 후 은퇴 준비를 위한 자금을 한 번에 크게 늘릴 수 있는 좋은 기회입니다. 하지만 몇 가지 중요한 요건과 규칙이 있습니다. 기본 요건 연령 제한 : 2023년 1월 1일부터 55세 이상인 경우에만 해당됩니다. 주택 소유 요건 : 기여를 하려면, 본인 또는 배우자가 해당 주택을 최소 10년 이상 소유하고 있어야 합니다. 그리고 해당 주택은 한때 주거지로 사용된 기록이 있어야 합니다. 단, 캐러밴, 하우스보트, 또는 이동식 주택은 해당되지 않습니다. 기여 기간 : 주택 매각이 완료된 후 90일 이내에 다운사이저 기여금을 납부해야 합니다. 한 번만 가능 : 다운사이징 기여금은 한 번만 사용할 수 있으며, 이전에 이 기회를 사용한 적이 없어야 합니다. 여기 몇 가지 다운...

호주 임대 부동산 세금 신고: 절세를 위한 필수 체크리스트 10가지 호주에서 임대 부동산을 소유하고 있다면 세금 신고 시 흔히 발생하는 실수를 피하는 것이 중요합니다. 호주 국세청이 발표한 아래의 상위 10가지 팁을 통해 올바른 세금 처리를 하고 시간과 비용을 절약하세요. 1. 초기 수리비와 부동산 증개축비 정확한 처리 초기 수리비 : 부동산 구입 시 이미 존재하던 손상에 대한 초기 수리비는 자본 비용(capital improvement)으로 처리되어 즉시 공제할 수 없습니다. 예를 들어, 초기구매후 입주전 바닥을 수리하거나 창문을 교체하는 경우, 이는 연간 2.5%씩 40년 동안 자본비용(capital works deduction)으로 공제됩니다. 증개축 비용 : 부동산 구조물 전면 교체 또는 화장실 리모델링과 같은 경우, 이는 자본 공제(capital works deduction)로 처리되어 40년 동안 매년 2.5% 공제할 수 있습니다. 고가 항목 교체 : $300 이상 비용이 드는 품목(예: 온수 시스템 교체)의 경우, 해당 비용을 가치 하락 감가상각으로 나누어 여러 해에 걸쳐 공제해야 합니다. 2. 대출 이자 공제 임대 부동산을 위해 받은 대출의 이자는 공제 가능합니다. 하지만 대출금을 리파이낸스해서 개인 용도로 사용한 부분(예: 보트 구매, 휴가 및 자녀 사립학교 학비 등)은 해당 금액에 대해 공제할 수 없습니다. 3. 대출 시 발생한 차입  비용 공제 차입 비용 (Borrowing Expenses) 이 $100를 초과할 경우, 이를 5년에 걸쳐 공제해야 합니다. $100 이하인 경우, 해당 연도에 전액 공제할 수 있습니다. 차입 비용에는 대출 설립 수수료 (Loan establishment fees)와 같은 항목이 포함되지만, 부동산 구매에 따른 인지세(stamp duty)는 포함되지 않습니다. 4. 구입 비용 공제 부동산 구입 시 발생한 변호사 비용, 인지세 (stamp duty)는 공제할 수 없지만, 부동산 매각 시 자본이득세(CGT)를...

호주 부동산 개발 시 자주 발생하는 GST 문제와 해결 방안 최근 호주 교민들 사이에서 주택을 허물고 Duplex나 Townhouse를 신축하여 판매하는 방식으로 재산을 증식하려는 시도가 늘고 있습니다. 하지만 이 과정에서 많은 분들이 부가가치세(GST) 관련 규정을 간과하여 예상치 못한 문제에 직면하고 있습니다. 특히, 마진 스킴(Margin Scheme)을 활용한 거래에서 원천 징수와 관련된 혼란이 많습니다. 이 글에서는 호주 부동산 개발 시 발생할 수 있는 GST 문제와 해결 방안에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이미 지난 과거에 호주 부동산 개발 및 GST 그리고 Margin Scheme등을 본 블로그를 통해 설명드린바 있습니다. [이전블로그] 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (3회) - 부동산 개발 (29/04/2013) [이전블로그] 호주 신규주택 구입시 구매자의 GST 납부관련 소식 (17/09/2018) 마진 스킴(Margin Scheme)을 사용하는 판매에서의 원천징수 마진 스킴은 부동산 판매 시 총 판매가의 1/11이 아닌 이익 마진(부동산 판매가와 토지 등의 구매가 차액)의 1/11을 기준으로 GST 납부액을 계산하는 방법입니다. 이 방법은 특히 개발 부지 구매 시 GST를 클레임하지 않은 경우에 해당하며 흔히 볼수 있는 주택을 구매하여 허물고 새 주택을 짓는 경우가 이에 해당하며, 이때 구매자가 반드시 서면으로 동의해야 합니다. 만약 GST Free인 Going Concern으로 구입한 경우, 원 판매자 역시 GST를 포함한 과세 판매(Taxable Sale)가 아닌 Margin Scheme 등으로 구매했어야 합니다. 주택 개발업자로서 GST 마진 방식이 수익에 미치는 영향을 이해하는 것은 매우 중요합니다. 주택 구매자는 일반적으로 GST 크레딧을 청구할 수 없기 때문에, GST 금액이 포함되더라도 지불 의사가 있는 가격은 언제나 GST 포함 가격입니다. 따라서 마진 스킴을 통해 GST를 줄일 수 있다면 이익을 극대화할 수 있습니다...

호주의 부동산 시장은 최근 몇 년간 폭발적인 인구 증가와 더불어 지속적인 가격 상승을 경험하고 있습니다. 이는 고이자 환경에도 불구하고, 부동산 가격이 연일 최고가를 경신하며, 많은 사람들이 집을 구매하기 어려운 상황에 처하게 되었음을 의미합니다. 이러한 현상은 주택 수요가 공급을 초과하는 주요 도시와 지역에서 특히 두드러지게 나타나고 있습니다. 호주에서 주택 투자의 매력적인 측면 중 하나는 세금 혜택과 관련된 부분입니다. 특히, 본인이 거주 목적으로 사용하는 주택(일명 Main Residence)의 경우 매각 시 발생하는 양도소득에 대해 양도소득세(Capital Gains Tax, CGT)가 면제된다는 점입니다. 이는 매우 중요한 세금 혜택으로, 투자자들에게 주택을 장기간 보유하는 것이 유리할 수 있도록 합니다. 이러한 세금 혜택은 투자자들이 부동산 시장에 투자를 지속하게 만드는 주요 동기 중 하나이며, 특히 장기적인 관점에서 볼 때 호주 부동산을 매력적인 투자 옵션으로 만들어 줍니다. 그러나, 부동산 가격의 상승과 함께 높은 이자율 환경은 첫 주택 구매자들에게 상당한 장벽으로 작용하고 있으며, 이는 점점 더 많은 사람들이 주택 시장 진입에 어려움을 겪고 있음을 의미합니다. First Home Super Saver Scheme  (FHSS)는 호주 정부가 제공하는 프로그램으로, 첫 주택 구매자가 자신의 수퍼애뉴에이션(Superannuation) 기여를 통해 주택 구매 자금을 마련할 수 있게 해 줍니다. 이 제도는 특히 최근 호주에 이민 온 분들, 사회 초년생, 그리고 교민 자녀분들에게 첫 주택 구매를 위한 저축을 지원하기 위해 설계되었습니다. FHSS 계획의 이용을 고려하고 계시다면, 알아야 할 주요 사항들을 정리해 드립니다. 첫 주택 구매자로서, FHSS를 사용하여 첫 주택 구매를 위해 수퍼를 통해 저축할 수 있습니다. FHSS 계획을 사용하기로 결정한 경우 알아야 할 몇 가지 이점과 제한 사항이 있습니다. FHSS Scheme의 주요 특징 저축 한...

해외 거주 중 호주 부동산 매각하시나요? 한국 체류자를 위한 CGT 가이드 호주에 거주하시다가 한국으로 역이민을 하신 분들, 호주에서 유학이나 비즈니스 차 거주하셨던 분들, 그리고 호주 부동산 세미나 등을 통해 호주 부동산을 취득하신 분들 등 한국에 거주하시는 많은 분들이 호주에 부동산을 소유하고 계십니다. 호주의 부동산 매매와 관련하여 세금 문제, 특히 자본 이득세(Capital Gains Tax, CGT)에 대한 우려가 많으신 것으로 알고 있습니다. 호주에서 부동산을 매각할 때 발생하는 세금 관련 의무는 복잡할 수 있으며, 특히 한국이나 미국 등 외국에 거주하는 경우 더욱 그렇습니다. 이에 대해, 호주에서 부동산을 매각하는 과정에서 외국 거주자가 고려해야 할 주요 세금 문제를 간략히 설명드리겠습니다. 1. 자본이득세 (CGT) 자본이득세는 자산 매각으로 인해 발생한 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 이는 부동산, 주식, 암호화폐 등 다양한 자산에 적용될 수 있습니다. 호주에서는 이러한 이득을 개인의 소득에 포함시켜 소득세율에 따라 과세합니다. 호주 외국 거주자 (Foreign Residents) 또는 임시 거주자 (Temporary Residents) 의 경우에는 Taxable Australian Property (TAP) 에 대해서만 CGT를 납부 의무가 있기에 , 부동산 외의 주식이나 암호화폐 등은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 2. 세법상 호주 거주 상태 (Australian Tax Residency Status) 세법상 거주 상태는 CGT에 있어 중요한 요소입니다. 호주 세법에서 거주자는 다음의 호주 거주자 (Australian Resident),  외국 거주자 (Foreign Resident), 임시 거주자 (Temporary Resident) 3가지로 구분되며, 각각에 따라 CGT 적용 방식이 달라집니다. 외국 거주자 (Foreign Resident)의 경우, 위에 설명한대로 "과세 대상 호주 자산 (Taxable Australian Pro...