Jason Yu 유형석 호주 한국인 한인 회계사 변호사 세무사

호주 주거주택 분할(Subdivision)과 세금 호주 주거주택 분할(Subdivision), '법인 양도'가 수십만 달러를 아끼는 이유 호주 부동산 가치가 급등하면서 본인이 거주하는 주택(Main Residence) 부지를 분할(Subdivision)하여 듀플렉스를 건설하거나 필지를 나누어 매각함으로써 자산 가치를 극대화하려는 분들이 많습니다. 하지만 단순히 "내 집이니까 세금이 없겠지"라는 생각으로 접근했다가는, 수년 혹은 수십 년간 쌓인 부동산 가치 상승분에 대해 막대한 양도소득세(CGT) 고지서를 받게 될 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 전문적인 세무 전략인 '법인 양도를 통한 CGT 면제 확정 전략'과 ATO의 최신 규정을 상세히 정리해 드립니다. 1. 주거주택 면제(MRE)의 치명적 함정과 '빈 땅'의 진실 많은 분이 "내가 10년을 살았던 집인데, 허물고 땅만 팔아도 10년치 면제는 해주겠지"라고 생각합니다. 하지만 호주 세법은 매우 엄격합니다. 집을 허물면 면제도 사라진다: 주거주택 면제(MRE)는 원칙적으로 '주택(Dwelling)과 그에 부수된 토지'가 함께 매각될 때 만 적용됩니다. 만약 개발을 위해 기존 주택을 철거하고 빈 땅(Vacant Land) 상태로 매각 한다면, 과거의 거주 기간과 상관없이 면제 혜택은 100% 소멸 합니다. (사고로 파괴된 경우 등에 한해 극히 예외적인 재건축 규정만 존재함) 분할된 빈 토지 매각: 주택이 남아있더라도, 분할되어 나간 '빈 토지'만 따로 판다면 그 땅은 주택과 분리된 별개의 투자 자산이 되어 매각 시 CGT가 전액 발생합니다. 오직 집과 함께 팔리는 토지만이 면제 대상 입니다.  2. 세무적 관점의 차이: Revenue Account vs Capital Account ATO는 부동산 매각 수익을 두 가지 관점으로 분류하며, 이에 따라 세금 차이가 극명하게 갈립니다. Capital Acco...

오프더플랜 아파트 CGT 50% 감면, 12개월은 ‘잔금일’이 아닌 ‘계약일’입니다 안녕하세요, BYRONS(바이런스)의 제이슨 유(Jason Yu)입니다. 오프더플랜(Off-the-plan) 아파트를 매도할 때 가장 큰 세무 혜택은 역시 양도소득세(CGT) 50% 감면 입니다. 하지만 이 혜택을 받기 위한 '12개월 보유 조건'을 두고 많은 분이 헷갈려 하십니다. "잔금(Settlement)을 치른 지 이제 3개월인데, 지금 팔면 12개월 미만 보유인가요?" "언제를 취득일로 보고 12개월을 계산해야 안전할까요?" 오늘 그 계산법과 50% 감면을 받기 위한 핵심 전략을 팩트체크해 드립니다. 1. 12개월의 기점: '잔금일'이 아닌 '계약 서명일' 가장 중요한 팩트는 보유 기간의 시작점이 등기일이나 잔금일이 아니라 '계약서에 서명한 날(Contract Date)'이라는 점입니다. 오프더플랜은 계약 후 완공까지 보통 1~3년이 걸립니다. 따라서 실제 입주(잔금)를 한 지는 며칠 되지 않았더라도, 이미 1~2년 전 계약서에 도장을 찍었다면 세법상으로는 이미 12개월 이상 해당 자산을 보유한 것 으로 간주됩니다. 취득일(Acquisition Date): 오프더플랜 구매 계약 체결일 양도일(Disposal Date): 매도 계약 체결일 2. 정확한 '12개월' 계산법 (ATO 가이드라인) 단순히 1년이 지났다고 판단하기 전, ATO의 엄격한 계산법을 확인해야 합니다. ATO는 12개월 보유 여부를 따질 때 취득일과 양도일을 모두 제외한 순 보유 기간 이 12개월 이상이어야 한다고 규정합니다. 💡 전문가의 계산 팁: 만약 2024년 7월 1일에 오프더플랜 계약을 했다면, 최소한 2025년 7월 2일 이후에 매도 계약을 체결해야 안전하게 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 하루 차이로 수만 불의 세금이 결정될 수 있으니 주의가 필요합니다.   3. 잔금 ...

호주 사업용 부동산: 임대(Renting) vs. 매입(Buying), 어떤 선택을 해야 할까? Renting vs Buying Commercial Property in Australia 성장단계별 전략 + 세금까지 고려한 실전 가이드 1️⃣ 왜 이 고민이 중요한가 호주에서 사업을 하다 보면 언젠가 반드시 마주할 중대한 결정 이 있습니다. “지금 쓰는 사무실(혹은 매장·창고), 계속 임대해야 할까? 아니면 사버릴까?” 🤔 이 단순한 질문 뒤에는 현금흐름, 차입여력, 성장계획, 세금전략, 노후준비 까지 맞물린 복잡한 계산이 숨어 있습니다. 특히, 한 번의 결정이 10년 이상의 재무구조와 세금 흐름 을 바꾸기 때문에, 감정이 아닌 치밀한 전략적 분석 으로 접근해야 합니다. 2️⃣ 임대(Leasing): 민첩성과 유연성이 필요한 시기 ✅ 장점 유연성 (Flexibility) — 사업이 커지거나 고객 동선이 달라져도 쉽게 이동 가능. 낮은 초기비용 (Lower Upfront Cost) — 보증금 외 큰 자금이 필요 없어, 자본을 인력·재고·마케팅에 재투자 가능. 예상 가능한 유지비 — 대규모 수리·교체는 대부분 임대인 책임. ⚠️ 단점 임대료 상승 — 매년 CPI나 시장가 조정으로 비용 압박. 자산 축적 불가 — 임대료는 자산 축적이 아닌 단순 비용 으로 지출됩니다. 공간 제약 — 리노베이션, 간판, 구조 변경 등은 임대인 승인 필요. 💡 언제 임대가 유리한가: 스타트업·성장기 (확장성 중요) 현금이 사업 운영자금으로 더 큰 수익 을 낼 때 시장 변화에 빠르게 대응해야 할 때 3️⃣ 매입(Ownership): 안정성과 자산성장을 노릴 때 ✅ 장점 자산형성 (Asset Growth) — 대출상환 + 시세상승으로 장기 자산 축적 가능. 안정성 (Stability) — 임대인 리스크(계약만료, 매각 등) 제거. 부가수익 (Extra Income) — 일부 공간을 임대해 수익 창출 가능. 세무 전략 (Tax Strategy) — 구조 설계에 따라 세금...

🏡 호주에서 토지 판매 시 세금은 어떻게 적용될까 ? – ATO 실전 사례 7 가지로 보는 케이스 스터디 호주에서 부동산 투자, 자산 증식의 기회일까요, 아니면 예상치 못한 세금 폭탄의 위험일까요? 많은 분들이 부동산 매각 시 단순히 양도소득세(CGT)만 고려하시지만, 사실 호주 국세청(ATO)은 매각 이익의 성격에 따라 Income Tax(소득세), GST(부가가치세), 심지어 CGT (양도소득세)까지 다양한 세금을 적용 하고 있습니다. 단순히 "얼마에 사서 얼마에 팔았다"가 중요한 것이 아니라, 해당 부동산 거래가 단순한 자산 처분인지, 일회성 수익 활동인지, 아니면 사업 활동의 일환인지 에 따라 세금 부담이 천차만별로 달라질 수 있다는 의미입니다. 특히 호주에서 활동하시는 한국인 사업가 및 투자자분들에게는 이러한 ATO의 판단 기준이 더욱 중요합니다. 잘못된 이해는 막대한 추가 세금으로 이어질 수 있기 때문입니다. ATO는 이러한 혼란을 줄이고 명확한 가이드라인을 제공하기 위해 7가지 실제 사례를 공개했습니다. 저희 BYRONS는 한국 기업가와 투자자분들이 호주 부동산 시장에서 성공적으로 자리매김하실 수 있도록 돕고 있습니다. 이 글에서는 ATO가 제시한 핵심 사례들을 바탕으로, 여러분의 부동산 거래가 어떤 세금 규정에 해당하며 어떻게 대비해야 하는지 핵심 포인트를 쉽고 명확하게 정리 해 드립니다. 지금부터 각 사례를 통해 예상치 못한 세금 리스크를 줄이고 현명한 투자 전략을 세우는 방법을 함께 살펴보겠습니다. 사례 1: 장기 보유 목적으로 취득한 토지의 매각 2015 년 , ABC Pty Ltd ( 신탁 법인 ) 는 XYZ Discretionary Trust ( 신탁 ) 를 위해 주거용으로 구획된 10 헥타르의 공터를 $290,000 에 매입하였습니다 . 이 토지는 단순히 장기적인 자본 성장 (capital growth) 을 목적으로 보유된 것으로 ,...