Jason Yu 유형석 호주 한국인 회계사 변호사 세무사

호주 임대 부동산 세금 신고: 절세를 위한 필수 체크리스트 10가지 호주에서 임대 부동산을 소유하고 있다면 세금 신고 시 흔히 발생하는 실수를 피하는 것이 중요합니다. 호주 국세청이 발표한 아래의 상위 10가지 팁을 통해 올바른 세금 처리를 하고 시간과 비용을 절약하세요. 1. 초기 수리비와 부동산 증개축비 정확한 처리 초기 수리비 : 부동산 구입 시 이미 존재하던 손상에 대한 초기 수리비는 자본 비용(capital improvement)으로 처리되어 즉시 공제할 수 없습니다. 예를 들어, 초기구매후 입주전 바닥을 수리하거나 창문을 교체하는 경우, 이는 연간 2.5%씩 40년 동안 자본비용(capital works deduction)으로 공제됩니다. 증개축 비용 : 부동산 구조물 전면 교체 또는 화장실 리모델링과 같은 경우, 이는 자본 공제(capital works deduction)로 처리되어 40년 동안 매년 2.5% 공제할 수 있습니다. 고가 항목 교체 : $300 이상 비용이 드는 품목(예: 온수 시스템 교체)의 경우, 해당 비용을 가치 하락 감가상각으로 나누어 여러 해에 걸쳐 공제해야 합니다. 2. 대출 이자 공제 임대 부동산을 위해 받은 대출의 이자는 공제 가능합니다. 하지만 대출금을 리파이낸스해서 개인 용도로 사용한 부분(예: 보트 구매, 휴가 및 자녀 사립학교 학비 등)은 해당 금액에 대해 공제할 수 없습니다. 3. 대출 시 발생한 차입  비용 공제 차입 비용 (Borrowing Expenses) 이 $100를 초과할 경우, 이를 5년에 걸쳐 공제해야 합니다. $100 이하인 경우, 해당 연도에 전액 공제할 수 있습니다. 차입 비용에는 대출 설립 수수료 (Loan establishment fees)와 같은 항목이 포함되지만, 부동산 구매에 따른 인지세(stamp duty)는 포함되지 않습니다. 4. 구입 비용 공제 부동산 구입 시 발생한 변호사 비용, 인지세 (stamp duty)는 공제할 수 없지만, 부동산 매각 시 자본이득세(CGT)를 계산할

호주 부동산 개발 시 자주 발생하는 GST 문제와 해결 방안 최근 호주 교민들 사이에서 주택을 허물고 Duplex나 Townhouse를 신축하여 판매하는 방식으로 재산을 증식하려는 시도가 늘고 있습니다. 하지만 이 과정에서 많은 분들이 부가가치세(GST) 관련 규정을 간과하여 예상치 못한 문제에 직면하고 있습니다. 특히, 마진 스킴(Margin Scheme)을 활용한 거래에서 원천 징수와 관련된 혼란이 많습니다. 이 글에서는 호주 부동산 개발 시 발생할 수 있는 GST 문제와 해결 방안에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이미 지난 과거에 호주 부동산 개발 및 GST 그리고 Margin Scheme등을 본 블로그를 통해 설명드린바 있습니다. [이전블로그] 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (3회) - 부동산 개발 (29/04/2013) [이전블로그] 호주 신규주택 구입시 구매자의 GST 납부관련 소식 (17/09/2018) 마진 스킴(Margin Scheme)을 사용하는 판매에서의 원천징수 마진 스킴은 부동산 판매 시 총 판매가의 1/11이 아닌 이익 마진(부동산 판매가와 토지 등의 구매가 차액)의 1/11을 기준으로 GST 납부액을 계산하는 방법입니다. 이 방법은 특히 개발 부지 구매 시 GST를 클레임하지 않은 경우에 해당하며 흔히 볼수 있는 주택을 구매하여 허물고 새 주택을 짓는 경우가 이에 해당하며, 이때 구매자가 반드시 서면으로 동의해야 합니다. 만약 GST Free인 Going Concern으로 구입한 경우, 원 판매자 역시 GST를 포함한 과세 판매(Taxable Sale)가 아닌 Margin Scheme 등으로 구매했어야 합니다. 주택 개발업자로서 GST 마진 방식이 수익에 미치는 영향을 이해하는 것은 매우 중요합니다. 주택 구매자는 일반적으로 GST 크레딧을 청구할 수 없기 때문에, GST 금액이 포함되더라도 지불 의사가 있는 가격은 언제나 GST 포함 가격입니다. 따라서 마진 스킴을 통해 GST를 줄일 수 있다면 이익을 극대화할 수 있습니다

호주의 부동산 시장은 최근 몇 년간 폭발적인 인구 증가와 더불어 지속적인 가격 상승을 경험하고 있습니다. 이는 고이자 환경에도 불구하고, 부동산 가격이 연일 최고가를 경신하며, 많은 사람들이 집을 구매하기 어려운 상황에 처하게 되었음을 의미합니다. 이러한 현상은 주택 수요가 공급을 초과하는 주요 도시와 지역에서 특히 두드러지게 나타나고 있습니다. 호주에서 주택 투자의 매력적인 측면 중 하나는 세금 혜택과 관련된 부분입니다. 특히, 본인이 거주 목적으로 사용하는 주택(일명 Main Residence)의 경우 매각 시 발생하는 양도소득에 대해 양도소득세(Capital Gains Tax, CGT)가 면제된다는 점입니다. 이는 매우 중요한 세금 혜택으로, 투자자들에게 주택을 장기간 보유하는 것이 유리할 수 있도록 합니다. 이러한 세금 혜택은 투자자들이 부동산 시장에 투자를 지속하게 만드는 주요 동기 중 하나이며, 특히 장기적인 관점에서 볼 때 호주 부동산을 매력적인 투자 옵션으로 만들어 줍니다. 그러나, 부동산 가격의 상승과 함께 높은 이자율 환경은 첫 주택 구매자들에게 상당한 장벽으로 작용하고 있으며, 이는 점점 더 많은 사람들이 주택 시장 진입에 어려움을 겪고 있음을 의미합니다. First Home Super Saver Scheme  (FHSS)는 호주 정부가 제공하는 프로그램으로, 첫 주택 구매자가 자신의 수퍼애뉴에이션(Superannuation) 기여를 통해 주택 구매 자금을 마련할 수 있게 해 줍니다. 이 제도는 특히 최근 호주에 이민 온 분들, 사회 초년생, 그리고 교민 자녀분들에게 첫 주택 구매를 위한 저축을 지원하기 위해 설계되었습니다. FHSS 계획의 이용을 고려하고 계시다면, 알아야 할 주요 사항들을 정리해 드립니다. 첫 주택 구매자로서, FHSS를 사용하여 첫 주택 구매를 위해 수퍼를 통해 저축할 수 있습니다. FHSS 계획을 사용하기로 결정한 경우 알아야 할 몇 가지 이점과 제한 사항이 있습니다. FHSS Scheme의 주요 특징 저축 한도:

해외 거주 중 호주 부동산 매각하시나요? 한국 체류자를 위한 CGT 가이드 호주에 거주하시다가 한국으로 역이민을 하신 분들, 호주에서 유학이나 비즈니스 차 거주하셨던 분들, 그리고 호주 부동산 세미나 등을 통해 호주 부동산을 취득하신 분들 등 한국에 거주하시는 많은 분들이 호주에 부동산을 소유하고 계십니다. 호주의 부동산 매매와 관련하여 세금 문제, 특히 자본 이득세(Capital Gains Tax, CGT)에 대한 우려가 많으신 것으로 알고 있습니다. 호주에서 부동산을 매각할 때 발생하는 세금 관련 의무는 복잡할 수 있으며, 특히 한국이나 미국 등 외국에 거주하는 경우 더욱 그렇습니다. 이에 대해, 호주에서 부동산을 매각하는 과정에서 외국 거주자가 고려해야 할 주요 세금 문제를 간략히 설명드리겠습니다. 1. 자본이득세 (CGT) 자본이득세는 자산 매각으로 인해 발생한 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 이는 부동산, 주식, 암호화폐 등 다양한 자산에 적용될 수 있습니다. 호주에서는 이러한 이득을 개인의 소득에 포함시켜 소득세율에 따라 과세합니다. 호주 외국 거주자 (Foreign Residents) 또는 임시 거주자 (Temporary Residents) 의 경우에는 Taxable Australian Property (TAP) 에 대해서만 CGT를 납부 의무가 있기에 , 부동산 외의 주식이나 암호화폐 등은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 2. 세법상 호주 거주 상태 (Australian Tax Residency Status) 세법상 거주 상태는 CGT에 있어 중요한 요소입니다. 호주 세법에서 거주자는 다음의 호주 거주자 (Australian Resident),  외국 거주자 (Foreign Resident), 임시 거주자 (Temporary Resident) 3가지로 구분되며, 각각에 따라 CGT 적용 방식이 달라집니다. 외국 거주자 (Foreign Resident)의 경우, 위에 설명한대로 "과세 대상 호주 자산 (Taxable Australian Pro

"호주 국세청의 부동산 투자자 세무감사: 170만 명 대상 집중 조사 예고" 호주 정부가 시중 은행들에게 무려 백칠십만명의 부동산 투자자들에 대한 은행자료를 넘겨 받아 대대적인 세무감사에 돌입한다는 뉴스입니다. 이번 조사에서는 17개 시중은행 들로부터 "Residential Investment Property Loan" (RIPL), 즉 아파트 등등 주거용 투자목적의 부동산 융자내역을 검토할 예정입니다. 이번 Data Matching 감사의 목적은 납세자들이 임대소득에 대한 소득세와 양도소득세(Capital Gains Tax) 납부 여부와 각종 부동산관련 세금 공제, 특히 이자비용 (Interest Expenses) 으로 세금액수를 줄이거나  네거티브 기어링 (Negative Gearing)  이 적용된 부동산 등등을 집중적으로 감사할 예정이라고 하네요. 이와 관련한 호주국세청(ATO)의 발표내용은 다음에서 직접 확인해 보실 수 있습니다.   [ATO 홈페이지] 간단히 설명 드리면 현재 호주국세청이 추정하는 개인들의 Net Tax Gap, 즉 세수 누락부분은 2020년 기준으로 $9 Billion 이며 이중 $1 Billion 또는 개인소득세 누락부분의 14% 정도가 부동산 관련으로 파악하고 있다고 합니다. 호주에서는 약 2백4십만명의 개인들이 무려 $51.3 Billion 의 부동산 관련 세금공제를 받고 있으며, 이로 인해 $18.6 Billion 의 세금을 줄이고 있으며, 약 백삼십만명의 납세자가 소위 말하는  네거티브 기어링 (Negative Gearing ) 을 통해 $10.2 Billion 의 손실을 보고하여 약 $3.6 Billion 의 세금을 줄이고 있다고 하니 호주 국세청의 이번 감사는 당연하다고도 볼 수 있겠습니다. 국세청이 밝힌 가장 흔한 부동산 세금관련 오류 중 하나는 부동산 융자에 따른 이자비용을 세금 공제할 때에 사적으로 사용한 부분에 대해서도 이자비용 세금 공제를 청구하는 경우인데요. 특히 교민 사회

안녕하세요. 최근 문의해주신 분들의 자문을 드리면서, 많은 분들이 "해외 자산을 매각하고 해외에서 세금을 낸 경우, 호주에서의 세금 처리는 어떻게 되나요?"라고 물어보셨습니다. 이에 대한 답변을 드리고자 합니다. 호주는 한호 조세조약 (DTA)에 의해 이중과세를 방지하고, 호주 세법상 거주자는 한국을 포함한 전 세계 소득에 대해 세금을 납부해야 하며, 이때 한국등 해외에서 납부한 세금에 대해서는 Credit을 인정하여 Foreign Income Tax Offset (FITO)을 통해 그만큼 호주 세금을 줄여 주는 제도를 가지고 있습니다. 사실 이 질문은 단순해 보일 수 있으나, 최근 Full Federal Court 법정까지 가서 판사가 결정을 내릴 정도로 간단하지만은 않습니다.  Burton v Commissioner of Taxation [2019] FCAFC 141 많은 분들이 한국과 호주간의  조세조약-호주   Double Taxation Agreement   에 의해 일반적으로 이중과세가 방지되는것을 알고 계시지만, 실제 상황은 이보다 훨씬 복잡할 수 있으므로 주의가 필요합니다.. 2019년 Full Federal Court 판례인  Burton  사례를 보면 호주 납세자가 12개월 이상 장기 보유한 해외 자산을 매각하고, 이 때 발생한 양도 소득(Capital Gains)에 대해 50% CGT 할인을 적용하여 세금을 신고 및 납부하였습니다. 그러나 이 납세자가 미국에 납부한 세금(Foreign Tax)에 대하여 호주 국세청은 Foreign Income Tax Offset (FITO) 을 적용함에 있어 50%만 인정한 사례입니다. Burton v Commissioner of Taxation 사건에서는 호주 거주자가 미국에서 얻은 자본 이득에 대해 납부한 세금의 50%만 호주 세금으로 FITO(외국 소득세 오프셋)로 상쇄할 수 있다고 판결되었습니다. 이는 호주의 자본 이득세 할인(CGT discount) 제도와 FITO 규정

호주에서 Family Trust로 부동산 투자 시, 외국인 취득세 피하는 방법 이전에도 여러번 본 블로그를 통해 호주정부의 주거용 부동산 (Residential Property) 가격 안정을 위한 여러 정책들이 외국인들의 호주 부동산 취득을 제한하는데 촛점이 맞추어져 있으며 NSW주와 VIC주의 경우 외국인들을 대상으로한 추가 부동산 취득세 (Surcharge Purchaser Duty) 및 추가 토지 보유세 (Surcharge Land Tax) 등등이 도입되었습니다.   [이전 블로그] 하지만 본 법안들의 취지가 무색하게 호주 합법적 거주자분들도 주의하지 않으시면 외국인들로 가주받아 추가로 불필요한 세금등을 내실수도 있기에 알려 드립니다. 많은 교민분들이 회계사분들의 권유등으로 Family Trust 또는 Discretionary Trust, 즉 신탁관리자인 Trustee가 임의로 특정 수혜자 Beneficiary에게 세율등을 고려하여 배분할수 있는 신탁투자형태로 부동산 투자를 하고 계시는것으로 알고 있는데요. 이경우 CGT Discount등등 장점도 있으나 Tax Loss 및 추가 Land Tax등등 단점도 있기에 주의하셔야 한다고 이전에 말씀드린바 있습니다.  Discretionary Trust와 부동산 투자: 주요 고려사항 Discretionary Trust를 통한 부동산 투자는 여러 가지 세금 혜택을 제공할 수 있지만, 동시에 추가적인 세금 부담도 발생할 수 있습니다. Negative Gearing 의 한계 : Discretionary Trust를 통한 부동산 투자의 경우, 손실이 발생해도 개인소득과 연계해 공제할 수 없으며, 미래의 신탁 소득이 발생할 때까지 기다려야 합니다. 이로 인해 현금 흐름이 악화될 수 있습니다. 토지세(Land Tax) 부담 : Discretionary Trust는 일반적으로 Special Trust로 간주되므로, 토지세 면세구간을 적용받지 못해 추가적인 토지세 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 특히 부동산이 여러

호주에서 상속받은 집에 대한 양도소득세 면제 방법 이제 호주 이민사회도 이민1세대분들이 점점 나이를 드시게됨에 따라 많은분들이 상속, 즉 사망으로 인한 재산의 승계및 이와 관련한 세금문제로 문의를 해오시고 계십니다.. 오늘 제가 하고 싶은 이야기는 "Sale within two years" Rule, 즉 2년 이내에 상속받은 집을 매각함으로써 양도소득세 (CGT)를 면제 받을수 있는 세법 조항에 관련한 설명인데요. 많은 교민1세대분들이 이민후에 근면 성실하게 열씨미 일하신 결과로 본인 명의의 주택을 소유하고 있는바 이를 알아두시면 향후에 도움이 되리라 생각이 됩니다. 가장 일반적인 예를 들어 설명하면 많은 이민자 부부가 본인 거주 목적의 부동산을 구매할때 대부분 Joint Tenancy로 구매를 하게되는데, 이는 부부가 5:5로 부동산을 소유하고 있다가 배우자중 1명이 사망시에 살아 남아있는 배우자가 자동으로 100% 소유가 되는 방법을 말합니다. 이에 반해 Tenancy in Common의 경우에는 부부가 꼭 동일한 지분의 5:5 뿐만이 아니라 9:1 등등 다른 지분율(%)로도 소유가 가능하며, 사망시에는  망자의 지분이 자동으로 살아남은 배우자에게 이전되는게 아니라 유언장(Will)에 따라 제3자에게 양도가 가능하며, 이는 여러 이유가 있겠으나 예를 들어 자산보호(Asset Protection) 차원 또는 재혼 및 전배우자로부터의 자녀등등 여러 이유가 있을것으로 생각됩니다. 이는 조금 더 전문적인 추가 설명이 필요하기에 본블로그에서는 가장 일반적으로 예로 설명하는게 좋을듯하네요 Joint Tenacy 공동명의로 구매하여 부모님이 거주하시던 부동산이 몇년전 아버님의 사망후에 어머님의 명의로 되었다가 그집에서 거주하시던 어머님마저 이번에 사망하셔서 부동산을 상속받게된 아들의 이야기 입니다. 아들은 부모님으로 부터 물려받은 부동산을 매각하여고 했으나 수십년간 연락이 안되다 갑자기 나타난 집나간 누이와의 유언장 상속관련 재산싸움으

호주 빈땅 투자 및 소유에 대한 세금 변화: 지금 알아야 할 사항 호주에서 재테크 및 재산증식과 관련하여 부동산 만큼 핫한 토픽도 없는지라 제 블로그에서도 여러번 부동산 관련 세무 소식들을 전해드리고 있습니다. 호주에서 많은 분들이 토지비축 (Land Banking), 즉 빈땅이나 공터 (Vacant Land)를 구매하여 소유하고 있다가 향후에 택지 변경허가 (Rezoning) 또는 건설허가 (DA - Development Approval)가 나온 후에 높은 가격에 매각을 하거나 또는 부동산 개발 또는 건설업자들에게 이윤을 붙여 재판매하는 제테크방법이 호주에서 오랜기간 동안 인기가 있어 왔습니다. 문제는 최근들어 호주 부동산시장이 급랭하면서, 가격은 더이상 안오르는데 임대소득은 없고 비용만 발생하는 이들 빈땅에 대해서 골머리를 썩히는 분들이 많이 생기고 있는데 이때 호주 정부에 이들에게 세금 부담을 더욱 더 크게 키우는 법안이 곧 시행되기에 알려드릴까 합니다. 빈땅 소유자에게 영향을 미치는 새로운 세법 2018-19년 호주 연방 예산 (Federal Budget)에 발표되어 2019년 7월 1일부터 적용될 빈땅 소유에대한 새로운 법안은 투자가가 빈땅을 소유하고있는 이유가 향후 건설을 한후 임대등을 통해 소득을 예상하는 경우가 아니고 Land Banking,즉 빈땅을 소유하고 부동산 개발은 안하면서 순전히 가치상승의 목적으로 보유하는 경우, 임대소득등이 없는 상황에서 발생하는 각종 부동산 소유 비용들에 대한 세금 공제를 못하게하는 신규 법안입니다. 일반인들이 은행대출을 통해 빈땅을 구매하면서 발생하는 은행이자 및 카운슬비용, 토지세 (Land Tax)등등 부동산 소유 및 보유에 따른 여러 비용들이 발생하게 되는데, 많은분들이 이들 관련비용을 개인소득등에 Negative Gearing을 통해 세금 비용 공제를 받다가, 자칫 향후 호주 국세청 감사등을 통해 적발되어 문제가 될 수 있을듯 하네요. 개인이 사서 본인 거주목적의 집을 지을려고 보유하는

호주 부동산 관련 신규 세금관련 소식입니다. 2018년 7월 1일부터 시행되었는데, 제가 게으른(?) 관계로 조금 늦은감은 있으나, 지금이라도 이자리를 빌려 간단히 설명드리고자 합니다. 신규 거주 목적으로 지어진 부동산 (New Residential Premises)에 적용되는 새로운 법규는 건설업자들이 GST를 납부 안하고 회사의 도산 및 파산등을 통해 GST 납부의 의무를 성실히 이행하고 있지 않다고 판단한 호주 정부가 GST 납부의 의무를 구매자에게 직접 부가한것인데요. 결론적으로 말하면 이전에는 구매했던 부동산 가격안에 포함되었던 GST를 구매자가 직접 원천징수하여 호주국세청에 직접 납부하고, GST납부후의 차액만 부동산 건설업자에게 지불하여 GST 세수를 확보하겠다는 정책입니다. 이를 위해서는 건설업자는 납부해야할 GST를 계산하기 위해 저희같은 회계사 또는 세무변호사분께 자문을 받아야 할것으로 생각되며, 또한 구매자 역시 호주 국세청(ATO)에 GST납부 신고액수  [Form 1] GST property settlement withholding notification 및 언제 잔금을 치르는 Settlemet인지  [Form 2] GST property settlement date confirmation 를 보고하여야 하고 납부 역시 호주 국세청에 직접하셔야 합니다. 구매자분들의 경우 부동산 구매시 담당하는 부동산변호사분들 및 Conveyancer들이 이 모든 과정의 업무들을 지원해 주리라 생각됩니다만 참고로 이와 관련된 호주 국세청 홈페이지는 다음과 같습니다. [호주 국세청 ATO] GST property settlement online forms and instructions 문제는 원천징수하여 납부해야하는 GST가 Fully Taxable Supplies 의 경우와 같이 반드시 구매하시는 부동산 가격의 11/1이 아니라 Margin Scheme등을 사용할 경우 7%가 적용되기에 납세율이 7%와 10%로 서로 다를수도 있어서,

2017년말 호주 정부는 해외 거주자들이 소유하고 있는 호주내 주택들에게 부가하는 또다른 보유세 성격의 Annual Vacancy Fee를 도입하였는데 모르고 계신분들이 많은듯하여 소개해 드릴까합니다. 이번 신규 정책은 호주인들의 자기집 장만을 돕고, 해외거주자 소유의 부동산들을 렌트등을 통해 시장에 내놓게하여 주거란 해소를 목적으로하는 정책으로 볼수있는데, 사실상 최근의 폭발적인 호주 인구증가와 맞물려 많은 외국인들이 호주내 부동산은 구매하였으나 이들 부동산들을 임대시장에 내놓치않고 투기 목적 또는 그냥 별장같이 소유목적으로 단순 보유하는 경우가 많아서 이들 주택들이 부동산가격상승의 부작용과 주거난 해소에는 전혀 도움이 안되고 있으며 오히려 주요 거주지역에서 호주세금으로 유지되는 도로, 치안, 소방 및 각종 공공서비스들을 이용만하는 해외투자가들로부터 세수를 확보하고자 하는 취지입니다. 이번 법규는 2017년 5월 9윌 이후에 외국인이 호주내 주택구매를 위해 Foreign Investment Application 을 신청하거나 또는 개발업자가 판매 신규건축 부동산들에 대해 New Dwelling Exemption Certificate 신청한 부동산에 한하여 적용됩니다. 따라서 최근에 부동산을 구매하신 해외투자가분들은 꼭 참조하시기 바랍니다. Treasury Laws Amendment (Housing Tax Integrity) Act 2017  라는 법규에 따르면 해외에 거주하는 외국인들이 호주내 주거용 부동산을 1년에 183일 (6개월) 이상 거주하거나 또는 렌트등 세를 주지않고 비워두는 경우 Annual Vacancy Fee를 납부하여야 합니다. 이때 183일을 계산하기 위한 Vacancy Year는 회계년도(Financial Year)나 일반 연도 (Calendar Year)와는 상관없이 구매한 부동산 잔금을 치루고 열쇠를 넘겨받는 Settlement Day로부터 1년간단위로 계산됩니다. Vacancy Fee 납부는  FIRB Vac

"호주 은퇴자들을 위한 다운사이징 – 집 규모를 줄여 노후 대책 마련하기" 오늘 소개시켜드릴 내용은 호주에서 살고있는 우리들이 은퇴시 집규모를 줄여 노후대책을 마련하는 방법입니다.  특히 호주 교민사회의 가장 큰 문제는 노후대책의 미비라고 할수 있는데요. 이는 대부분의 한인들이 자영업(Self Employed)에 종사하고 있으며, 매일매일 일만 열심히 하시고 정작 노후 재무설계 및  퇴직연금(Superannuation)등에 대한 관심이 없으시다가 어느덧 은퇴시기를 맞이하시게되면 마땅한 노후대책이 없어서 곤란을 겪는분들을 많이 보게되어 매우 안타깝습니다. 물론 호주 정부에서 제공하는 **노령연금(Age Pension)**이 있긴 하지만, 호주의 높은 물가를 감안할 때 이것만으로는 생활하기에 턱없이 부족한 게 사실입니다. 호주의 자가 주택 보유율과 다운사이징의 필요성 하지만 2016년 Census 통계조사결과를 보면 호주거주자분들의 자가주택 보유율은 65% 로 상당히 높으며, 특히 지금 은퇴하시는분들은 호주부동산 가격 폭등이전에 부동산을 구매하신분들이 많을것으로 에상되기에 이분들의 주택소유율은 더욱 더 높을것으로 예상됩니다. 2018년 7월기준으로  호주 시드니 부동산 평균가격 이 주택(House)의 경우에는 $925,000 그리고 유닛(Unit)의 경우에는 $700,00 로 상당이 높기때문에 많은분들이 다운사이징 즉 집규모를 줄여 차액으로 노후를 준비하실려는분들이 주위에 많이 보입니다. 특히 현재 시드니지역 부동산가격 하락이 심상치않기에 더 떨어지기전에 집을 파실려는분들도 많이 계시는듯하는데, 본인 거주주택을 파는 경우 양도소득세인 CGT (Capital Gains Tax)는 면제이나 집을 줄여 큰집을 팔고 작은집으로 옮긴후에 여기서 생긴 차액으로 은행에 예금 (Term Deposit)을 해놓고 이자를 받아 노후생활을 할경우 현재 은행이자율도  2%로 너무 낮은데다가 세금까지 내고나면 정말로 남는게 하나도 없을듯합니다. 다운사이징을 통

Airbnb와 호주 세금: 꼭 알아야 할 사항 Airbnb , 한국에서는 " 에어비앤비 "라고 하는 2008년 미국 샌프란시스코에서 창업한 인터넷 기반 공유숙박업체입니다. 2019년 경에 상장을 목표로 하고 있다는 이 기업의 2018년 현재 기준으로 기업 가치는 무려 US$ 31 billion으로 힐튼 Hilton호텔의 가치인 US$ 27 billion과 하얏트 Hyatt호텔의 US$10 billion을 크게 웃돌고 있으며, 불과 10년 만에 전세계 최대 숙박기업으로 성장하였습니다. 현재 임대 주택난과 호텔등 숙박시설 부족으로 신음하고 있는 호주의 경우 많은 사람들이 airbnb등을 통해 과외수입을 올리고 있는것을 주위에서 종종 보고 있는데, 이에대한 관련 세금과 이에따른 위험(Risk)등등은 잘 모르고 계신듯 하며, 이와 관련된 신문기사가 최근들어 여기저기 많이 나오고 있습니다. 어느새 호주내 Airbnb의 연간 매출이 $1 billion을 넘어가고 있다고 하니 호주 국세청 (ATO)의 걱정(?)은 어떻게보면 당연하다고 생각되네요. [SMH - 3 Mar 18 - Airbnb home owners warned of 'discriminatory' capital gains tax [The Australian - 19 Feb 18 - Airbnb pulls in $1bn from Australian business 교민분들중에 airbnb를 통해 수입을 올리고 계시는분들은 조만간 국세청이 Airbnb로 부터 넘겨 받은 자료를 바탕으로 Data Matching등을 통해 지난 과거에 Airbnb소득은 신고에서 누락하였다면 세무신고관련 정정신고 요청이나 또는 세무감사가 곧 시작될 수도 있습니다.  또한 현재 임대시장에서 임대소득이 형편없기에 Airbnb를 통해 부동산투자 수익을 극대화하고자 Airbnb를 준비하고 계신분들도 주위에 많으신 듯 합니다. Airbnb와 같은 공유 숙박 플랫폼을 통해 추가 수익을 창출하는 것이

호주 부동산 임대 소득 신고 시 유의해야 할 10가지 주요 사항 지난 10여년간의 부동산붐을 배경으로 많은 호주 국민들이 임대주택을 소유한 투자가로 변신을 하였고, 호주 국세청은 최근들어 이들 임대사업자 내지는 투자자들의 부동산 관련 세금신고에 대한 감사를 부쩍 강화하고 있습니다. 이와 관련하여 최근 호주 국세청(ATO)에서는  Top 10 tips to help rental property owners avoid common tax mistakes  이라는 제목으로 호주 부동산 임대소득 신고시 주의사항 10가지를 발표하였는데요. 아마도 호주 국세청 감사시 중점적으로 조사하는 분야가 아닐까해서 소개해드릴까 합니다. 많은 납세자분들이 회계사 또는 세무사분들에게 업무를 맡기지만, 상식선에서 납세자분들이 알아랴할 지식들인듯하여 알려드립니다. 1. 장부정리 !! 임대 소득과 지출에 관련된 영수증 및 자료등을 잘 정리하시길 권해드립니다. 2. 부동산이 정말로 임대를 위해 내놓았는가? 올해 여러 언론 및 신문지상 을 통해 발표된 내용인데, 호주 국세청 발표 내용 대로 올해 국세청의 중점 감사 대상입니다. 부동산 관련 세금공제를 위해서는 부동산이 실제로 시장에 임대매물로 나와있어야 합니다. 또한 가족이나 친척들에게 시장가격보다 싸게 임대를 준다면 이또한 문제가 될수 있으며, 세금 비용공제를 받으면서 건물이 비워 있다면 임대 광고는 하였는지 또는 요구하는 임대료는 적정하였는지 그리고 왜 세입자를 못받고 있는지에 대한 소명이 필요합니다. 3. 부동산 수리비 세금 공제와 관련해서.. 각종 수리비 세금공제와 관련해서 세금공제는 임대후 발생한 수리비에 한하며, 부동산 구매시 발생하는 초기 수리의 경우에는 양도소득 CGT관련해서 매각시 CGT를 줄이는데 사용됩니다. 만약 욕실이나 부엌을 개조하는것은 Improvement 즉 개축으로 간주해서 40년간 연간 2.5%씩 감가 상각을 받아야하며, 예를 들어 보일러 구입등등 $300 이상의 제품구매 역시 전체 지불액

호주 부동산 세법의 최신 변화와 그 영향 제가 지금까지 써온 여러 블로그 글들 중에서 독자분들이 가장 많이 관심을 가져 주신 부분이 호주 부동산 관련 내용들과 창업 관련 내용들로 보입니다. 세법의 특성상 관련 법규 내용이 자주 바뀌는 관계로 이와 관련된 업데이트들이 있어야 함에도 불구하고, 필자의 게으름 등으로 이와 관련된 업데이트가 제때 이루어지지 못한 점 양해바랍니다. 지난 몇년간 호주 정부는 천정부지로 오르는 부동산 가격을 잡기위해 일련의 부동산 대책들을 내놓았으며, 사실상 선거권이 없는 외국인 거주자들의 호주 부동산 투자에대해 여러 불이익을 주는 대책들을 발표해왔습니다. 주요 세법 변화 이들 정책들을 간단히 소개해 보면 1.  Surcharge purchaser duty   (추가인지세) - 2017년 7월 1일부터 외국인(Foreign persons)이 구매하는 거주 목적의 부동산에 대한 추가 인지세가 기존의 4% (2016년 6월 21일 시행) 에서 8%로 대폭 인상되었으며; 2. Land Tax Surcharge   (토지세 할증)  - 2017년 부터 이들 외국인들에 대한 거주목적의 토지에 대한 Land Tax 역시 0.75% 추가로 납부하여야 하며; 3. Capital Gains Tax (CGT) 면제 혜택 철폐 - 시행된지는 꽤 되었으나 2012년 5월 12일부터는 외국인이 투자한 부동산등에 대한 50% 양도소득세 (CGT) 면제 혜택의 폐지  로 인해 외국인들의 호주 부동산 투기를 막기위해 노력해 왔으며; 외국인들이 호주 부동산 매각이후 거둔 시세차익에 대해 호주에서 CGT세금을 안내고 해외로 매각 자금을 유출하는것을 막기위해, 호주 거주납세자를 증명하는 Clearance Certificate가 없는경우 $750,000 이상의 호주부동산 판매시 매각대금에서 12.5%를 원천징수하여 국세청에 납부하는  Capital gains withholding   을 실시 하고 있습니다. 이와 더불어 추가로 부동산 관련으로