호주 부동산 매매 시 세금 폭탄 피하려면? ATO가 밝힌 CGT vs 사업소득 구분법

🏡 호주에서 토지 판매 시 세금은 어떻게 적용될까? – ATO 실전 사례 7가지로 보는 케이스 스터디

호주에서 부동산 투자, 자산 증식의 기회일까요, 아니면 예상치 못한 세금 폭탄의 위험일까요?

많은 분들이 부동산 매각 시 단순히 양도소득세(CGT)만 고려하시지만, 사실 호주 국세청(ATO)은 매각 이익의 성격에 따라 Income Tax(소득세), GST(부가가치세), 심지어 CGT (양도소득세)까지 다양한 세금을 적용하고 있습니다. 단순히 "얼마에 사서 얼마에 팔았다"가 중요한 것이 아니라, 해당 부동산 거래가 단순한 자산 처분인지, 일회성 수익 활동인지, 아니면 사업 활동의 일환인지에 따라 세금 부담이 천차만별로 달라질 수 있다는 의미입니다.

특히 호주에서 활동하시는 한국인 사업가 및 투자자분들에게는 이러한 ATO의 판단 기준이 더욱 중요합니다. 잘못된 이해는 막대한 추가 세금으로 이어질 수 있기 때문입니다. ATO는 이러한 혼란을 줄이고 명확한 가이드라인을 제공하기 위해 7가지 실제 사례를 공개했습니다.

저희 BYRONS는 한국 기업가와 투자자분들이 호주 부동산 시장에서 성공적으로 자리매김하실 수 있도록 돕고 있습니다. 이 글에서는 ATO가 제시한 핵심 사례들을 바탕으로, 여러분의 부동산 거래가 어떤 세금 규정에 해당하며 어떻게 대비해야 하는지 핵심 포인트를 쉽고 명확하게 정리해 드립니다. 지금부터 각 사례를 통해 예상치 못한 세금 리스크를 줄이고 현명한 투자 전략을 세우는 방법을 함께 살펴보겠습니다.

사례 1: 장기 보유 목적으로 취득한 토지의 매각

2015년, ABC Pty Ltd (신탁 법인)는 XYZ Discretionary Trust (신탁)를 위해 주거용으로 구획된 10헥타르의 공터를 $290,000에 매입하였습니다. 이 토지는 단순히 장기적인 자본 성장(capital growth)을 목적으로 보유된 것으로, 신탁은 이전에도 유사한 부동산 투기를 진행한 이력이 없었습니다.

신탁은 ABN도 없고 GST 등록도 되어 있지 않으며, 김철수님은 신탁의 주요 수혜자이자 법인 이사입니다. 김철수님 또는 신탁은 과거에 부동산 개발 사업을 해본 적이 없습니다.

2023년 1월, 이 토지는 $580,000에 매매 계약이 체결되었고, 3월에 정산되었습니다. 개발, 임대, 수익 창출 행위 없이 단순 보유만 한 상태에서 매각된 것입니다. 총 비용은 매입·보유·매각 관련 비용 포함 $40,000 이었습니다.

이익이 사업소득으로 간주되지 않는 이유

해당 매각 이익은 다음과 같은 이유로 사업소득 또는 영리 목적 거래로 간주되지 않습니다:

활동 규모가 소규모

복잡한 개발이나 가치 상승 행위 없음

과거 유사한 거래 이력 없음

부동산 사업과의 연계성 없음

따라서 단발성 상업 거래(Isolated Commercial Transaction)로도 보기 어렵습니다.

자본이득세(CGT) 적용

이 경우, 자본이득세 이벤트가 발생합니다. 즉, CGT 자산의 처분이 이루어진 것입니다.

항목	금액
매각 금액	$580,000
비용 합계 (매입 + 관련 비용)	$330,000
총 자본 이득	$250,000
50% 할인 후 과세 대상 자본 이득	$125,000

12개월 이상 보유했기 때문에 50% CGT 할인 적용 가능하며, 최종적으로 신탁의 세금 신고서에는 $125,000의 순자본이득이 반영됩니다.

GST(부가가치세)는 비적용

다음 조건을 충족하므로 GST는 적용되지 않습니다:

신탁은 사업이나 무역과 유사한 활동을 수행하지 않음

해당 토지는 임대나 기타 사업 목적 사용 이력이 없음

GST 등록이 되어 있지 않음

따라서 이 토지 매각은 GST 대상 거래가 아닙니다.

요약: 핵심 포인트 정리

장기 보유 목적의 토지 매각은 일반적으로 CGT 대상입니다.

12개월 이상 보유 시, 50% CGT 할인 혜택 적용 가능

활동 규모가 작고 상업적 의도가 뚜렷하지 않으면 사업소득 또는 GST 대상이 아닐 수 있습니다.

사례 2: 주거용 블록을 분할해 일부 매각

2018년 8월, 박영희님은 브리즈번의 810㎡ 규모 주거용 토지에 첫 집을 매입하며 $780,000을 지불했습니다. 그는 이 땅에 본인의 집을 짓고, 실거주 목적 외의 부동산 거래나 개발 사업 경험이 전혀 없었습니다.

그러던 중, 2019년 말에 홈론 부담을 줄이기 위해 토지를 반으로 나누어 절반을 매각하는 방안을 검토하게 됩니다. 이에 따라:

2020년 4월, 405㎡씩 두 개의 블록으로 분할 신청

2020년 7월, 분할 승인

감정사를 통해 원가 배분: 거주 블록 60%, 매각 블록 40%

2020년 9월, 405㎡ 분할 블록을 $550,000에 매매 계약

2020년 11월, 매매 정산 완료

분할 비용: $50,000, 매각 관련 비용: $18,000 발생

사업소득 또는 상업거래로 간주될까?

박영희님의 토지 매각은 사업 활동 또는 일회성 상업거래(Isolated Profit-Making Transaction)에 해당하지 않습니다. 그 이유는 다음과 같습니다:

해당 토지는 거주 목적으로 취득됨

과거 유사한 거래 이력이 없음

분할 절차가 단순하며 개발 행위가 없음

별도의 가치 상승 행위나 마케팅 활동 없음

따라서 이익은 사업소득이 아닌 자본이득(CGT)으로 간주됩니다.

자본이득세(CGT) 계산

호주 세법에 따르면, 토지 분할 시 생성된 각 블록은 별도의 CGT 자산으로 간주됩니다. 단, 해당 블록은 원래 토지를 취득한 시점(2018년 8월)으로 간주되므로, 1년 이상 보유 요건을 충족하여 50% CGT 할인이 적용됩니다.

항목	금액
매각 금액	$550,000
원가 배분 (40%)	$312,000
분할 비용 배분 (40%)	$20,000
매각 비용	$18,000
총 비용	$350,000
총 자본이득	$200,000
CGT 할인 적용 후 과세 이득	$100,000

박영희님은 다른 자본이득이나 손실이 없으므로, $100,000의 순 자본이득이 소득세 신고서에 반영됩니다.

GST는 비적용

박영희님의 활동은 다음 조건을 충족하여 GST 대상 거래가 아닙니다:

사업 또는 무역 활동의 형태가 아님
해당 토지는 임대하거나 상업적 용도로 사용한 적 없음
GST 등록자도 아님

즉, 부가가치세(GST)는 발생하지 않습니다.

요약: 주거용 토지 분할 매각 시 세무 처리 핵심

실거주용 토지를 단순 분할 후 매각하면, 사업소득이 아닌 자본이득으로 간주됨

분할 블록도 CGT 자산이며, 원래 취득 시점 기준으로 보유기간 계산

12개월 이상 보유 시 50% CGT 할인 적용 가능

상업적 활동이 없는 한 GST는 적용되지 않음

사례 3: 부동산 플리핑(Property Flipping), 반복적인 리노베이션 및 매각 사례

사례 요약: 이지은님의 부동산 리노베이션 및 재판매

2020년 2월 1일, $950,000에 노후된 부동산 매입

매입 전, 전문가로부터 감정 및 수익성 분석 보고서 확보

단기 사업자 대출을 통해 매입 및 리노베이션 자금 확보

2020년 12월, 최종 리노베이션 단계에서 일시적으로 거주

2021년 2월, 리노베이션 완료 (비용 $330,000)

2021년 5월 1일, $2,200,000에 매각 (매각 비용 $110,000)

이후 2번째, 3번째 부동산도 동일한 방식으로 매입 → 리노베이션 → 재판매 반복

사업소득으로 판단되는 이유

이지은님의 활동은 단순한 일회성 투자 또는 자산 매각이 아니라 명백한 사업 활동으로 간주됩니다. 다음의 정황이 이를 뒷받침합니다:

매입 목적 자체가 “수익을 위한 재판매”

전문적인 시장 조사 및 감정 보고서 확보

사업 자금 조달(단기 은행 대출 등)

반복성 및 연속성: 이후에도 동일한 방식으로 2건 이상 진행

사업자 등록(ABN)이나 GST 등록 여부는 판단에 영향 없음

따라서 이 부동산은 자산(CGT 자산)이 아닌 '거래 재고(Trading Stock)'로 분류됩니다.

소득세 과세 방식 (CGT 아님)

해당 활동은 자본이득세가 아닌 사업소득으로 전액 과세되며, CGT 할인(50%)이나 주거용 면세, 소규모 사업자 할인 등은 일절 적용되지 않습니다.

사업소득 계산 예시:

항목	금액
매각 금액	$2,200,000
매입 비용	$950,000
리노베이션 비용	$330,000
매각 관련 비용	$110,000
총 비용	$1,390,000
과세 대상 순이익	$810,000

이 $810,000 전액이 이지은님의 소득세 신고서에 사업소득으로 반영되며, 소득세율에 따라 과세됩니다.

CGT는 미적용

자산이 아닌 거래재고로 보유했기 때문에 CGT 조항 적용 불가
CGT 할인, 소규모 사업자 혜택, 본인 거주 면세 등도 전혀 적용되지 않음

GST는 어떻게 처리될까?

이지은님의 활동은 GST법상 'enterprise(사업)'에 해당하지만, 다음과 같은 이유로 부가가치세(GST)는 매각 시 적용되지 않습니다:

리노베이션은 ‘실질적인(substantial) 리노베이션’에 해당하지 않음 (건물 대부분을 철거/재건하지 않았기 때문)
새 주거용 부동산으로 재탄생하지 않았음

따라서 매각은 'input taxed supply(면세공급)'에 해당하며, GST 징수 없음. 또한, 매입·공사·매각 관련 비용에 대한 GST 크레딧 공제도 불가능합니다.

요약: 부동산 플리핑에 대한 세무 핵심 정리

반복적 부동산 리노베이션 및 재판매는 사업소득으로 과세

해당 부동산은 CGT 자산이 아닌 Trading Stock

CGT 혜택 일절 없음

GST는 면세공급으로 간주되어 부과되지 않음, GST 크레딧도 없음

사례 4: 플리핑처럼 보여도 자본이득 – 실거주 목적 주택 리노베이션 후 매각의 세무 처리

호주에서 부동산을 구입해 리노베이션한 후 매각하면 일반적으로 '플리핑' 활동으로 간주될 수 있습니다. 그러나 매입 시 의도가 ‘실거주’였다면, 이는 자본이득세(CGT) 대상으로 간주될 수 있습니다. 오늘은 김민준님의 사례를 통해 사업소득과 자본이득의 경계를 명확히 살펴보겠습니다.

사례 요약: 자녀 교육 목적의 주택 구입 및 리노베이션

2018년 7월 1일, 김민준님은 딸의 High School 진학을 위한 거주 요건을 충족하기 위해, 학교 학군 내의 주택을 $450,000에 매입

주택은 노후되어 있었고, 리노베이션이 필수적이었음

대부분의 리노베이션은 김민준님이 주말마다 직접 진행, 전문 기술자는 최소한으로만 사용

리노베이션 비용: $160,000, 자금은 기존 주택의 담보 대출 및 가족·친구 차용으로 조달

예상치 못한 사정 발생:

김민준님, 2019년 8월에 실직

아내의 건강 악화로 인해 재정적 어려움

결국 주택을 $850,000에 매각 (2019년 10월 1일)

보유 및 매각 비용: $40,000

해당 주택은 실제로 거주하지는 않았음

사업소득 또는 상업거래 아님

김민준님의 활동은 명확히 사업 목적이 아닌 자본 목적입니다. 그 근거는 다음과 같습니다:

매입 시 이익을 위한 의도 없음 (실거주 목적)

매입 당시부터 매각 직전까지 의도 변경 없음

반복적 활동이나 사업 계획 없음

공사 대부분을 직접 수행하며 상업성 결여

따라서 이 활동은 사업 소득(Business Income) 또는 일회성 수익 목적 거래(Isolated Profit-Making Transaction)으로 간주되지 않습니다.

자본이득세(CGT) 적용

김민준님의 사례는 전형적인 CGT 이벤트로 처리되며, 매각으로 인해 발생한 자본이득에 대해 과세됩니다. 단, 중요한 점은:

해당 주택에 실제로 거주하지 않았기 때문에, 본인 거주 면세(Main Residence Exemption)는 적용되지 않습니다.
그러나 12개월 이상 보유했기 때문에, 50% CGT 할인은 적용됩니다.

CGT 계산 예시:

항목	금액
매각 금액	$850,000
매입 비용	$450,000
리노베이션 및 보유·매각 비용	$200,000
총 비용	$650,000
총 자본이득	$200,000
CGT 할인 적용 후 과세 자본이득	$100,000

Export to Sheets

김민준님은 추가적인 자본이득이나 손실이 없으므로, $100,000이 세금 신고에 반영됩니다.

GST 비적용

김민준님의 활동은:

상업적 또는 사업적인 형태로 간주되지 않으며

리노베이션이 새 주거용 건물 수준의 substantial renovation도 아님

GST 등록 요건이 충족되지 않음

따라서 해당 매각은 GST 대상 거래가 아니며, GST 크레딧 공제도 없습니다.

요약: 사업소득과 CGT의 구분 기준은?

항목	적용 여부
실거주 목적 매입	✅ 있음
리노베이션 직접 수행	✅ 비상업적
수익 의도 없음	✅ 처음부터 명확
본인 거주 여부	❌ 거주하지 않음 (면세 불가)
사업 반복성	❌ 없음
과세 유형	✅ CGT 적용
CGT 할인	✅ 적용됨
GST	❌ 비과세 거래

사례 5: 단순한 자본 자산의 실현 (Capital Realisation)

이재혁님의 사례: Adelaide Hills에 있는 개인 주택 및 말 훈련 사업 부지 10,000평방미터 중 4,000평방미터의 미개발 토지를 분할 판매한 경우입니다.

배경:

이재혁님은 원래 주거 및 사업 목적으로 토지를 구매했으며, 토지 매입 시 재판매를 통한 이익 창출 의도가 없었습니다. 재정 문제와 건강 악화로 인해 4,000평방미터의 공터를 분할하여 판매했습니다. 그는 토지 분할 경험이 없었고, 외부 전문가에게 모든 과정을 위임했습니다.

세무 결론:

사업 활동으로 인한 판매 아님: 이재혁님의 활동은 자본 자산의 단순한 실현으로 간주됩니다. 그가 토지를 계속 주거 및 말 훈련 사업에 사용하려 했고, 매입 시 이익 창출 의도가 없었으며, 분할 외에 가치를 높이기 위한 추가 활동을 하지 않았기 때문입니다.

단일 이익 창출 거래 아님: 이재혁님은 토지 개발 경험이 없었고, 분할 규모도 작고 복잡성이 낮아 사업 활동이나 상업적 거래로 볼 수 없습니다.

자본 이득세 (CGT) 적용: 토지 판매는 CGT 사건으로 간주됩니다.

과세 대상: 판매 수익($2,800,000)에서 취득 원가($200,000) 및 분할 비용($150,000)을 제외한 자본 이득($2,450,000)이 발생합니다.

CGT 50% 할인: 12개월 이상 보유했으므로 50% 할인이 적용되어 순 자본 이득은 $1,225,000입니다.

주 거주지 면제: 분할 판매된 토지에는 주 거주지 면제가 적용되지 않습니다.

GST 영향 없음: 이재혁님은 부동산 개발 사업자로 간주되지 않으며, 토지 판매는 그의 GST 매출에 포함되지 않습니다. 따라서 GST 등록 기준 미만이므로 등록 의무가 없으며, GST가 부과되지 않고 관련 구매에 대한 GST 크레딧도 청구할 수 없습니다.

사례 6: 단순한 자본 자산 실현을 넘어선 활동 (Beyond Mere Realisation)

김지수님의 사례: 투자 목적으로 토지를 구매하여 분할 후 판매하여 이익을 얻으려는 의도를 가진 경우입니다.

배경:

김지수님은 2019년 8월 1일에 $1.2백만에 주거용 투자 부동산을 매입했습니다. 이 부동산은 5,000평방미터의 토지와 기존 주택으로 구성되어 있었으며, 주택은 2019년 10월 말까지 임대 중이었습니다.

김지수님은 이 부동산을 매입할 때부터 토지를 분할하고 분할된 필지를 판매하여 이익을 얻을 명확한 의도를 가지고 있었습니다. 이러한 의도를 실행하기 위해 그녀는 다음과 같은 구체적인 활동을 계획하고 실행했습니다:

전문가 고용 및 개발 계약 체결: 여러 전문가로부터 서비스를 제공받고, 부동산 개발자와 개발 계약을 체결했습니다. 이 계약에 따라 김지수님은 개발 과정에 대한 전반적인 oversight(감독) 권한을 가졌으며, 개발 수수료를 지불했습니다.

개발 신청 및 승인: 시청에 개발 신청서를 제출했는데, 여기에는 토지를 5개 필지로 분할하고 시청에서 요구하는 최소한의 공사(물, 하수 시설 제공 및 모든 필지에 울타리 설치)를 포함하는 내용이었습니다. 또한, 개발 신청서에는 보행로 건설, 경계 울타리 설치, 광섬유 인터넷 연결을 위한 인프라 구축에 대한 승인 요청도 포함되었습니다.

개발 과정의 주도적 참여: 개발 승인이 나고 세입자가 퇴거한 직후, 기존 주택은 철거되고 분할 공사가 시작되었습니다. 김지수님은 이 개발 과정의 모든 단계에서 감독하고 의사 결정에 참여하여, 분할 작업이 예산과 계획에 따라 완료되도록 적극적으로 관리했습니다.

자금 조달: 초기 부동산 구매 및 분할 비용은 단기 투자 은행 대출을 통해 조달했습니다. 이는 그녀의 프로젝트가 사업적인 성격을 띠고 있음을 보여주는 요소입니다.

빠른 판매 완료: 2020년 7월 1일에 분할이 완료되었고, 2021년 1월 1일까지 모든 주거용 필지를 총 $5.5백만에 비관련 당사자에게 판매했습니다. 분할 및 판매 비용은 각각 $2.2백만과 $110,000에 달했습니다.

마진 제도 미적용: 판매에 대해 마진 제도를 적용하겠다는 구매자와의 별도 합의는 없었습니다.

이러한 배경은 김지수님이 단순히 자산을 보유하다가 매각한 것이 아니라, 이익 창출을 목적으로 체계적이고 사업과 유사한 방식으로 활동을 계획하고 실행했음을 명확히 보여줍니다.

세무 결론:

사업 활동 아님 (반복성 부족): 김지수님의 활동은 반복성, 규칙성, 지속성이 부족하여 부동산 개발 사업으로 간주되지 않습니다.

단일 이익 창출 거래: 하지만 그녀는 토지 분할 및 판매를 통해 이익을 얻으려는 의도를 가지고 사업과 유사한 방식으로 활동을 수행했기 때문에, 이는 단일 이익 창출 거래(isolated profit-making transaction)로 간주됩니다.

일반 소득(Ordinary Income)으로 과세: 자본 자산의 '단순한 실현을 넘어선' 활동이므로, 순 이익은 김지수님의 소득세 신고에 포함됩니다.

이익 계산: 판매 수익($5,000,000, GST 제외)에서 취득 비용($1,200,000), 개발 비용($2,000,000), 판매 비용($100,000)을 제외한 $1,700,000가 이익으로 보고됩니다.

CGT 미적용: 자본 자산의 단순한 실현을 넘어선 것으로 간주되므로 CGT가 적용되지 않으며, CGT 할인, 소규모 사업자 양도소득세 감면, 주 거주지 면제 등은 적용되지 않습니다.

GST 영향 있음: 김지수님의 활동은 GST 목적상 사업(enterprise)으로 간주됩니다.

GST 등록 의무: 그녀의 활동은 사업성이 있으며, 예상 매출이 GST 등록 기준($75,000)을 초과하므로 GST 등록이 의무화됩니다 (2019년 8월 1일부터).

GST 납부: 판매된 토지에 대한 GST($500,000)가 부과되며, 개발 및 판매 비용에 대한 GST 크레딧($210,000)을 공제한 순 GST 납부액은 $290,000입니다.

사례 7: 복합 목적을 위해 취득한 토지 (Multiple Purposes)

송 대표 (Dean Developments Co, Fig Tree Grove Trust의 Trustee)의 사례: 상업용 부동산 개발 및 임대, 그리고 시장 상황에 따라 판매할 목적으로 토지를 취득한 경우입니다.

배경:

2018년 4월 1일, 송 대표(Dean Developments Co는 Fig Tree Grove Trust의 Trustee임)는 개인 판매자로부터 $5백만에 나대지를 구매했습니다. Fig Tree Grove Trust와 Trustee는 더 넓은 관련 법인 그룹의 일부였습니다. 토지 구매 당시 Trust는 ABN을 보유하고 있었고 자발적으로 GST 등록을 마쳤습니다.

Trustee는 이 토지를 여러 목적을 가지고 구매했습니다:

작은 필지로 분할
임대를 위한 상업용 부동산 개발
미래에 적절한 시장 상황이 되면 해당 부동산을 판매

구체적으로, 상업용 부동산이 완공되면 즉시 임대하여 수익을 창출하되, 추후 최대 이익을 낼 수 있는 판매 기회가 발생하면 매각할 계획이었습니다.

이러한 복합적인 목적을 위해 Trustee는 다음과 같은 사전 조사와 활동을 수행했습니다:

광범위한 시장 조사 및 전문가 자문: 토지 구매 전, Trustee는 광범위한 시장 조사를 실시하고, 부동산 업계 전문가들로부터 자문을 구했으며, 토지 개발의 수익성과 실현 가능성을 평가하기 위한 타당성 분석을 확보했습니다.

단기 자금 조달: 토지 구매 자금은 단기 대출로 조달했습니다. 대출 신청서에는 토지가 사용될 수 있는 다양한 상업적 사업(상업용 부동산의 판매 및 임대 포함)이 명시되었습니다.

송 대표님의 경험과 역할: 송 대표님은 Trustee Company의 단독 이사이자 주주로서, 숙련된 사업가이며, 과거에도 다양한 사업 구조(회사 및 신탁 포함)를 활용하여 주요 지역의 토지를 구매하고 상업용 부동산을 건설하며, 임대를 확보한 후 이익을 위해 판매하는 이력이 있었습니다. 그는 Trustee Company의 모든 의사 결정을 담당했습니다.

다양한 옵션 고려 및 개발 결정: Trustee는 토지를 어떻게 처리할지에 대해 여러 옵션을 고려했으며, 특정 시점에 부동산을 판매하겠다는 명확하고 구체적인 계획은 없었습니다. 미개발 토지를 구매하겠다는 여러 제안을 받았으나, Trustee는 단순히 토지 가치를 실현하는 것을 넘어 개발, 임대, 그리고 잠재적 판매를 통해 이익을 극대화하기 위해 이 제안들을 거절했습니다. Trustee는 부동산을 개발하고 임대하며, 최대 이익을 위한 적절한 판매 조건이 될 때까지 보유할 의지가 있었습니다.

개발 승인 및 건설: 2018년 6월 30일에 개발 승인이 났으며, 부동산 개발에 총 $3.3백만이 소요되었습니다.

임대 계약 확보 및 빠른 판매: 건설 완료 전, Trustee는 이미 상업용 부동산의 70%에 대해 임대 계약을 확보했습니다. 2019년 1월 1일에 건설이 완료되었을 때, 부동산 가치는 총 $7백만으로 평가되었습니다. 그러나 지역 정부의 개발 프로젝트 발표로 인해 해당 지역의 부동산 가격이 급등했고, Trustee는 수많은 매수 제안을 받았습니다. 결국 2019년 3월 30일까지 모든 부동산을 비관련 당사자에게 총 $11백만(GST 포함)에 판매했습니다. 판매에 마진 제도 적용 또는 GST 면제 사업체로서 판매하는 것에 대한 합의는 없었습니다.

이러한 배경은 송 대표님이 이끄는 Trust가 부동산을 다각적인 목적을 가지고, 계획적이고 사업적인 방식으로 개발 및 관리했음을 보여주며, 이는 단순한 자산 보유를 넘어선 '사업 활동'으로 간주될 근거가 됩니다.

세무 결론:

사업 활동으로 인한 판매: 모든 사실과 정황을 종합적으로 고려할 때, 토지는 임대를 위한 개발(주된 목적)과 이익을 위한 판매(중요한 목적)라는 복합적인 목적으로 취득 및 보유되었다고 판단됩니다. 송 대표님의 경험과 과거 활동이 Trust의 부동산 개발 사업 수행 여부를 결정하는 중요한 요소가 됩니다.

거래 재고(Trading Stock)로 간주: 판매된 부동산은 Trust 사업의 거래 재고로 간주됩니다.

일반 소득(Ordinary Income)으로 과세: 부동산 판매로 인한 이익은 일반 소득으로 과세됩니다.

이익 계산: 판매 수익($10,000,000, GST 제외)에서 취득 비용($5,000,000), 개발 비용($3,000,000), 판매 비용($1,000,000)을 제외한 $1,000,000가 이익으로 보고됩니다.

단일 이익 창출 거래 아님: 이는 계속적인 사업 활동의 결과이므로 단일 이익 창출 거래를 넘어선 것으로 간주됩니다.

CGT 미적용: 자산이 거래 재고로 보유되었으므로 CGT 조항이 적용되지 않습니다. CGT 할인, 소규모 사업자 양도소득세 감면, 주 거주지 면제 등은 적용되지 않습니다.

GST 영향 있음: Trustee의 활동은 GST 목적상 사업(enterprise)으로 간주됩니다.

GST 등록: Trust는 이미 GST 등록 상태이므로, 상업용 부동산의 임대 및 판매 모두 GST가 적용됩니다.

GST 납부: 판매된 부동산에 대한 총 GST($1,000,000)에서 건설 및 판매 비용에 대한 GST 크레딧($400,000)을 공제한 순 GST 납부액은 $600,000입니다.

이 사례들은 호주에서 부동산 판매 시 과세 처리가 단순한 자본 자산의 실현인지, 아니면 사업 활동 또는 사업과 유사한 거래의 결과인지에 따라 크게 달라질 수 있음을 명확히 보여줍니다. 특히, 거래 의도(intention)와 활동의 사업성(business-like manner)이 핵심 결정 요인임을 알 수 있습니다.

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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 한국인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

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