Jason Yu 유형석 호주 한국인 한인 회계사 변호사 세무사

오프더플랜 아파트 CGT 50% 감면, 12개월은 ‘잔금일’이 아닌 ‘계약일’입니다 안녕하세요, BYRONS(바이런스)의 제이슨 유(Jason Yu)입니다. 오프더플랜(Off-the-plan) 아파트를 매도할 때 가장 큰 세무 혜택은 역시 양도소득세(CGT) 50% 감면 입니다. 하지만 이 혜택을 받기 위한 '12개월 보유 조건'을 두고 많은 분이 헷갈려 하십니다. "잔금(Settlement)을 치른 지 이제 3개월인데, 지금 팔면 12개월 미만 보유인가요?" "언제를 취득일로 보고 12개월을 계산해야 안전할까요?" 오늘 그 계산법과 50% 감면을 받기 위한 핵심 전략을 팩트체크해 드립니다. 1. 12개월의 기점: '잔금일'이 아닌 '계약 서명일' 가장 중요한 팩트는 보유 기간의 시작점이 등기일이나 잔금일이 아니라 '계약서에 서명한 날(Contract Date)'이라는 점입니다. 오프더플랜은 계약 후 완공까지 보통 1~3년이 걸립니다. 따라서 실제 입주(잔금)를 한 지는 며칠 되지 않았더라도, 이미 1~2년 전 계약서에 도장을 찍었다면 세법상으로는 이미 12개월 이상 해당 자산을 보유한 것 으로 간주됩니다. 취득일(Acquisition Date): 오프더플랜 구매 계약 체결일 양도일(Disposal Date): 매도 계약 체결일 2. 정확한 '12개월' 계산법 (ATO 가이드라인) 단순히 1년이 지났다고 판단하기 전, ATO의 엄격한 계산법을 확인해야 합니다. ATO는 12개월 보유 여부를 따질 때 취득일과 양도일을 모두 제외한 순 보유 기간 이 12개월 이상이어야 한다고 규정합니다. 💡 전문가의 계산 팁: 만약 2024년 7월 1일에 오프더플랜 계약을 했다면, 최소한 2025년 7월 2일 이후에 매도 계약을 체결해야 안전하게 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 하루 차이로 수만 불의 세금이 결정될 수 있으니 주의가 필요합니다.   3. 잔금 ...

호주 사업용 부동산: 임대(Renting) vs. 매입(Buying), 어떤 선택을 해야 할까? Renting vs Buying Commercial Property in Australia 성장단계별 전략 + 세금까지 고려한 실전 가이드 1️⃣ 왜 이 고민이 중요한가 호주에서 사업을 하다 보면 언젠가 반드시 마주할 중대한 결정 이 있습니다. “지금 쓰는 사무실(혹은 매장·창고), 계속 임대해야 할까? 아니면 사버릴까?” 🤔 이 단순한 질문 뒤에는 현금흐름, 차입여력, 성장계획, 세금전략, 노후준비 까지 맞물린 복잡한 계산이 숨어 있습니다. 특히, 한 번의 결정이 10년 이상의 재무구조와 세금 흐름 을 바꾸기 때문에, 감정이 아닌 치밀한 전략적 분석 으로 접근해야 합니다. 2️⃣ 임대(Leasing): 민첩성과 유연성이 필요한 시기 ✅ 장점 유연성 (Flexibility) — 사업이 커지거나 고객 동선이 달라져도 쉽게 이동 가능. 낮은 초기비용 (Lower Upfront Cost) — 보증금 외 큰 자금이 필요 없어, 자본을 인력·재고·마케팅에 재투자 가능. 예상 가능한 유지비 — 대규모 수리·교체는 대부분 임대인 책임. ⚠️ 단점 임대료 상승 — 매년 CPI나 시장가 조정으로 비용 압박. 자산 축적 불가 — 임대료는 자산 축적이 아닌 단순 비용 으로 지출됩니다. 공간 제약 — 리노베이션, 간판, 구조 변경 등은 임대인 승인 필요. 💡 언제 임대가 유리한가: 스타트업·성장기 (확장성 중요) 현금이 사업 운영자금으로 더 큰 수익 을 낼 때 시장 변화에 빠르게 대응해야 할 때 3️⃣ 매입(Ownership): 안정성과 자산성장을 노릴 때 ✅ 장점 자산형성 (Asset Growth) — 대출상환 + 시세상승으로 장기 자산 축적 가능. 안정성 (Stability) — 임대인 리스크(계약만료, 매각 등) 제거. 부가수익 (Extra Income) — 일부 공간을 임대해 수익 창출 가능. 세무 전략 (Tax Strategy) — 구조 설계에 따라 세금...

CGT 계산 잘못하면 낭패! 부동산 투자자들이 가장 많이 저지르는 12가지 실수 부동산을 매각할 때 자본이득세(CGT, Capital Gains Tax)는 필수적으로 고려해야 할 요소입니다. 하지만 많은 투자자들이 CGT 규정을 잘못 이해하거나 간과하여 불필요한 세금을 부담 하는 경우가 많습니다. "조금만 더 신경 썼다면 세금을 줄일 수 있었을 텐데..." 이런 후회를 남기지 않도록, CGT 절세를 위해 반드시 확인해야 할 15가지 체크리스트 를 소개합니다! ✅ 1. 감가상각 적용 시 취득원가(cost base) 조정했는가? 부동산의 감가상각 비용을 공제받았을 경우, 매각 시 취득원가(cost base)에서 해당 금액을 차감해야 합니다. 많은 투자자들이 감가상각을 적용하지 않고 단순히 초기 구입 비용(매입가, 법률 비용, 인지세 등)만으로 취득원가를 산정하는 실수를 저지릅니다. 특히 1997년 3월 이후 건축된 부동산은 건물 감가상각(Building Depreciation)을 CGT 계산 시 반드시 차감해야 합니다. 이 규정을 무시하면 ATO 감사 시 예상보다 더 많은 세금을 부과받을 수 있습니다. ✔ 체크: 감가상각 내역을 정확히 기록하고, 취득원가에서 차감했는지 확인하세요. ✅ 2. 토지와 건물 가치를 정확히 평가했는가? 부동산 매각 시 토지와 건물의 가치를 별도로 평가해야 합니다. 건물의 내용 연수가 지나면서 감가상각이 적용되었기 때문에, 일부 경우에는 건물의 장부상 가액(written-down value)이 실제 시장가보다 낮아질 수 있습니다. 이 경우, 건물 부분에 해당하는 양도차익(capital gain)은 일반 소득으로 간주되어 CGT 할인 혜택(50% 할인)이 적용되지 않습니다. 반면 토지에 대한 차익은 여전히 CGT 할인 혜택을 받을 수 있습니다. ✔ 체크: 전문가를 통해 정확한 토지 및 건물 가치를 평가받아 CGT 계산을 최적화하세요. ✅ 3. 주거용 부동산(PPOR) 면세 혜택을 놓치지 않았는가? 호주에서는 본인 ...

2025년 외국인 CGT 원천징수 규정 변경 사항: 꼭 알아야 할 내용 호주 국세청(ATO)은 2016년 외국인 자본이득세(CGT) 원천징수 규정 을 도입하여 비거주자가 과세 대상 호주 부동산 판매 시 세금을 적절히 납부하도록 하고 있습니다. 그러나 2025년 1월 1일 부터 시행되는 규정 변경은 거주자와 비거주자 모두에게 중요한 영향을 미칩니다. 2025년 1월 1일부터 적용되는 주요 변경 사항 원천징수율 인상 부동산 판매 시 적용되는 원천징수율이 **12.5%에서 15% **로 인상되었습니다. 가치 기준 폐지 이전에는 $750,000 이상의 부동산 판매에만 원천징수가 적용되었으나, 이제 모든 과세 대상 부동산 거래 에 적용됩니다. 호주 거주자에게 미치는 영향 호주 세금 거주자 가 부동산을 판매하는 경우, ATO에서 **CGT 원천징수 면제 증명서( Clearance Certificate )**를 발급받아야만 판매 대금의 15%가 원천징수되는 것을 방지할 수 있습니다. 해야 할 일 사전 신청 필수 증명서 신청은 부동산 매매 계약 이전, 즉 부동산 판매를 시작하기 전 가능한 한 빨리 진행해야 합니다. 대부분 며칠 안에 발급되지만, ATO의 서비스 기준은 최대 28일 입니다. 현금흐름 문제 방지 증명서가 없으면 판매 대금의 15%가 원천징수됩니다. 이 금액은 세금 신고 시 환급받을 수 있지만, 처리 지연으로 인해 자금 운용에 차질이 생길 수 있습니다. 주거용 부동산 판매도 해당 CGT 면제 대상인 주거용 부동산 을 판매하더라도 증명서가 없으면 원천징수가 적용되므로 반드시 증명서를 준비해야 합니다. 간접 이익 거래에도 주의 부동산을 주로 보유한 회사의 주식을 거래하거나 재구조화를 진행하는 경우에도 간접적인 부동산 이익에 원천징수가 적용될 수 있으므로, 증명서 발급 필요성을 확인해야 합니다. 비거주자에게 미치는 영향 비거주자는 증명서를 발급받을 수 없지만 , 경우에 따라 **원천징수율 변동 신청(Variation Application)**을 통해 세율을 낮출 수 있...

부동산 계약 취소, 옵션 수수료 몰수와 연속 사건(Continuum of Events): 자본이득세(CGT) 처리 방법 부동산 매매 계약 취소로 인한 계약금 몰수(Forfeited Deposits), 옵션 수수료(Option Fee) 발생 시 자본이득세(CGT)가 부과되며, 연속 사건(Continuum of Events)이 적용될 경우 세금 처리가 달라질 수 있습니다. 호주 세무 지침 TR 1999/19 및 기타 ATO 규정에 따르면, 계약금 또는 옵션 수수료가 몰수된 경우 자본 이득으로 과세가 이루어지지만, 연속 사건이 성립되면 다른 세금 혜택이 제공될 수 있습니다. 이번 글에서는 몰수된 계약금, 옵션 수수료, 연속 사건 개념을 중심으로 자본이득세 적용 방식을 설명하겠습니다. 1. TR 1999/19에 따른 계약금 몰수 시 자본이득세(CGT) 처리 TR 1999/19는 부동산 매매 계약이 취소되어 계약금이 판매자에게 몰수 된 경우를 CGT 이벤트 H1 로 간주하며, 이를 자본 이득으로 처리하도록 규정합니다. 계약금은 단순한 소득이 아닌 자본 이득으로 간주되어 CGT 과세 대상이 됩니다. CGT 이벤트 H1 의 자본이득 계산 : 계약금은 자본 수익에 포함되며, 계약 관련 비용(법률비용 등)이 차감되어 최종 자본이득이 산정됩니다. 이 금액은 계약금이 판매자에게 귀속되는 시점에 과세 대상이 됩니다. 이 경우 CGT 50% Discount 할인 혜택은 받을 수 없습니다. 예를 들어, 구매자가 부동산 계약금으로 5만 달러를 지불했으나 계약이 취소되어 판매자가 이를 몰수했다면, 5만 달러는 CGT 이벤트 H1로 자본이득세가 부과됩니다. 2. 옵션 수수료(Option Fee) 몰수와 CGT 이벤트 D2 적용 옵션 수수료는 구매자가 부동산을 특정 가격에 매수할 권리를 얻기 위해 판매자에게 지급하는 금액입니다. 만약 구매자가 해당 옵션을 행사하지 않으면, 옵션 수수료는 판매자에게 몰수되며, 이는 CGT 이벤트 D2 로 처리됩니다. CGT 이벤트 D2란 : 옵션을 부여한 후...

세금 부담 없이 사업 구조 조정하는 방법 사업을 운영하면서 성장이나 변화에 따라 사업 구조를 변경해야 할 때가 있습니다. 하지만 이러한 과정에서 **자본이득세(CGT)**나 기타 세금 부담이 발생할 수 있습니다.  호주 세법에서는 사업체의 구조의 변화를 CGT상의 세금을 유발 시키는 이벤트로 보고 있기에 매우 주의 하셔야 합니다.   다행히 호주에서는 이러한 세금 부담을 최소화하거나 연기할 수 있는 다양한 방법이 존재합니다. 특히 소규모 사업체를 위한 구조조정 롤오버 구제 (Small Business Rollover Relief)  를 통해 세금 부담을 피할 수 있는 전략을 고려해 볼 필요가 있습니다. 사업 구조 변경의 주요 이유 많은 신생 사업체는 개인사업자 (Sole Trader) 또는 파트너십 (Partnership) 형태로 시작하지만, 사업이 성장함에 따라 법인 (Company) 설립이나 신탁 ( Trust ) 도입을 고려하게 됩니다. 이는 사업을 확장하거나 자산 보호, 소득 분배, 투자 유치 등 다양한 이유에서 필요한 결정입니다. 대표적인 이유는 다음과 같습니다. 자산 보호 : 개인사업자는 개인 자산과 사업 자산이 법적으로 분리되지 않기 때문에, 법인이나 신탁을 통해 사업 실패 시 개인 자산(예: 가족이 거주하는 주택)을 채권자로부터 보호할 수 있습니다. 소득 분배 : 신탁 구조를 통해 가족 구성원에게 사업 소득을 분배할 수 있어 세금 효율을 높일 수 있습니다. 새로운 투자자 도입 : 기업 또는 유닛 트러스트(유닛 신탁) 구조는 개인사업자보다 새로운 투자자를 유치하거나 이해관계자와 파트너십을 형성하는 데 더 적합한 구조입니다. 세금 부담을 피하는 방법: 소규모 사업 구조조정 롤오버 구제 구조조정 롤오버 구제 는 소규모 사업체가 사업 자산을 기존 사업체에서 새로운 사업체로 이전할 때 발생할 수 있는 자본이득세(CGT) 및 기타 세금을 연기하거나 면제받을 수 있는 제도입니다. 이 구제는 자본이득세 자산뿐만 아니라...

호주 교민을 위한 한국 부동산 매각 시 세금 처리 가이드 이전 블로그 게시글에서 다룬 내용이 조금 어렵게 쓰여진듯하여, 보다 쉽게 이해할 수 있도록 다시 정리했습니다.  호주에서 일반적으로 거주하는 교민들, 여기에는 영주권자와 시민권자도 포함됩니다, 한국에서 부동산을 매각할 때 발생하는 세금 처리에 대해 알아보겠습니다.  이분들은 전 세계적으로 발생한 소득에 대해 세금을 납부해야 하기 때문에, 한국에서 부동산을 팔아 얻은 수익도 호주의 세금 신고에 포함해야 합니다. [이전블로그] 해외 자산을 매각하고 해외에서 세금을 낸 경우 호주에서 CGT 세금처리는 어떻게 하나요? (12/04/2020) 호주에서 해외 자산 매각 후 세금 처리 방법 해외 자산, 특히 한국에 있는 부동산을 매각한 후 세금 문제는 많은 호주 교민들에게 중요한 주제입니다. 이 글에서는 호주 거주자가 한국에서 부동산을 매각하고 발생한 세금을 호주에서 어떻게 처리해야 하는지에 대해 알아보겠습니다. 1. 호주 세법상 거주자의 의무 호주에 일반적으로 거주하면서 영주권이나 시민권을 소지한 분들은 세법상 호주 거주자(Australian Resident for Tax Purpose)로 간주됩니다. 이 경우, 호주에서는 전 세계에서 발생한 소득에 대해 세금 신고 및 납부 의무가 있습니다. 따라서 한국에서 부동산을 매각하여 얻은 소득도 호주에서 신고해야 합니다. 반면, 유학생과 주재원등은 Temporary Residents로 간주되어, 호주 내의 부동산등의 Taxable Australian Property에 대해서만 세금 납부 의무가 있습니다. 따라서 한국내 부동산에서 발생한 양도 소득 등은 해당되지 않습니다. 2. 한국에서의 세금 납부 한국에서 부동산을 매각할 경우 일반적으로 양도소득세를 납부하게 됩니다. 이 세금은 매각 가격과 구입 가격의 차액에 대해 계산되며, 이 차액은 한국에서의 소득으로 간주됩니다. 중요한 점은, 한국에서 실제 납부한 세금만 호주에서 인정받을 수 있다는 것입니다. 3. 호...

해외 거주 중 호주 부동산 매각하시나요? 한국 체류자를 위한 CGT 가이드 호주에 거주하시다가 한국으로 역이민을 하신 분들, 호주에서 유학이나 비즈니스 차 거주하셨던 분들, 그리고 호주 부동산 세미나 등을 통해 호주 부동산을 취득하신 분들 등 한국에 거주하시는 많은 분들이 호주에 부동산을 소유하고 계십니다. 호주의 부동산 매매와 관련하여 세금 문제, 특히 자본 이득세(Capital Gains Tax, CGT)에 대한 우려가 많으신 것으로 알고 있습니다. 호주에서 부동산을 매각할 때 발생하는 세금 관련 의무는 복잡할 수 있으며, 특히 한국이나 미국 등 외국에 거주하는 경우 더욱 그렇습니다. 이에 대해, 호주에서 부동산을 매각하는 과정에서 외국 거주자가 고려해야 할 주요 세금 문제를 간략히 설명드리겠습니다. 1. 자본이득세 (CGT) 자본이득세는 자산 매각으로 인해 발생한 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 이는 부동산, 주식, 암호화폐 등 다양한 자산에 적용될 수 있습니다. 호주에서는 이러한 이득을 개인의 소득에 포함시켜 소득세율에 따라 과세합니다. 호주 외국 거주자 (Foreign Residents) 또는 임시 거주자 (Temporary Residents) 의 경우에는 Taxable Australian Property (TAP) 에 대해서만 CGT를 납부 의무가 있기에 , 부동산 외의 주식이나 암호화폐 등은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 2. 세법상 호주 거주 상태 (Australian Tax Residency Status) 세법상 거주 상태는 CGT에 있어 중요한 요소입니다. 호주 세법에서 거주자는 다음의 호주 거주자 (Australian Resident),  외국 거주자 (Foreign Resident), 임시 거주자 (Temporary Resident) 3가지로 구분되며, 각각에 따라 CGT 적용 방식이 달라집니다. 외국 거주자 (Foreign Resident)의 경우, 위에 설명한대로 "과세 대상 호주 자산 (Taxable Australian Pro...

이전 블로그들을 통해서는 소유하고 있는 사업체 매각에 따른 Small Business CGT Concessions을 통한 세금 감면혜택에 대해서 다음의 블로그들등에서 여러차례 알아보았습니다. 호주 사업체 매매관련으로 절세방법 (10/2016) 사업체를 팔고 은퇴를 생각하고 계신지요? (05/2016) 이번에는 만약 사업자분들이 다른 사업 파트너 분들과 같이 공동투자한 주식회사 (Company) 또는 신탁 (트러스트 - Trust) 의 지분을 매각할 경우, 어떻게 Small Business CGT Concessions의 혜택을 통해 양도소득세 (CGT)감면을 받을수 있는가에 대해서 알아보려고 합니다.  지분 매각시 CGT Concessions (감면)을 받기 위해서는 이전 블로그들에서 설명한 Small Business CGT Concessions의 여러 조건 이외에도 다음 중 하나의 추가 조건을 충족해야 합니다: 사업자분은 회사 또는 트러스트의 CGT Concession Stakeholder (감면 이해관계자) 여야 합니다. 회사 또는 신탁내의 CGT Concessions Stakeholders (감면 이해관계자들)은 90% 이상의 Small Business Participation Percentage ( SBPP - 소규모 사업 참여 비율)을 가져야 합니다. CGT Concession Stakeholder 는 다음 중 하나입니다: A Significant Individual (중요 개인) - 회사 또는 트러스트에서 직접 및 간접 참여를 포함하여 최소 20%의 지분, 즉 소규모 사업 참여를 보유한 개인입니다. 회사나 트러스트도 적어도 한 명의 중요 개인이 주식이나 지분이 매각되기 전(양도소득세 사건)에 회사나 트러스트 내에 존재한다면 '중요 개인'이 될 수 있습니다. The Spouse of a Significant Individual (중요 개인의 배우자)로서 트러스트 또는 회사에서 일정 비율(0% 이상)의 소규모 사업 참여를 보유한 경...