2025년 외국인 CGT 원천징수 규정: 부동산 거래 필수 준비 사항 (Foreign Resident Capital Gains Withholding Clearance Certificate)
2025년 외국인 CGT 원천징수 규정 변경 사항: 꼭 알아야 할 내용
호주 국세청(ATO)은 2016년 외국인 자본이득세(CGT) 원천징수 규정을 도입하여 비거주자가 과세 대상 호주 부동산 판매 시 세금을 적절히 납부하도록 하고 있습니다. 그러나 2025년 1월 1일부터 시행되는 규정 변경은 거주자와 비거주자 모두에게 중요한 영향을 미칩니다.
2025년 1월 1일부터 적용되는 주요 변경 사항
원천징수율 인상
부동산 판매 시 적용되는 원천징수율이 **12.5%에서 15%**로 인상되었습니다.가치 기준 폐지
이전에는 $750,000 이상의 부동산 판매에만 원천징수가 적용되었으나, 이제 모든 과세 대상 부동산 거래에 적용됩니다.
호주 거주자에게 미치는 영향
호주 세금 거주자가 부동산을 판매하는 경우, ATO에서 **CGT 원천징수 면제 증명서(Clearance Certificate)**를 발급받아야만 판매 대금의 15%가 원천징수되는 것을 방지할 수 있습니다.
해야 할 일
- 사전 신청 필수
증명서 신청은 부동산 매매 계약 이전, 즉 부동산 판매를 시작하기 전 가능한 한 빨리 진행해야 합니다. 대부분 며칠 안에 발급되지만, ATO의 서비스 기준은 최대 28일입니다.
- 현금흐름 문제 방지
증명서가 없으면 판매 대금의 15%가 원천징수됩니다. 이 금액은 세금 신고 시 환급받을 수 있지만, 처리 지연으로 인해 자금 운용에 차질이 생길 수 있습니다.
주거용 부동산 판매도 해당
CGT 면제 대상인 주거용 부동산을 판매하더라도 증명서가 없으면 원천징수가 적용되므로 반드시 증명서를 준비해야 합니다.
간접 이익 거래에도 주의
부동산을 주로 보유한 회사의 주식을 거래하거나 재구조화를 진행하는 경우에도 간접적인 부동산 이익에 원천징수가 적용될 수 있으므로, 증명서 발급 필요성을 확인해야 합니다.
비거주자에게 미치는 영향
비거주자는 증명서를 발급받을 수 없지만, 경우에 따라 **원천징수율 변동 신청(Variation Application)**을 통해 세율을 낮출 수 있습니다.
변동 신청 가능 사유
- 원천징수 세금이 실제 세금보다 많을 경우
- 자본손실 발생 또는 CGT 롤오버로 인해 과세 대상 이익이 없는 경우
- 세금 공제를 통해 과세 대상 이익을 줄일 수 있는 경우
- 부채 상환(예: 모기지)이 원천징수로 인해 영향을 받을 경우
비거주자를 위한 절차
- 사전 CGT 계산
부동산 매물 등록 시, 예상 자본이득세를 계산합니다. - 계약 체결 후 변동 신청
계약 체결 후 최종 수치를 반영하여 변동 신청서를 ATO에 제출합니다. - 유연한 계약 조건 추가
ATO의 28일 서비스 기준을 고려하여, 변동 승인 수령을 매매 계약의 조건으로 포함하는 것이 좋습니다.
비거주자는 최종 자본이득세(CGT) 계산을 위해 호주 세금 신고서를 제출해야 하며, 원천징수는 예치금으로 간주됩니다.
실무 팁
전문가 도움 활용
호주 세금 거주자는 변호사, 회계사 를 통해 증명서 신청을 진행할 수 있습니다. 한 번 발급받은 증명서는 12개월간 유효하며, 여러 부동산 거래에 사용할 수 있습니다.사전 준비
원천징수 또는 변동 절차를 미리 준비하면 계약 지연 및 자금 문제를 예방할 수 있습니다.
세무 신고가 밀려 있으면 CGT 원천징수 면제 증명서(Clearance Certificate)가 발급되지 않을 수 있습니다.
호주 국세청(ATO)은 Clearance Certificate를 발급하기 전에 신청자의 세무 상황을 검토합니다. 세무 신고가 밀려 있거나 미납 세금이 있는 경우, 발급이 지연되거나 거부될 가능성이 있습니다.
결론
2025년 외국인 CGT 원천징수 규정 변경은 거주자와 비거주자 모두에게 사전 준비의 중요성을 강조합니다. 세율 인상과 $750,000 기준 폐지로 인해 부동산 거래 전에 증명서 발급 또는 변동 신청을 서둘러 진행해야 합니다.
추가 도움이 필요하신가요?
회계사, 변호사, 세무사로 다년간 활동한 제가 여러분의 상황에 맞는 맞춤형 자문 서비스를 제공합니다. 지금 바로 연락 주시면 친절히 도와드리겠습니다.#호주세금 #CGT원천징수 #2025세법변경 #부동산매매
유형석 (제이슨 유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을 수 있으며 자문으로 받아들여서는 안 됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.