호주 부동산 관련으로 CGT (Capital Gains Tax) 절세 방법
부동산 매매 시 CGT 절세법: 꼭 기억해야 할 7가지 팁
첫째가 "사후진단", 즉 일이 벌어지고 나서 다시 말해 세금과 관련된 사건이 벌어진후에야 그렇게 하지말았어야했다고 지적하는 부분과
둘째는 전문지식을 지루하게 설명하지 말고 간단하게 이렇게 하라 또는 저렇게 하지말라고 강제한다면 더 기억하기가 좋아서 좋은 결과가 있지 않을까 하는 부분이었는데요.
곰곰히 생각해 보니깐 그분 말씀에도 충분히 일리가 있는듯합니다. 문제는 의뢰인들이 금전적(?)인 문제로 저희들을 찾아보고 물어보기를 꺼려하는 부분과, 너무 세무적인 부분은 강조하다보면 사업적인 결정을 그르칠수있다는 딜레마에 빠지게됩니다.
이번에는 이런부분들을 감안해서 일반적인 세무는 몇해동안 계속신고하다보면 납세자분들도 감이 생기기 마련인데, 아주 가끔 생기는 중요한 세금관련 사항들중에서 향후 세금문제가 크게 대두될수있는게 무엇이 있을까 생각해 보다가 부동산 매매와 관련된 세금들중에 CGT (Capital Gains Tax), 즉 한국의 양도소득세에 대해서 "이렇게 하면 CGT를 줄일수 있다"는 주제를 가지고 이야기를 해볼까 합니다.
본 블로그에서도 CGT에 대해서는 여러번 설명드린것으로 기억하는데, 간단히 말해 1985년 9월 20일 이후에 취득한 부동산등의 자산을 매각했을데 발생한 매매차익에 대해 최대 현행 세율인 49%까지 과세될수 있는 세금으로 최근 호주 부동산 가격 상승을 볼때 많은분들이 한번쯤 생각해 보아야할 세금으로 생각됩니다.
그리고 부동산의 경우에는 매매관련 정보가 호주 국세청에 보고되는관계로 신고를 미적거리거나 잘못된 신고를 할경우 어차피 걸려서 벌금등을 내야한다면 미리 미리 세무상식을 가지고 있어야 할듯합니다.
일단 어떤 사업구조로 부동산을 취득하냐에 따라 세금액수가 변하게될수 있으므로 매우 중요한 Tax Planning (조세 계획)중에 하나이지만 이에대한 설명까지 같이하게되면 자칫내용이 길어질듯해서, 먼저 개인이 개인명의로 부동산을 구매하는것을 기준으로 설명해 볼까합니다.
먼저 아래는 일반적인 내용이므로 꼭 세무전문가의 자문을 받으시고, 이해를 돕기위해 약간은 직설적인 표현을 씀을 양해바랍니다.
임대 부동산을 1년이상 보유하게되면 자동적으로 50%의 CGT Discount세금면제를 받게되니 어지간하면 12개월 이상 보유후에 매각하세요
내집을 산후에 잔금을 치루고 6개월 이내에 입주하게되면 해당주택은 Main Residence Exemption, 자신이 거주하는 1가구 1주택에게 주어지는 CGT 면제 혜택을 받을수 있습니다. 그러나 렌트를 주는등 하다가 미적거리다가 6개월 이후에 들어가 살게되면 자신이 산기간에 대해서만 부분면제 (Partial Exemption)만 받게됩니다. 특히 땅(Land)를 사놓고 내집을 지어서 들어가길 준비하는분들의 경우 땅은 주택이 아니나 4년이내에 지어서 들어가 살게되면 전체기간이 CGT면제 대상이 됩니다.
집을 렌트를 줄때에는 렌트를 주기시작하는 시기의 감정평가액수와 최종판매가사이의 양도소득에 대해서만 세금을 내게되니 감정평가를 받아놓는게 유리. 예를 들어 $500,000 주고 구입한 부동산에 들어가 살다가 부득이한 사정으로 나와살게되어서 세를 주는 경우 이때 감정평가액이 $600,000 이라고 가정할때 이부동산을 $700,000 에 팔게되면 $700,000과 $600,000의 차이인 $100,000에 대해서만 세금을 내게되니 세금을 대폭줄일수 있습니다.
내가 살던집을 세줄 경우 다른주택을 구입해 주거하는 경우를 제외하고 한번에 최대 6년간은 본인주택으로 간주받아 CGT 면제를 받아 세금을 안낼수도 있으니, 꼭 언제 살았고 언제 세를 주었는지를 기록하던지 아니면 회계사분께 기록관리를 부탁하면 좋을듯합니다. 필요하다면 6년 이전에 다시들어와 사는것(?)도 고려해 보아야할듯하네요.
집을 증축 또는 개축할경우 영수증을 꼼꼼히 모아놓는다면 양도소득이 그만큼 줄어드므로 자료보관은 아무리 강조해도 지나치지 않을듯. 또한 이들에 대한 감가상각비용 (Depreciation Expenses) 을 Quantity Surveyor 등을 통해 받아놓으면 임대 투자주택의 경우 감가상각비용은 소득세에서 바로공제하고 이들비용만큼 늘어난 양도소득의 경우 CGT는 여러혜택을 통해 줄일수 있기에 세테크효과를 볼수 있음을 기억하셔야 합니다.
부동산매매 손실등은 Capital Loss 라고해서 일반소득과는 네가티브기어링터럼 상계처리 (Offset)가 안되고 꼭 Capital Gains와 상계(Offset)가 됩니다. 즉 아무리 손실이 많아도 일단소득에서 발생된 소득세를 1센트도 줄일수 없다는 말이므로 매매손실을 만회할수 있는 향후 주식투자 또는 부동산투자등을 염두에 두거나 앞으로 이러한 자산 투자계획이 전혀 없다면 팔기전에 심사숙고해서 판매를 미루는거나 안파는것도 고려해보세요.
CGT는 계약날짜 기준으로 계산되기 때문에 7월에 계약한 부동산은 그 다음해 6월 30일 회계년도에 해당하게되고 세금은 회계사를 통해 신고할경우 그다다음해까지 내면될수 있기에 세금을 거의 2년 가까이 유예하는 효과가 있을듯. (하지만 부동산업자들말은 봄이 젤 팔기좋은 시즌이라고들 하네요...)
독자분은 이런 스타일의 글들을 좋아하실지 모르겠네요. 독자분들의 반응을 모니터해서 앞으로 사후 처방이 아닌 예비진단을 위한 글들 그리고 약간은 명령조의 직선적인 (?)인 글들도 앞으로 써볼까합니다.
이전에 부동산과 관련된 블로그글을 여러번 쓴듯한데 아래의 링크에서 보실수 있습니다.
[이전 호주 부동산 관련 글모음]
부동산관련 CGT등으로 문의사항이 있으시면 연락부탁드립니다.
곰곰히 생각해 보니깐 그분 말씀에도 충분히 일리가 있는듯합니다. 문제는 의뢰인들이 금전적(?)인 문제로 저희들을 찾아보고 물어보기를 꺼려하는 부분과, 너무 세무적인 부분은 강조하다보면 사업적인 결정을 그르칠수있다는 딜레마에 빠지게됩니다.
이번에는 이런부분들을 감안해서 일반적인 세무는 몇해동안 계속신고하다보면 납세자분들도 감이 생기기 마련인데, 아주 가끔 생기는 중요한 세금관련 사항들중에서 향후 세금문제가 크게 대두될수있는게 무엇이 있을까 생각해 보다가 부동산 매매와 관련된 세금들중에 CGT (Capital Gains Tax), 즉 한국의 양도소득세에 대해서 "이렇게 하면 CGT를 줄일수 있다"는 주제를 가지고 이야기를 해볼까 합니다.
본 블로그에서도 CGT에 대해서는 여러번 설명드린것으로 기억하는데, 간단히 말해 1985년 9월 20일 이후에 취득한 부동산등의 자산을 매각했을데 발생한 매매차익에 대해 최대 현행 세율인 49%까지 과세될수 있는 세금으로 최근 호주 부동산 가격 상승을 볼때 많은분들이 한번쯤 생각해 보아야할 세금으로 생각됩니다.
그리고 부동산의 경우에는 매매관련 정보가 호주 국세청에 보고되는관계로 신고를 미적거리거나 잘못된 신고를 할경우 어차피 걸려서 벌금등을 내야한다면 미리 미리 세무상식을 가지고 있어야 할듯합니다.
일단 어떤 사업구조로 부동산을 취득하냐에 따라 세금액수가 변하게될수 있으므로 매우 중요한 Tax Planning (조세 계획)중에 하나이지만 이에대한 설명까지 같이하게되면 자칫내용이 길어질듯해서, 먼저 개인이 개인명의로 부동산을 구매하는것을 기준으로 설명해 볼까합니다.
먼저 아래는 일반적인 내용이므로 꼭 세무전문가의 자문을 받으시고, 이해를 돕기위해 약간은 직설적인 표현을 씀을 양해바랍니다.
1. 왠만하면 1년은 보유하다 팔아라!
임대 부동산을 1년이상 보유하게되면 자동적으로 50%의 CGT Discount세금면제를 받게되니 어지간하면 12개월 이상 보유후에 매각하세요
2. 내집 장만후에는 들어가 살계획이면 빨리 들어가 살아라!
내집을 산후에 잔금을 치루고 6개월 이내에 입주하게되면 해당주택은 Main Residence Exemption, 자신이 거주하는 1가구 1주택에게 주어지는 CGT 면제 혜택을 받을수 있습니다. 그러나 렌트를 주는등 하다가 미적거리다가 6개월 이후에 들어가 살게되면 자신이 산기간에 대해서만 부분면제 (Partial Exemption)만 받게됩니다. 특히 땅(Land)를 사놓고 내집을 지어서 들어가길 준비하는분들의 경우 땅은 주택이 아니나 4년이내에 지어서 들어가 살게되면 전체기간이 CGT면제 대상이 됩니다.
3. 집에서 살다가 부득이하게 렌트를 주고 나가살게 될때에는 꼭 감정평가를 받아라!
집을 렌트를 줄때에는 렌트를 주기시작하는 시기의 감정평가액수와 최종판매가사이의 양도소득에 대해서만 세금을 내게되니 감정평가를 받아놓는게 유리. 예를 들어 $500,000 주고 구입한 부동산에 들어가 살다가 부득이한 사정으로 나와살게되어서 세를 주는 경우 이때 감정평가액이 $600,000 이라고 가정할때 이부동산을 $700,000 에 팔게되면 $700,000과 $600,000의 차이인 $100,000에 대해서만 세금을 내게되니 세금을 대폭줄일수 있습니다.
4. 들어가 산기간과 임대를 준 기간을 기록해 두자!
내가 살던집을 세줄 경우 다른주택을 구입해 주거하는 경우를 제외하고 한번에 최대 6년간은 본인주택으로 간주받아 CGT 면제를 받아 세금을 안낼수도 있으니, 꼭 언제 살았고 언제 세를 주었는지를 기록하던지 아니면 회계사분께 기록관리를 부탁하면 좋을듯합니다. 필요하다면 6년 이전에 다시들어와 사는것(?)도 고려해 보아야할듯하네요.
5. 증축, 개축 그리고 감가상각비용 기록을 보관하자!
집을 증축 또는 개축할경우 영수증을 꼼꼼히 모아놓는다면 양도소득이 그만큼 줄어드므로 자료보관은 아무리 강조해도 지나치지 않을듯. 또한 이들에 대한 감가상각비용 (Depreciation Expenses) 을 Quantity Surveyor 등을 통해 받아놓으면 임대 투자주택의 경우 감가상각비용은 소득세에서 바로공제하고 이들비용만큼 늘어난 양도소득의 경우 CGT는 여러혜택을 통해 줄일수 있기에 세테크효과를 볼수 있음을 기억하셔야 합니다.
6. 만약 부동산 투자로 손해를 보았다면 이 손해는 다른부동산등 자산 양도소득으로만 피해복구가능!
부동산매매 손실등은 Capital Loss 라고해서 일반소득과는 네가티브기어링터럼 상계처리 (Offset)가 안되고 꼭 Capital Gains와 상계(Offset)가 됩니다. 즉 아무리 손실이 많아도 일단소득에서 발생된 소득세를 1센트도 줄일수 없다는 말이므로 매매손실을 만회할수 있는 향후 주식투자 또는 부동산투자등을 염두에 두거나 앞으로 이러한 자산 투자계획이 전혀 없다면 팔기전에 심사숙고해서 판매를 미루는거나 안파는것도 고려해보세요.
7. 이왕 이익을 남기고 팔거면 7월에 팔아라!
CGT는 계약날짜 기준으로 계산되기 때문에 7월에 계약한 부동산은 그 다음해 6월 30일 회계년도에 해당하게되고 세금은 회계사를 통해 신고할경우 그다다음해까지 내면될수 있기에 세금을 거의 2년 가까이 유예하는 효과가 있을듯. (하지만 부동산업자들말은 봄이 젤 팔기좋은 시즌이라고들 하네요...)
독자분은 이런 스타일의 글들을 좋아하실지 모르겠네요. 독자분들의 반응을 모니터해서 앞으로 사후 처방이 아닌 예비진단을 위한 글들 그리고 약간은 명령조의 직선적인 (?)인 글들도 앞으로 써볼까합니다.
이전에 부동산과 관련된 블로그글을 여러번 쓴듯한데 아래의 링크에서 보실수 있습니다.
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유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
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This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
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