호주 공인회계사 및 변호사가 알려주는 CGT 절세 팁 – 15가지 필수 체크리스트
CGT 계산 잘못하면 낭패! 부동산 투자자들이 가장 많이 저지르는 12가지 실수
부동산을 매각할 때 자본이득세(CGT, Capital Gains Tax)는 필수적으로 고려해야 할 요소입니다. 하지만 많은 투자자들이 CGT 규정을 잘못 이해하거나 간과하여 불필요한 세금을 부담하는 경우가 많습니다.
"조금만 더 신경 썼다면 세금을 줄일 수 있었을 텐데..." 이런 후회를 남기지 않도록, CGT 절세를 위해 반드시 확인해야 할 15가지 체크리스트를 소개합니다!
✅ 1. 감가상각 적용 시 취득원가(cost base) 조정했는가?
부동산의 감가상각 비용을 공제받았을 경우, 매각 시 취득원가(cost base)에서 해당 금액을 차감해야 합니다. 많은 투자자들이 감가상각을 적용하지 않고 단순히 초기 구입 비용(매입가, 법률 비용, 인지세 등)만으로 취득원가를 산정하는 실수를 저지릅니다.
특히 1997년 3월 이후 건축된 부동산은 건물 감가상각(Building Depreciation)을 CGT 계산 시 반드시 차감해야 합니다. 이 규정을 무시하면 ATO 감사 시 예상보다 더 많은 세금을 부과받을 수 있습니다.
✔ 체크: 감가상각 내역을 정확히 기록하고, 취득원가에서 차감했는지 확인하세요.
✅ 2. 토지와 건물 가치를 정확히 평가했는가?
부동산 매각 시 토지와 건물의 가치를 별도로 평가해야 합니다. 건물의 내용 연수가 지나면서 감가상각이 적용되었기 때문에, 일부 경우에는 건물의 장부상 가액(written-down value)이 실제 시장가보다 낮아질 수 있습니다.
이 경우, 건물 부분에 해당하는 양도차익(capital gain)은 일반 소득으로 간주되어 CGT 할인 혜택(50% 할인)이 적용되지 않습니다. 반면 토지에 대한 차익은 여전히 CGT 할인 혜택을 받을 수 있습니다.
✔ 체크: 전문가를 통해 정확한 토지 및 건물 가치를 평가받아 CGT 계산을 최적화하세요.
✅ 3. 주거용 부동산(PPOR) 면세 혜택을 놓치지 않았는가?
호주에서는 본인 거주용 주택(Principal Place of Residence, PPOR)에 대한 CGT 면세 혜택이 있습니다. 하지만 이 혜택을 받으려면 구입 후 최대한 빨리 해당 주택에 입주해야 합니다.
만약 주택 구입 후 일정 기간 동안 임대를 주었다면, 법원 판례에 따라 "즉시 입주" 기준을 충족하지 못해 CGT 일부 면제가 어려울 수 있습니다.
✔ 체크: 주택 구입 후 즉시 입주하여 PPOR 요건을 충족하세요.
✅ 4. 6년 면세 규정(6-Year Absence Rule) 적용 가능 여부 확인
자신이 거주한 주택을 임대하는 경우, 최대 6년 동안 CGT 면제를 받을 수 있습니다. 다만, 이 규정을 적용하려면 처음에 해당 부동산이 본인의 PPOR였다는 점을 증명해야 합니다.
또한 6년 이내에 다시 해당 부동산으로 이사하면 6년 면세 기간이 리셋되므로, CGT 절세 전략을 세울 때 유용합니다.
✔ 체크: 임대 전, PPOR 거주 기록(공과금 납부 내역, 주소 변경 기록 등)을 확보하세요.
✅ 5. 시장가 평가(Market Value Rule) 적용 여부
본인이 거주하던 주택을 임대용으로 변경하는 경우, 해당 시점에서 시장가를 평가하여 새로운 취득원가로 삼을 수 있습니다. 이를 놓치면 CGT 계산 시 초기 구입 가격을 기준으로 하게 되어 더 큰 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
✔ 체크: PPOR을 임대용으로 전환할 경우, 전문가를 통해 시장가 평가를 받아 절세 전략을 세우세요.
✅ 6. 거주 기간 비율(Daily Apportionment) 방식 적용 가능 여부
PPOR 면세 혜택이 없을 경우, 거주 기간을 반영한 비율로 CGT를 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 보유 기간 중 절반만 거주했다면 양도차익의 50%에 대해서만 CGT가 부과됩니다.
✔ 체크: 거주 기간과 임대 기간을 정확히 기록하고 CGT 계산 시 반영하세요.
✅ 7. 2헥타르 초과 토지에 대한 CGT 면세 규정 확인
PPOR이 있는 토지는 최대 2헥타르까지 CGT 면제를 받을 수 있습니다. 그러나 2헥타르를 초과하는 부분은 CGT가 부과될 수 있습니다.
✔ 체크: 면세 혜택을 받을 수 있는 토지 면적을 정확히 계산하세요.
✅ 8. 사업용 부동산의 일부 사용에 따른 CGT 면세 제한 여부 확인
주택을 사업 용도로 사용하면 PPOR 면세 혜택이 제한될 수 있습니다. 하지만 소규모 사업체 CGT 감면 혜택을 추가로 적용할 수 있습니다.
✔ 체크: 사업과 관련된 부동산의 사용 비율을 정확히 산정하고 CGT 감면 혜택을 활용하세요.
✅ 9. 미청구 비용을 취득원가에 포함했는가?
재산세, 수도세, 보험료 등 공제받지 않은 비용은 취득원가에 추가할 수 있습니다. 이를 놓치면 절세 기회를 잃게 됩니다.
✔ 체크: 부동산과 관련된 모든 비용을 기록하고 CGT 계산 시 반영하세요.
✅ 10. 단기 투자와 장기 투자 구분 확인
ATO는 부동산을 단기간 보유하고 매도하는 경우, 이를 사업 소득으로 간주하여 CGT 할인을 적용하지 않을 수 있습니다.
✔ 체크: 장기 보유(12개월 이상)하여 CGT 50% 할인 혜택을 받을 수 있도록 투자 전략을 세우세요.
✅ 11. 소규모 사업체 CGT 혜택 적용 여부 확인
소규모 사업체를 운영하는 경우, CGT 감면 및 은퇴 후 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
✔ 체크: 사업용 부동산을 매각할 경우 CGT 혜택을 받을 수 있는지 전문가와 상담하세요.
✅ 12. 상속 부동산의 과세 기준을 이해했는가?
상속받은 부동산이 PPOR이거나 1985년 9월 이전 구입된 경우, 사망일 기준 시장가가 취득원가가 됩니다. 하지만 투자용 부동산은 피상속인의 원래 취득원가를 기준으로 CGT가 부과됩니다.
✔ 체크: 상속 부동산의 과세 기준을 정확히 이해하고, 2년 이내 매각 시 CGT 면제 혜택이 있는지 확인하세요.
✅ 13. 매각 시기 최적화 (과세 연도 조정)
CGT는 계약 체결일(Exchange Date) 기준으로 적용됩니다.
✔ 체크: 매각을 고려 중이라면 **새로운 회계연도(예: 7월 1일 이후)**에 계약을 체결하여 세금 부담을 다음 연도로 미룰 수 있는지 검토하세요.
✅ 14. 배우자와 공동 소유로 절세 가능 여부 확인
CGT는 소득이 높은 개인에게 더 높은 세율이 적용됩니다.
✔ 체크: 배우자와 공동 소유를 통해 소득이 낮은 배우자에게 CGT 부담을 배분할 수 있는지 고려하세요. (또는 Trust 를 통한 투자도 고려)
✅ 15. CGT 할인(50%) 요건 충족 여부 확인
투자 부동산을 12개월 이상 보유하면 CGT의 50% 할인을 받을 수 있습니다.
✔ 체크: 매각 시점이 12개월을 초과했는지 확인하여 CGT 50% 할인을 적용받으세요.
📝 마무리: CGT 절세 전략은 전문가 상담이 필수!
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유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 한국인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.
