호주 상업용 부동산: 임대 vs 매입, 세금 전문가가 추천하는 최적의 구조 (SMSF & CGT 전략 포함)

호주 사업용 부동산: 임대(Renting) vs. 매입(Buying), 어떤 선택을 해야 할까?

Renting vs Buying Commercial Property in Australia

성장단계별 전략 + 세금까지 고려한 실전 가이드

1️⃣ 왜 이 고민이 중요한가

호주에서 사업을 하다 보면 언젠가 반드시 마주할 중대한 결정이 있습니다.

“지금 쓰는 사무실(혹은 매장·창고), 계속 임대해야 할까? 아니면 사버릴까?” 🤔

이 단순한 질문 뒤에는 현금흐름, 차입여력, 성장계획, 세금전략, 노후준비까지 맞물린 복잡한 계산이 숨어 있습니다.

특히, 한 번의 결정이 10년 이상의 재무구조와 세금 흐름을 바꾸기 때문에, 감정이 아닌 치밀한 전략적 분석으로 접근해야 합니다.

2️⃣ 임대(Leasing): 민첩성과 유연성이 필요한 시기

✅ 장점

• 유연성 (Flexibility) — 사업이 커지거나 고객 동선이 달라져도 쉽게 이동 가능.

• 낮은 초기비용 (Lower Upfront Cost) — 보증금 외 큰 자금이 필요 없어, 자본을 인력·재고·마케팅에 재투자 가능.

• 예상 가능한 유지비 — 대규모 수리·교체는 대부분 임대인 책임.

⚠️ 단점

• 임대료 상승 — 매년 CPI나 시장가 조정으로 비용 압박.

• 자산 축적 불가 — 임대료는 자산 축적이 아닌 단순 비용으로 지출됩니다.

• 공간 제약 — 리노베이션, 간판, 구조 변경 등은 임대인 승인 필요.

💡 언제 임대가 유리한가:

• 스타트업·성장기 (확장성 중요)

• 현금이 사업 운영자금으로 더 큰 수익을 낼 때

• 시장 변화에 빠르게 대응해야 할 때

3️⃣ 매입(Ownership): 안정성과 자산성장을 노릴 때

✅ 장점

• 자산형성 (Asset Growth) — 대출상환 + 시세상승으로 장기 자산 축적 가능.

• 안정성 (Stability) — 임대인 리스크(계약만료, 매각 등) 제거.

• 부가수익 (Extra Income) — 일부 공간을 임대해 수익 창출 가능.

• 세무 전략 (Tax Strategy) — 구조 설계에 따라 세금 효율을 극대화할 수 있습니다.

⚠️ 단점

• 높은 초기비용 — 인지세, 법무비, 대출 설정비, 수리비 등.

• 유지·보수 책임 — 지붕, 설비, 안전규정 준수 등은 모두 본인 부담.

• 유연성 제한 — 위치 변경·확장 시 처분·이전이 어렵고 비용이 큼.

💡 언제 매입이 유리한가:

• 사업이 안정기에 접어든 경우

• 장기적 위치 고정이 유리한 업종(의료, 제조, 물류 등)

• 낮은 금리, 높은 대출 상환능력 보유 시

<

4️⃣ 성장단계별 의사결정 프레임

성장 단계	전략 포인트	추천 방식
스타트업 초기	유연성 / 자금 유동성 확보	임대 (Leasing)
성장기	시장 확장 / 운영자금 확보	임대 중심, 옵션 유지
안정기	자산 축적 / 세무 최적화	매입 또는 SMSF 구조 활용
은퇴·승계 단계	세금 감면 / 부동산 매각 대비	Small Business CGT 전략 활용

5️⃣ 대출과 자금계획: 현실적 조건 점검

호주 상업용 부동산은 일반적으로

• LVR (Loan to Value Ratio) 약 65~70%,

• 즉 자기자본 30~35% 필요.

👉 $1,000,000 부동산을 사려면 최소 $300,000~$350,000의 자기자본이 있어야 합니다.

은행은 기업 재무상태뿐 아니라 오너 개인 보증(PG), 기존 부채비율, 현금흐름을 종합 심사합니다.

따라서 구매 전에 반드시

• 회계사 (재무건전성 분석),

• 브로커 (대출 조건 비교),

• 변호사 (계약 구조 검토)

와 함께 사전 진단을 받아야 합니다.

6️⃣ SMSF로 건물 매입하기: ‘절세형 구조’의 핵심

많은 호주 사업자들이 사용하는 방식이 바로 SMSF (Self Managed Super Fund) 명의의 상업용 부동산 매입입니다.

✅ 기본 구조

1. SMSF가 상가·사무실을 구입

2. 내 회사(운영법인)가 SMSF에 임대료를 지급

3. 회사는 임대료를 비용처리 → 절세

4. SMSF는 임대소득에 15% 세율 적용

5. 60세 이후 연금단계 진입 시 → 임대소득도, 매각이익도 세금 0%!

이 구조는 단순한 투자 이상으로, 은퇴 준비 + 사업 안정성 + 세금 절감의 세 가지 효과를 동시에 누릴 수 있습니다.

단, LRBA (대출), 규정상 한도, 관련자 거래 요건 등 복잡한 규정이 있으므로 반드시 전문가 검토가 필요합니다.

또한, 이미 개인 명의로 NSW주 상업용 건물(Business Real Property)을 보유한 경우, 일반 인지세(Stamp Duty) 대신 특혜 인지세 (현재 $500)가 적용되어 세금 부담을 대폭 줄일 수 있습니다. 이처럼 미래 절세 효과는 막대하지만, Section 62A 요건 등 복잡한 규정 준수를 위해 전문가의 세심한 설계가 필수적입니다.

7️⃣ Small Business CGT Concessions: 매각 시 세금 0%도 가능!

호주에는 소규모 사업자(Small Business Entity)를 위한 자본이득세 감면제도(Capital Gains Tax Concessions)가 있습니다.

사업용 부동산을 팔 때 이 요건을 충족하면 과세 이익을 최대 100% 면제할 수 있습니다.

구분	요약 (감면 내용)
15년 보유 전액 면제	과세 이익 전액 면제 (세금 0% 가능)
50% 액티브 자산 감면	과세 이익 50% 감면
은퇴 면제	생애 한도 $500,000까지 면제
롤오버 (Roll-over)	2년 내 대체 자산 재투자 시 과세 이연

✔️ 주요 조건:

• 총매출 $2m 이하 또는 순자산가치 $6m 이하

• 해당 부동산이 사업에 **실제 사용된 액티브 자산(active asset)**일 것.

💡 전략 팁:

부동산을 ‘지주회사·신탁’이 보유하고 ‘운영법인(OpCo)’이 사용 중인 구조라면, connected entity 규정을 통해 액티브 자산 인정 가능 (단, 문서화 및 시장 임대료 적용 필수).

📊 절세 시뮬레이션 예시

과세 전 이익 $1,000,000인 사업용 상가 매각 시 (개인 or 신탁 보유)

1. 일반 CGT 50% 할인 → $500,000

2. Small Business 50% 감면 → $250,000

3. 은퇴 면제 $250,000 (생애한도 내) → 최종 과세이익 $0

👉 55세 이상이고, 해당 부동산을 최소 15년 보유했으며, 그 기간 중 최소 7년 이상을 사업에 사용했다면, 단계 생략 후 전액 면제(15-year exemption) 가능! 즉, 세금 0%로 부동산 매각 가능 💡

8️⃣ 전문가 조언: 한 번의 의사결정이 10년을 바꾼다

단순히 ‘임대냐, 매입이냐’보다 중요한 건 구조 설계와 세금 전략입니다.

현금흐름 → 보유주체 → 세무전략 → 엑시트(Exit)까지 하나의 설계도 안에서 봐야 합니다.

특히 사업체 + 부동산 + 슈퍼(SMSF)가 함께 얽힌 구조는 회계와 법무 양쪽의 이해가 필수입니다.

저는 Chartered Accountant(칙허회계사)이자 Solicitor(변호사)로서 회계와 법률을 아우르는 통합적인 시각을 제공합니다.

운영 법인(OpCo)과 부동산 보유 법인/신탁(PropCo)의 최적화된 구조 설계부터, 소규모 사업자 CGT 특례(Small Business CGT Concessions) 적용, SMSF를 활용한 부동산 전략 수립, 그리고 사업의 성공적인 엑시트(Exit Planning)에 이르기까지, 재무와 법률을 통합한 완벽한 솔루션을 제공합니다.

그리고 저희 법인은 자체 Mortgage Broking 모기지 브로킹, 대출 자문서비스까지 제공 가능합니다.

보다 상세한 세무, 회계 또는 법률 상담이 필요하신 경우, 공인회계사 및 변호사인 유형석 (Jason Yu)에게 문의해 주세요.

🔗 문의하기 | Jason Yu

유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 한국인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

Disclaimer - 법적 책임 면책조항 (Legal Disclaimer)

This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.

You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.

본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.

위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.