호주 주거주택 분할(Subdivision) 세금, '법인 양도'로 수억 원 아끼는 비결
호주 주거주택 분할(Subdivision)과 세금
호주 주거주택 분할(Subdivision), '법인 양도'가 수십만 달러를 아끼는 이유
호주 부동산 가치가 급등하면서 본인이 거주하는 주택(Main Residence) 부지를 분할(Subdivision)하여 듀플렉스를 건설하거나 필지를 나누어 매각함으로써 자산 가치를 극대화하려는 분들이 많습니다.
하지만 단순히 "내 집이니까 세금이 없겠지"라는 생각으로 접근했다가는, 수년 혹은 수십 년간 쌓인 부동산 가치 상승분에 대해 막대한 양도소득세(CGT) 고지서를 받게 될 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 전문적인 세무 전략인 '법인 양도를 통한 CGT 면제 확정 전략'과 ATO의 최신 규정을 상세히 정리해 드립니다.
1. 주거주택 면제(MRE)의 치명적 함정과 '빈 땅'의 진실
많은 분이 "내가 10년을 살았던 집인데, 허물고 땅만 팔아도 10년치 면제는 해주겠지"라고 생각합니다. 하지만 호주 세법은 매우 엄격합니다.
집을 허물면 면제도 사라진다: 주거주택 면제(MRE)는 원칙적으로 '주택(Dwelling)과 그에 부수된 토지'가 함께 매각될 때만 적용됩니다. 만약 개발을 위해 기존 주택을 철거하고 빈 땅(Vacant Land) 상태로 매각한다면, 과거의 거주 기간과 상관없이 면제 혜택은 100% 소멸합니다. (사고로 파괴된 경우 등에 한해 극히 예외적인 재건축 규정만 존재함)
분할된 빈 토지 매각: 주택이 남아있더라도, 분할되어 나간 '빈 토지'만 따로 판다면 그 땅은 주택과 분리된 별개의 투자 자산이 되어 매각 시 CGT가 전액 발생합니다. 오직 집과 함께 팔리는 토지만이 면제 대상입니다.
2. 세무적 관점의 차이: Revenue Account vs Capital Account
ATO는 부동산 매각 수익을 두 가지 관점으로 분류하며, 이에 따라 세금 차이가 극명하게 갈립니다.
Capital Account (양도소득): 단순한 자산의 실현(Mere Realisation)으로 간주될 때입니다. 12개월 이상 보유 시 50% CGT 할인을 받을 수 있습니다.
Revenue Account (비즈니스 수익): 이익을 목적으로 한 개발, 반복적인 매매(Flipping) 등은 '사업 활동'으로 간주됩니다. 이 경우 CGT 할인이 불가능하며, 모든 수익은 일반 소득으로 잡혀 개인의 경우 최고 47%의 세율이 적용됩니다.
3. 핵심 전략: 개발 착수 전 법인(Company)으로의 '시가 매각'
이 모든 리스크를 방어하는 방법중 하나는 집을 허물기 전, 혹은 분할 매각 전 법인(Company)에 시가(Market Value)로 매각하는 것입니다.
가치 상승분의 확정(Crystallisation): 건물이 실재할 때 법인에 매각함으로써, 그동안 쌓인 시세 차익에 대해 주거주택 면제를 받아 세금 0원으로 이익을 확정 짓습니다.
법인의 취득원가 상향: 법인은 현재의 높은 시가를 기준으로 땅을 취득합니다. 추후 건물을 지어 한 채를 팔더라도, 법인은 '취득 시가 + 개발비' 대비 발생한 추가 이익에 대해서만 낮은 법인세율(25~30%)을 부담합니다.
이는 많은 케이스에서 큰 세액 절감 효과를 줄 수 있는 핵심 전략 중 하나입니다.
4. 법인 양도 시 고려해야 할 실무 포인트
이 전략을 실행할 때는 반드시 다음 사항들을 사전에 검토해야 합니다.
취득세(Stamp Duty): 개인에서 법인으로 명의 변경 시 주 정부에 납부해야 하는 취득세가 발생합니다. 이 비용과 향후 절감될 양도소득세를 비교 분석하여 실익을 따져야 합니다.
GST(부가세): 법인이 신축 주택이나 분할 토지를 매각할 때 GST 의무가 발생합니다. Margin Scheme 적용 가능 여부를 확인하여 GST 부담을 낮추는 설계가 필수입니다.
객관적 시가 평가: ATO와의 분쟁을 방지하기 위해 반드시 전문 감정평가사(Qualified Valuer)를 통한 객관적인 시가 산정이 선행되어야 합니다.
5. 보유 비용(Holding Costs)과 원가(Cost Base) 관리
2019년 7월 1일부터 시행된 규정에 따라, 개발 용도의 빈 땅을 보유하며 발생하는 비용은 즉시 비용 처리가 불가능합니다. 하지만 법인 구조를 활용하면 다음과 같은 이점이 있습니다.
원가 산입: 개인의 경우 공제받지 못한 이자 비용, 토지세(Land Tax), 카운실 레이트, 유지비 등을 자산의 취득원가(Cost Base)에 합산하여 나중에 팔 때 세금을 줄이는 용도로 활용해야 합니다.
법인의 이점: 법인 구조에서는 이러한 비용들이 사업 비용으로 인정받기 용이하여 자금 흐름(Cash Flow) 관리에 훨씬 유리합니다.
6. ATO TD 97/3에 따른 원가 배분
법인이 취득한 후 토지를 분할할 때, 전체 원가를 각 필지에 어떻게 나누느냐가 수익률을 결정합니다.
합리적 기준(Reasonable Basis): 각 필지의 면적이나 시장 가치 비율에 따라 원가를 공정하게 배분해야 합니다.
전문 감정평가: ATO와의 분쟁을 피하기 위해 반드시 공인 감정평가사(Qualified Valuer)를 통해 매각 시점의 객관적인 시가를 확보해야 합니다.
[마무리하며] 신중한 접근이 필요한 이유
위에서 설명해 드린 법인 양도 전략은 많은 케이스에서 수십만 달러의 세액을 절감하는 강력한 도구가 되지만, 모든 상황에 일률적으로 적용되는 '마법의 공식'은 아닙니다. 특히 이 전략을 실행할 때는 다음의 핵심 법적 리스크를 반드시 고려해야 합니다.
Market Value Substitution Rule(s 116-30): 개인과 본인 법인 간의 거래는 '관련 당사자 거래(Related Party Transaction)'입니다. 만약 거래 가액이 객관적인 시장 가치(Arm's Length)를 벗어날 경우, ATO는 해당 가액을 무시하고 시장가로 강제 대체하여 세금을 재계산할 권한이 있습니다.
Part IVA (일반 조세회피 방지규정): 거래의 주된 목적이 오로지 '조세 회피'에 있다고 판단될 경우, ATO는 Part IVA를 발동하여 전체 거래 구조 자체를 무효화할 수 있습니다.
따라서 단순히 서류상으로 명의를 넘기는 것을 넘어, 해당 거래가 가지는 상업적 정당성(Commercial Justification)을 확보하고 이를 뒷받침할 수 있는 정교한 문서화(Documentation)가 필수적입니다.
따라서 다음의 실무적 준비가 필수적입니다:
상업적 정당성 확보: 절세 외에 법인 구조를 선택해야만 하는 비즈니스적 명분 확립
정교한 문서화: 이사회 회의록(Minutes), 타사 견적서, 감정평가서 등 객관적 증빙 확보
사전 검토: 리스크가 큰 케이스의 경우 ATO Private Ruling을 통해 확답을 받거나, 실행 전 반드시 전문가의 심층 검토를 거쳐야 합니다.
부동산 개발은 건설의 영역이기 전에 복합적인 세법 해석과 구조 설계의 영역입니다. 본인의 상황에 이 전략이 적합한지, 그리고 ATO의 감시망으로부터 안전한 구조인지 실행 전 반드시 저희 전문가 팀과 면밀히 검토하시길 권장합니다.
유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 한국인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.
