[호주 부동산 세무] 오프더플랜 CGT 50% 감면, '12개월'은 언제부터 계산할까?

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오프더플랜 아파트 구매를 위해 부부가 계약서에 서명하는 장면. 계약 체결 시점을 기준으로 CGT 50% 감면의 12개월 보유 기간이 시작됨을 상징하는 이미지.
오프더플랜 아파트 CGT 50% 감면, 12개월은 ‘잔금일’이 아닌 ‘계약일’입니다

안녕하세요, BYRONS(바이런스)의 제이슨 유(Jason Yu)입니다.

오프더플랜(Off-the-plan) 아파트를 매도할 때 가장 큰 세무 혜택은 역시 양도소득세(CGT) 50% 감면입니다. 하지만 이 혜택을 받기 위한 '12개월 보유 조건'을 두고 많은 분이 헷갈려 하십니다.

"잔금(Settlement)을 치른 지 이제 3개월인데, 지금 팔면 12개월 미만 보유인가요?" "언제를 취득일로 보고 12개월을 계산해야 안전할까요?"

오늘 그 계산법과 50% 감면을 받기 위한 핵심 전략을 팩트체크해 드립니다.

1. 12개월의 기점: '잔금일'이 아닌 '계약 서명일'

가장 중요한 팩트는 보유 기간의 시작점이 등기일이나 잔금일이 아니라 '계약서에 서명한 날(Contract Date)'이라는 점입니다.

오프더플랜은 계약 후 완공까지 보통 1~3년이 걸립니다. 따라서 실제 입주(잔금)를 한 지는 며칠 되지 않았더라도, 이미 1~2년 전 계약서에 도장을 찍었다면 세법상으로는 이미 12개월 이상 해당 자산을 보유한 것으로 간주됩니다.

  • 취득일(Acquisition Date): 오프더플랜 구매 계약 체결일

  • 양도일(Disposal Date): 매도 계약 체결일


2. 정확한 '12개월' 계산법 (ATO 가이드라인)

단순히 1년이 지났다고 판단하기 전, ATO의 엄격한 계산법을 확인해야 합니다. ATO는 12개월 보유 여부를 따질 때 취득일과 양도일을 모두 제외한 순 보유 기간이 12개월 이상이어야 한다고 규정합니다.

💡 전문가의 계산 팁: 만약 2024년 7월 1일에 오프더플랜 계약을 했다면, 최소한 2025년 7월 2일 이후에 매도 계약을 체결해야 안전하게 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 하루 차이로 수만 불의 세금이 결정될 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

3. 잔금 전 매도(Flip) 시 주의사항

완공 전 '분양권' 상태로 전매하는 경우에도 원칙적으로는 계약일 기준 12개월이 적용되지만, 이때는 부동산 자체가 아닌 '계약상의 권리'를 양도하는 것으로 해석될 여지가 있습니다.

또한, 단기 차익을 목적으로 반복적인 전매를 할 경우 ATO는 이를 '투자(Investment)'가 아닌 '비즈니스 활동(Trading)'으로 간주하여 CGT 50% 감면을 부인하고 일반 소득세를 부과할 수 있습니다. 본인의 매매 패턴이 투자에 해당하는지 전문가의 검토가 반드시 선행되어야 합니다.


4. 실거주자를 위한 '4년 비과세' 혜택

해당 부동산이 투자 목적이 아닌 실거주용이라면, ITAA 1997 Section 118-150 (건축 특례)를 활용해 양도소득세(CGT를 전액 비과세)로 만들 수 있는 세 전략이 존재합니다.

이 규정은 오프더플랜이나 신축 주택처럼 계약 후 완공까지 시간이 걸리는 경우,
완공 전 기간까지도 Main Residence로 소급 인정해 주는 특례입니다.

적용 요건 핵심 정리

다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

  • 완공 후 가능한 한 빠르게 입주할 것

  • 최소 3개월 이상 실제 거주할 것

  • 계약일부터 완공일까지 최대 4년까지 비과세 소급 적용 가능

  • ⚠ 해당 기간 동안 다른 주택을 Main Residence로 선택하지 않았을 것 (중복 비과세 불가)

이 요건을 충족하면,
➡ 계약일부터 매도 시점까지 보유 기간 전체에 대해 CGT 전액 비과세가 가능해질 수 있습니다.


⚠ 가장 많이 발생하는 오해

많은 분들이

“완공 전에는 어차피 살 수 없으니까,
그 기간에 다른 집에 살았어도 문제없지 않나요?”

라고 생각하시지만, 세법상 핵심은 ‘실제 거주’가 아니라 ‘Main Residence 선택 여부’입니다.

즉,

  • 기존 주택이 있어도 투자용으로만 보유했다면 → 적용 가능

  • 기존 주택을 Main Residence로 선택해 사용했다면 → 중복 비과세 불가

Main Residence는 한 시점에 하나만 선택 가능하며, 이 선택은 훗날 매도 시 CGT 계산에 직접적인 영향을 미칩니다.


5. 매도차익 신고 시점(Timing of Reporting)에 대한 실무상 예외

양도소득세(CGT)는 법리적으로는 매도 계약서에 서명한 연도(Contract Date 기준)에 발생한 것으로 간주됩니다.

즉, 원칙적으로는 매도 계약을 체결한 소득연도에 양도차익을 신고해야 합니다.

다만, Australian Taxation Office(ATO)는 납세자의 현실적인 부담을 고려하여 실무상 ‘행정적 양보(practical concession)’를 허용하고 있습니다.

ATO의 실무상 허용 내용은 다음과 같습니다.

  • 매도 계약은 체결되었지만

  • 잔금(Settlement)이 아직 이루어지지 않아 실제 매각대금을 수령하지 못한 경우,

  • 해당 소득연도에 CGT를 즉시 신고하지 않아도 무방


즉, 실제로 매각대금을 수령하는 잔금 시점에 CGT를 신고할 수 있으며, 이 경우 기존 소득세 신고서를 수정(Amended Return) 하는 방식으로 처리하는 것이 ATO가 허용하는 일반적인 실무입니다.

TD 94/89에 따르면, 부동산 매도의 경우 CGT는 매도 계약이 체결된 소득연도에 귀속됩니다. 다만 실제 잔금(settlement)이 이루어져 소유권 이전이 발생하기 전까지는, 해당 소득연도의 세금 신고서에 양도차익을 즉시 포함할 의무는 없습니다. 이후 잔금이 완료되면 납세자는 계약 연도의 세금 신고서를 수정(amended return)하여 해당 양도차익을 반영하게 되며, 이는 ATO가 허용해 온 실무적 처리 방식입니다.

한편, TR 94/29는 CGT 발생 시점이 계약일 기준임을 명확히 하는 근거로 활용되며, 수정신고로 인해 발생할 수 있는 지연 이자(GIC/SIC)의 감면 여부는 ATO의 재량권에 따라 판단됩니다.

이러한 접근은 장기 settlement가 수반되는 부동산 거래에서 현금 유입 시점과 세금 부담을 합리적으로 매칭하기 위한 실무적 처리로, 호주 세무 자문 실무에서도 일반적으로 받아들여지고 있습니다.

전문 자문 안내

호주 부동산 세무에서 '12개월'이라는 숫자는 단순한 기간이 아니라 수만 불의 절세 가치를 지닌 전략적 지표입니다. 저는 호주 국세청(ATO)의 복잡한 규정을 바탕으로 고객님의 상황에 맞는 최적의 매도 시점과 세무 전략을 제안합니다.

  • 오프더플랜 및 신축 부동산 CGT 최적화 전략

  • 개인 및 신탁(Trust)을 활용한 양도소득 분산 자문

  • 실거주 비과세(Main Residence Exemption) 판정 및 Private Ruling 대행

  • ATO 수정 신고 및 복잡한 세무 감사 대응

매도 계약서에 서명하기 전, 반드시 BYRONS의 전문가와 상담하여 세무 리스크를 줄이십시오.

보다 상세한 세무, 회계 또는 법률 상담이 필요하신 경우, 공인회계사 및 변호사인 유형석 (Jason Yu)에게 문의해 주세요.


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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 한국인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

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본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.

위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.