호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (4회) - 네가티브 기어링 (Negative Gearing)에 대해서

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지난주에 대학 선배님과 함께 저녁을 먹으며 여러 이야기를 나누었는데, 요즘 호주에사는 모든 중년층의 관심사가 "부동산"임을 느낄수 있었습니다. 호주 중앙은행의 사상 최저 수준의 은행금리와 각 금융기관들의 경쟁적인 대출전략, 투기에 가까울 정도의 부동산 투자의 심화 (50%이상의 구매자가 실 수요자들이 아닌 투자목적), 마지막으로 중국계 자본의 소위말하는 묻지마 투자까지 어우러져 호주 시드니의 부동산 가격이 천정부지로 올라가는 느낌입니다.

문제는 실업율이 올라가며 호주 경제의 버팀목이었던 원자재 자원수출마저 주춤하고 있는상황에서 부동산 과열이 너무 심하지 않냐는점인데, 제가 부동산업에 종사하지 않기에 전문가가 아닌 이상 함부로 이야기 할수 없기에, 원론적인 이야기들만 하고 식사자리를 마쳤는데요.

일단 중년이상의 호주 거주자분들이 자식들이 대학 진학한 이후에 노후생활에 대한 대비로 주식 및 퇴직연금(Superannuation)등 다른 투자수단보다는 특히 부동산 투자에 관심이 많고 그러다 보니 현재 소득에서 각종 부동산 관련 비용을 공제하여 세금 혜택을 보는 소위 말하는 Negative Gearing (네가티브 기어링)에 많은 관심이 있기에 이에 대해서 잠시 설명해 볼까 합니다.

네가티브 기어링은 기본적으로

  • 차입 (Loan)을 통해 부동산을 구매했을때 이때문에 발생하는 이자 비용등등은 세금 공제 대상이 되며
  • 초기 투자의 경우 렌탈 소득보다 이자를 비롯한 각종 부동산 관련 비용들로 적자가 발생함으로 이에 대한 다른 소득에 대한 소득세 환급 또는 감소 효과를 가지고
  • 매해 부동산가격이 상승하더라도 매각이전에는 CGT 양도소득세를 않내게 되며
  • 1년이상 보유시에는 CGT 양도소득세 50% 감면 효과로 더 큰 세제 혜택
이라고 설명할수 있는데, 이를 실제 예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

예) 홍길동씨는 투자 목적으로 다음과 같은 부동산을 구매했습니다.

구매가:        $300,000
Deposit:        $50,000
은행대출:    $250,000
은행 이자:   6% ($250,000 X 7% = 연간 $15,000)
임대 수입:    $300 per week ($300 X 52주 = 연간 $15,600)
기타 부동산 지출 내역: 카운슬비, 물세, 보험, 수리비 및 감가 상각등등 $3,000

위의 경우 전체소득 ($15,600) 에서 전체 지출 ($15,000+$3,000=$18,000)을 뺀 순 지출($2,400)은 일반소득에서 공제되게 됩니다.

이때 홍길동씨의 소득이 다음과 같을때 세금 공제 혜택은 다음과 같습니다.

$180,000 이상: $2,400 X 46.5% = $1,116 (세후 순지출 2,400-1,116 = $1,284)
$80,000 에서 $180,000 사이 =$2,400 X 38.5% = $924 (세후 순지출 2,400-924 = $1,476)

따라서 네가티브 기어링은 세율이 높은 고소득자에게 더 유리하게 작용하나 다음을 주의하셔야 합니다.
  • 끝내는 부동산 가격이 세후 순 지출보다 적게 상승하면 오히려 손해를 보며
  • $50,000 을 부동산 투자가 아닌 은행에 Term Deposit등으로 예치했을때 받을수 있는 이자수익을 감안한다면 부동산 상승률이 더 높아야 하며
  • 이자 (Interest) 뿐만이 아니라 원금 (Principal) 까지 상환할 경우 Cashflow상으로 어려움을 겪을수 있고
  • 만약 부동산 가격 하락에는 더 큰 손해를 볼수 있으며
  • 대출 이자율이 상승시에는, 부동산 가격이 더 오르지 않으면 손해가 커질수 있고
  • 부동산이기에 매매가 쉽지 않기에 가격하락에 따른 빠른 매매가 용의치 않고 이경우부동산 Sales Commission등등 많이 비용이 예상됩니다.
이를 수치로 환산하면 홍길동씨가 Term Deposit에 $50,000 을 예치하면 3.5%의 이자소득을 올린다고 가정하면 연간 $1,750 의 소득을 올릴수 있는데 이는 세후 소득으로 따지면 홍길동씨가 $180,000 이상을 보는 고 소득자라고 가정하면 연간 세후 소득은 ($50,000 X 3.5% X (1-46.5%)=$936.25) 로 이를 상쇄하기 위해서는 부동산의 세후 Net Capital Gains 연간 $2,220.25 ($936.25+$1,284=$2,220.25) 이상되어야 하는데, 이때 홍길동씨가 1년이상 부동산을 보유한다는 가정하에서는 적어도 $2,893 이상은 상승해야 한다는 이야기인데 이는 소득이 낮아 세율이 낮은경우에는 이수치가 더욱 더 높아지게 되어 있습니다. 

따라서 일반적으로 부동산 상승율이 연 4-5%는 되고 고소득자인경우에 그 혜택을 본다고 할수 있겠네요. 하지만 부동산 구매후에는 강제적으로 저축을 하는 효과등등 숫자로 설명못하는 부분까지 생각하면 여러모로 장점이 있으니 신중한 고려를 바랍니다.

마지막으로 남들이 사니깐 휩쓸려 부동산을 구매하기 보다는 수익성, Cash Flow 그리고 개인 소득세율등을 꼼꼼히 챙겨서 투자한다면 도움이 되리라 생각됩니다. 인터넷상에는 여러 Negative Gearing관련 계산기가 있으나 대부분 세금 공제부분만 보여줌으로써 부동산 투자를 유도하고 있는게 대부분이며, 부동산 가격이 얼마나 올라야하는가에 대해서는 묵묵부답(?)인 경우가 많기에 주의하시길 바라며, 단순계산을 위해서는 유용하게 사용하실수 있습니다.

그리고 또 하나 Negative Gearing부동산때문에 생길수 있는 가장 큰 단점중 하나인 Cashflow문제를 보완하기 위하여 원천징수를 하는 봉급자들의 경우 원천징수 하는 PAYG Withholding Tax를 줄여서 세후 소득을 매주 많이 받을수 있는 PAYG Withholding Tax Variation Application을 사용한다면 도움이 될듯합니다.


또한 이전 부동산 관련 세금정보를 참조하시면 더욱 도움이 될듯하여 링크해 드립니다.




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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

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