호주 부동산 언제까지 계속 올라갈것인가?
하지만 개인적으로는 저 역시 자기집 소유자이지만, 집값이 계속 오른는게 기분이 좋지만은 않네요. 급격한 호주 주택 가격상승은 우리세대가 미래 자식들 세대에게 짐을 안겨주는게 아닐까하는 우려와 더불어 개인적인 생각이지만 아마도 우리세대가 자력으로 Australian Dream이라고 흔히들 말하는 자기집을 소유할수 있는 마지막 세대가 될듯합니다.
현재 시드니의 집값은 평균소득의 10배를 넘어서, 국제적으로 적정가격이라는 4-5배를 두배이상 초과 했으며 이 부동산 광풍의 근원이 호주 경제 상황과는 상관없이 최근 급격한 경제성장을 통해 부를 축척한 중국 투자가들의 흔히말하는 "뭇지마 투자"를 통해 무차별적으로 이루어진다는데 있는데요.
최근 호주 뉴스를 보면 토요다, 홀덴, 포드, SPC 등등 고환율에 견디지 못하고 호주 제조업은 붕괴되어 가고 있으며, 고임금구조에 호주 국적기인 Qantas도 오늘 내일 망할지경이라는 이야기와 함께 광산업도 주춤하는듯 하고, 한마디로 부동산 및 건설업을 제외하고 그다지 좋은 뉴스를 접하기가 쉽지 않습니다.
물론 건설 및 부동산업이 고용창출 및 경기부양에 가장 효과적이기에 호주 정부는 저이자율과 해외 자본의 호주 국내 부동산 투자를 쉽게 하여 이를 기반으로 광산업 침체의 대안으로 이용하고 있는 느낌입니다.
흔히 IMF 세대라는 저희 세대분들은 한국 금융위기를 기억하기에, 이를 현재 중국과 비교해보면 과연 중국 기업들과 은행들은 얼마나 건전할까라는 질문을 해보면, 사견입니다만 아마도 문제가 상당히 많아서 조만간 큰 문제가 되지 않을까 하는 우려가 생깁니다.
특히 중국은 Shadow Banking이라고 부르는 그림자 금융을 통해 많은 기업들이 사채성격의 자금을 조달받아 사용하고 있고, 호주인구의 3배가 넘는 6천5백만채가 아파트가 과잉공급으로 비어있으며 투명하지 않은 회계처리등으로 사실상 기업의 부실규모를 예상조차할수 없는 상황임에도 베이징 상하이등등은 매해 20%가 넘는 부동산 가격 상승으로 일반중국인들은 집사는것을 포기했다는 이야기가 들리곤합니다. 또한 많은 경제학자들이 중국 부동산 버블이 조만간 터질수 밖에 없으니 조심하라는 경고도 계속 나오고 있네요.
호주 뿐만이 아니라 캐나다, 미국 그리고 영국등등도 중국인들의 무차별 부동산 투기 구매에 고민을 하고 있으며 심지어 캐나다정부는 이때문에 투자이민을 이번달 2월 11일자로 없에버리는 극약 처방을 했다고 합니다. 혹자는 이때문에 비자를 기다리고있던 45,500명의 중국인들이 호주로 투자를 선회하여 조만간 또다른 부동산 광풍을 예상하기도 합니다. [SMH 기사]
오늘 아침 신문기사를 보니 WHO 세계보건기구가 베이징의 스모그 황사 현상으로 비상사태를 선포했다고 합니다. 이는 인간이 생활하기 적정한 공기수준의 9배를 초과하여 인간에게 치명적일수 있다고 하는데요. 세계에서 제일 살기좋은 도시, 국가로 꼽히는 청정지역 호주야말로 이들에게는 최선호 이민 또는 투자처가 될듯합니다. [ABC 뉴스]
하여간 작년 한해에만 조단위이상 자산을 가진 Billionaire 가 중국본토에서만 41명이 나와서 총 358명이 Billionaire라는 중국에서 경제적으로 성공한 중국인들중 2명중 1명을 해외에 부동산을 소유하고 있다는 HSBC보고서를 보면 앞으로 호주 정부가 캐나다 정부같은 극약처방을 하기전에는 중국인들의 유입에 따른 호주 부동산 상승세는 당분간 계속될듯합니다.
최근 부동산관련 질문을 너무 받아서 가지고 있던 생각을 점심시간에 생각을 적어보았습니다. 쓰다 보니 이건 "호주 부동산 언제까지 계속 올라갈것인가?" 라는 질문에는 결론을 안드린듯하네요. 마지막으로 제 생각을 정리하면 모든 경제 지표는 호주가 부동산 거품이라는데 이견을 가질수 없으나, 중국 자금유입등등의 특이한 요인들로 폭등이 된듯한데 우리처럼 호주내에서 소득을 올리고 사는 사람들 입장에서는 현재처럼 이자율이 마냥 저금리일수 없기에 향후 금리가 오른다는 가정하에 이제는 조금 신중해져야 하지 않을까 하는 생각입니다.
자기가 사는집이야 큰 상관이 없지만 투자용 주택의 경우 현재 사실상 부동산 Capital Gain이 없으면 임대 Rent 소득 이 형편없는것을 보면 투자가치를 급속히 잃어가고 있기에 특히 주의하셔야 하겠습니다. 많은 전문가들이 작년 시드니의 14.5% 가격 상승이 앞으로 계속되긴 힘들다는 의견이 다수입니다.
그래고 부동산 투자를 결정하신다면, 개인적으로 회계사 변호사가 드릴수 있는 부동산 투자방법은 다음의 순서대로 생각해 볼수 있겠네요
1. Mortgage 없이 자기집 구매 - 이자에 대한 세금 공제가 안되고 CGT 양도소득세를 안내기에
2. SMSF 를 통한 사업장 부동산 구매 - 65세 이전에는 15% 세금, CGT 양도 소득세 10%적용, 65세 이후에는 세금을 안내게됨
3. Land Tax threshold 면세구간을 이용한 토지가가 $412,000 이상되는 부동산 구매
4. Land Tax가 주립세임으로 다른주의 부동산 구매 고려
위의 정도를 할수있다면 이미 경제력이 상당할것으로 예상됨으로 더이상의 부동산 투자보다는 다른 주식, 펀드 및 채권등등에 분산 투자를 고려(?)해야 할것으로 보입니다.
부동산 관련으로 여러 블로그를 과거 올린바 있는데 도움이 되셨으면 합니다.
[이전 블로그] 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (1회) - 본인 거주 주택
[이전 블로그] 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (2회) - 투자 목적의 부동산
[이전 블로그] 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (4회) - 네가티브 기어링 (Negative Gearing)에 대해서
[이전 블로그] Self Managed Superannuation Fund (SMSF)를 이용한 부동산 투자의 장단점
[이전 블로그] NSW주 개인소유의 부동산을 슈퍼펀드(SMSF)으로 명의 이전시 Stamp Duty 면제에 대해서
[이전 블로그] 한국에 남겨 놓은 부동산 및 호주 세금
[이전 블로그] 해외 거주자의 호주내 부동산 투자..
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유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.
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