네거티브기어링 - 레버리지(Leverage)를 이용한 투자방법

네거티브 기어링: 호주 세제 개혁의 중심에 선 이유

호주 언론은 최근 네거티브기어링 (Negative Gearing)을 둘러싼 세제개혁으로 연일 뜨겁습니다. 특히 호주 정치에 무관심한 이민자들의 경우 이런 호주 국내정치 뉴스에 관심을 가지지 않다가 향후 낭패를 당할수도 있을듯해서 제 관점에서 본점들을 몇자 적어볼까합니다.

먼저 도대체 네가티브기어링  (Negative Gearing) 이 무엇인지를 이해해야 할듯 해서 제 이전 블로그를 소개할까합니다.

[이전블로그] 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (4회) - 네가티브 기어링 (Negative Gearing)에 대해서

간단히 말하면 자산의 가격이 상승할때 (최근 호주 부동산 광풍이 좋은 예일듯 합니다...), 레버리지 (Leverage)를 이용하여 자기자본 (Equity)뿐만이 아니라 남의돈 (Bank Mortgage)를 이용하여 투자할 경우 이자 (Interest)를 제하고도 큰이익을 볼수 있는 투자기법입니다. (반대로 말하면 가격이 하락하는 시장에서 쪽박을 찰수도 있는 위험이 공존합니다)

지난 수년간의 호주부동산가격의 폭등에는 이러한 호주의 특이한 세제도 한몫을 했다는 의견이 재기되며, 야당인 노동당이 만약 올해 선거에서 승리하여 집권에 성공하면, 2017년 7월1일부터 기존의 네가티브기어링의 혜택을 보고있는 부동산은 제외하고 앞으로는 신규주택에 대해서만 이 세제혜택을 적용하고 또한 투자자산을 1년이상 보유할경우 주어지는 양도소득세 면제 혜택 Capital Gains Tax Concessions)도 기존의 50%에서 25%로 삭감하여 현 호주정부의 적자예산문제를 해결하겠다고 공언하며, 이 열띤 공방이 시작되었습니다.

정치도 전쟁도 마찮가지로 선제공격을 하는쪽에서 초반에 주도권을 잡게되므로, 준비가 안된 상태에서 선제공격을 받은 집권여당인 자유당은 최근 GST를 10%에서 15%로 인상하는데 대한 여론 조성에서 실패한 이후 부가세인상공약을 철폐하고나서 이렇다한 세제개혁에 대한 준비가 없다가 현재 노동당의 공격에 밀리는 느낌을 주고 있는데요. 현재 집권여당은 GST, CGT, Negative Gearing 그리고 Superannuation 에대한 어떠한 계획도 없이 어떻게 호주정부의 엄청난 재정적자를 극복할지에 대한 해결책이 절실한 상황입니다.

결정된것은 아무것도 없지만 지금 집권여당이 검토하고 있는것으로 알려진바로는 퇴직연금Superannuaton 관련으로 기존의 고용주가 세금공제를 받으며 기여할수있는 납입액수를 연간 $30,000 에서 $20,000 으로 삭감하는 안과 Negative Gearing관련으로는 이 세제혜택을 볼수있는 부동산 총채수나 또는 총액 ($20,000?)에대한 상한선이 검토되고 있다고 합니다.

문제는 호주내에서 이 네거티브기어링을 사용하여 투자하고 있는 호주국민이 무려 백이십만명이나 되고, 부동산 관련업종에 종사하는 호주국민이 백십만명에 다라기때문에 자칫 잘못하면 선거 후폭풍으로 이어질수 있어서 정치인들입장에서는 여간 고민이 아닐수 없습니다. 또한 네거티브기어링을 없애면 부동산가격이 오히려 올라간다와 폭락한다가 팽팽히 맞서고 있습니다.

한가지 확실한부분은 호주정부는 어떤식이 되던지 급격히 노령화되는 호주사회와 의료/교육혜택을 유지하기위해서 그리고 광산붐이후의 세수부족을 메꾸기위해 어떤식으로던지 세수확보를 위해 부동산관련 세제혜택에 손을 댈수있으며, 현재 부동산 상승세가 한풀 꺽인상황에서 과도한 남의돈(은행 부채)를 사용하여 부동산에 투자하는것은 가급적으로 주의를 요한다고 할수 있습니다.

레버리지 (Leverage)

위에서 설명한 레버리지 (Leverage) 즉 자기자신의 자산뿐만이 아니라 자신이 가지고 있지않은 남의 자산등을 이용하여 투자하는방법은 재산을 증식하는데 가장 빠른 방법이라고 설명하였는데 , 레버리지는 또 다르게 설명하면 비슷한 남들과 다른 무언가를 소유함으로써 남들보다 앞서나가는 경우 이때 남들이 없는게 바로 레버리지로써 지렛대 효과를 극대함을 말하는데요. 주위의 일반인들이 자신이 가진 돈만으로 투자를 한다면 부동산투자를 많아야 자기집 한채로도 힘들수 있으나, 남의돈 즉 은행융자를 얻어 여러채에 투자하여 자산가치상승의 혜택을 많이 보게된다고 설명할수 있습니다.

그러나 이때 레버리지는 꼭 네거티브기어링처럼 은행론 등등 금융부채뿐만이 아니라 주위의 여러가지가 이 레버리지, 지렛대로 쓰일수 있으며 이는 다른 여러부분에서 성공한분들이 꼭 가지고 있는 공통적인 특징입니다.

예를 들어  제가 좋아하는 명언중 하나는 매우 잘알려진 TV 호스트인 Oprah Winfrey가 불우한 미국내 거주하는 흑인들에게 했던

"Education is the key to unlocking the world, a passport to freedom" 

이라는 이야기가 있는데 이때 교육 (Education)이야말로 진정한 자유로 가는 여권과 같은것으로 여기서 레버리지는 Education이 아닐까 합니다. 교육을 받은자와 안받은자가 소득 및 사회에서 받는 차별을 생각할때 교육이 레버리지가 되는샘입니다.

이민사회에 사는 교민으로써는 모국인 한국의 경제발전이 레버리지가 될수 있고, 한국인의 근면성실한 국민성이 레버리지가 될수 있습니다. 혹자는 많은 인간관계가 또는 다른사람들은 예쁜 외모가 레버리지가 될수 있겠네요.

본 블로그가 사업하시는분들을 대상으로 하기에, 일단 사업하시는분들이 똑 알아야하는 레버리지 2가지를 소개할까 합니다. 사업가에게 가장 중요한 두가지 레버리지를 꼽으라고 하면 OPM과 OPT이라고 하는데 베스트셀러인 "부자아빠 가난한아빠 (Rich Dad Poor Dad)의 저자인 Robert Kiyosaki 가 쓰기시작해서 유명해진말인데요.

OPM (Other People's Money) - 남의돈

OPT (Other People's Time) - 남의시간

남의돈 (OPM)과 남의시간 (OPT)을 이용해서 사업하라?

어떻게보면 남의돈을 사용하여 투자받아 경영하는 주식회사나 위에서 말한 네거티브기어링 부동산투자는 OPM을 레버리지로 사용한경우이고, 많은 노동집약적인 사업들의 경우 직원들의 시간과 노력을 이용하여 사업을 하는경우에는 "인건비 따먹기"식의 OPT라고 할수 있습니다. 거의 모든 사업체가 OPM과 OPT를 적절히 사용하는 경우가 대부분이기에 어떻게 부정적인 각도에서 보면 씁쓸할수도 있겠으나, 사실 진정한 의미의 OPM과 OPT는 이러한 "남용" 또는 "착취"의 개념이 아니라는점이 제 생각입니다.

예를 들어 세무나 재무업무는 유능한 공인회계사를 사용하여 그분들이 다년간의 돈과 시간을 들여 취득한 지식을 합리적으로 이용하고, 정작 본인은 자기가 잘하는 전문분야에 종사하는게 아닐까 생각합니다. 제가 보아온 유능한 사업가분들은 공통적으로 Delegation 즉 일을 잘하는사람을 찾아 일을 맡겨 사업을 진행해오고 있으며, 정작 경영의 신이라는 애플의 스티브잡스가 엔지니어출신이 아니고, 오히려 스티브잡스가 워즈니악이라는 희대의 컴퓨터에지니어를 발굴해서 일을 맡겼기에 가능하지 않았을까요?

만약 일반인이 OPM 과 OPT를  레버리지로 절대 사용 안하고 살아가기 위해서는, 예를 들어 월급을 꼬박 꼬박 모아서 시드니에서 자기집을 목돈을 주고 한번에 사기위해 저축한다면 자칫 자기자신은 이미 은퇴할 나이가 되어 있을수도 있고, 다른 각도에서 보면 만약 모든사람이 자신의 돈과 시간을 들여 직접 의사가 되어 자기병을 진단하고, 농부가되어 식량을 만들며 빌더가되어 자기집을 짓는다면 영화 "캐스트어웨이 Castaway"의 주인공처럼 무인도에 남겨진 개인과 다른게 없을듯합니다.

경제학의 정의를 대학에서 한정된 자원을 효율적으로 사용하는것이라고 배운 기억이납니다. 따라서 가장 한정된 자원인 "시간"관리야 말로 제일 중요할듯한데, OPM 과 OPT는 이에대한 해답을 제시하는것은 아닐까합니다.

결론

네거티브 기어링과 관련된 정치적 논의는 앞으로의 투자 전략에 큰 영향을 미칠 것입니다. 지나친 레버리지는 오히려 큰 손실을 초래할 수 있으므로, 현명한 판단이 필요합니다. 특히, 정부의 정책 변화와 경제 상황에 주의를 기울이며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

이야기의 논점이 최근 벌어지고 있는 네가티브 기어링 토론에서 이상한 방향으로 흐르고 말았는데, 결론은 적적한 레버리지는 도움이 되나 지나친 레버리지는 오히려 화를 재촉할수 있습니다. 현재  정부시책 및 국제/국내 경기등 많은 불확실성이 존재하는 가운데 특히 지나친 은행대출을 이용한 부동산관련 투자등은 자칫 화를 부를수 있기에 주의하시기 바라며, 본글은 마무리지을까 합니다.

이메일 문의는 askjasonyu@gmail.com 으로 보내주시기 바랍니다.

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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

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