호주 부동산 세테크 - 부동산 세금정보 - 추가 업데이트

제가 지금까지 써온 여러 블로그 글들 중에서 독자분들이 가장 많이 관심을 가져 주신 부분이 호주 부동산 관련 내용들과 창업관련 내용들로 보입니다.

세법의 특성상 관련 법규내용이 자주 바뀌는 관계로 이와 관련된 업데이트들이 있어야함에도 불구하고, 필자의 게으름등으로 이와 관련된 업데이트가 제때 이루어지지 못한점 양해바랍니다.

지난 몇년간 호주 정부는 천정부지로 오르는 부동산 가격을 잡기위해 일련의 부동산 대책들을 내놓았으며, 사실상 선거권이 없는 외국인 거주자들의 호주 부동산 투자에대해 여러 불이익을 주는 대책들을 발표해왔습니다.

이들 정책들을 간단히 소개해 보면

Surcharge purchaser duty - 2017년 7월 1일부터 외국인(Foreign persons)이 구매하는 거주 목적의 부동산에 대한 추가 인지세가 기존의 4% (2016년 6월 21일 시행) 에서 8%로 대폭 인상되었으며;

Land Tax Surcharge - 2017년 부터 이들 외국인들에 대한 거주목적의 토지에 대한 Land Tax 역시 0.75% 추가로 납부하여야 하며;

시행된지는 꽤 되었으나 2012년 5월 12일부터는 외국인이 투자한 부동산등에 대한 50% 양도소득세 (CGT) 면제 혜택의 폐지 로 인해 외국인들의 호주 부동산 투기를 막기위해 노력해 왔으며;

외국인들이 호주 부동산 매각이후 거둔 시세차익에 대해 호주에서 CGT세금을 안내고 해외로 매각 자금을 유출하는것을 막기위해, 호주 거주납세자를 증명하는 Clearance Certificate가 없는경우 $750,000 이상의 호주부동산 판매시 매각대금에서 12.5%를 원천징수하여 국세청에 납부하는 Capital gains withholding 을 실시 하고 있습니다.

이와 더불어 추가로 부동산 관련으로 정부가 세수를 확보하고 또한 호주 부동산투자에 직접적인 영향을 미치는 몇가지 세법 시책들이 있기에 소개해 드릴까 합니다.

호주 부동산 세테크 칼럼을 쓰면 가정 먼제 소개한, 그리고 가장 많이 사용되는 부동산 세테크중에 하나가 본인 거주 목적의 부동산에 대한 양도소득세 면제가 아닌가 생각됩니다.

이번 2017년 5월 9일에 발표한 호주 정부 예산안에는 CGT main residence exemption 를 규제하는 내용이 들어 있어서 주목할만 한데요. 호주에서는 세법상 거주자와 이민법상 거주자의 개념이 다르다는것을 이해하시면 본 블로그내용을 이해하는데 도움이 되리라 생각됩니다.

예를 들어 호주에 주재원으로 또는 유학생으로 들어와서 호주 부동산을 구매한경우 그리고 호주 세법상으로는 거주자로 간주 받아 이들 부동산을 향후 매각할때, 이들 부동산을 임대등을 통해 소득을 올린적이 없는한도 내에서 일반적으로 양도소득세 (CGT)를 면제 받아왔습니다.

이는 호주 거주자가 호주내 자기집을 해외 체류중에 안팔고 보유하고 있다가 매각하더라도 이는 호주내에서 Main Residence로 인정 받아 CGT 를 면제 받은것과 동일합니다.

약간 부연 설명을 하면, 지금까지는 자기집을 최고 6년까지 임대 목적으로 임대를 주고 해외 체류를 하던 아닌 다른 집에 거주하더라도  Main Residence로 양도소득세 면제 혜택을 받아왔으며, 만약 살던집을 임대를 주지 않고 비워놓는 경우 다른집을 Main Residence로 지정하지 않고 임대소득을 얻지 않는한 비워놓은 기간에 상관없이 무한대로 양도소득세 면제 혜택을 받아온것도 사실입니다.

If you don't use your former dwelling to produce income (for example, you leave it vacant, or use it as a holiday house) you can treat it as your main residence for an unlimited period after you stop living in it.

일례로 시내 아파트 단지를 밤에 지나다니다 보면 불이 꺼저있는 아파트들 숫자가 상당히 많은것을 보며, 어떤 부동산 전문가들은 현재 렌트대란이라고 할정도로 호주에 주택이 부족하나 상당수는 해외에 거주하며 집을 비워놓은것으로 예상하고 있는데 이들 부동산들이 자칫 호주에서 세금을 내지 않고 투기목적으로 가지고 있는것이라고 말하기도 하는데요.

아직까지는 예산안에 발표된 세법개정안이나 이 법규가 통과시에는 앞으로는 부동산 주택매각시 세법상 비거주자의 경우 이러한 Main Residence CGT 면제혜택을 받을수 없게 됩니다.

현재 국회에 계류중인 법안에 따른면 2019년 6월 30일까지는 기존의 법규가 소급적용된다고 하니, 만약 본인이 거주하시던 부동산을 현재 비워두시고 해외에 거주하고 계신 비거주자가 있다면 이 법규가 시행되기전에 이에 따른 세금 부담 계산과 더불어 매각 및 다른 여러사항등을 고려하는등의 컨설팅등을 받으실것을 권해드립니다.

그리고 또 한가지 부동산관련 세금 변경사항중에 하나는, 일반인들 보다는 부동산 개발업자들이 눈여겨볼 내용인데요. 2018년 7월 1일 부터 신규 건설된 부동산을 구매할때 부동산에 포함된 부가세 (GST)를 직접 국세청에 납부함으로써 지난 과거에 일부 부동산 개발업자들이 GST를 완납하기전에 파산함으로 생기는 세수 손실을 만회하기위한 법안으로 현재 세부안을 조율중입니다.

제가 지난 과거 호주 부동산 세테크 관련으로 올린 블로그글들의 링크는 다음과 같습니다.

호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (1회) - 본인 거주 주택

호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (2회) - 투자 목적의 부동산

호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (3회) - 부동산 개발

호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (4회) - 네가티브 기어링 (Negative Gearing)에 대해서

이밖에도 SMSF관련 부동산투자등등, 부동산 관련으로 필요한 세무지식이 많고 복잡한 관계로 담당 회계사, 세무사분들과 이와 관련하여 주기적으로 자문 및 검토를 받으실것으로 권해드립니다.

최근 시드니 부동산시장이 주춤하기 시작했다는 소식이 들려오는데, 세금부분이 부동산 이익부분에 차지하는 비중이 많기에 중요성을 다시한번 강조하면 본 블로그글을 줄일까합니다.

이메일 문의는 askjasonyu@gmail.com 으로 보내주시기 바랍니다.

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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

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본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.

위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.