Airbnb 에어비앤비 - 호주 세금 제도 (Income Tax, GST and CGT)
현재 임대 주택난과 호텔등 숙박시설 부족으로 신음하고 있는 호주의 경우 많은 사람들이 airbnb등을 통해 과외수입을 올리고 있는것을 주위에서 종종 보고 있는데, 이에대한 관련 세금과 이에따른 위험(Risk)등등은 잘 모르고 계신듯 하며, 이와 관련된 신문기사가 최근들어 여기저기 많이 나오고 있습니다. 어느새 호주내 Airbnb의 연간 매출이 $1 billion을 넘어가고 있다고 하니 호주 국세청 (ATO)의 걱정(?)은 어떻게보면 당연하다고 생각되네요.
[SMH - 3 Mar 18 - Airbnb home owners warned of 'discriminatory' capital gains tax
[The Australian - 19 Feb 18 - Airbnb pulls in $1bn from Australian business
교민분들중에 airbnb를 통해 수입을 올리고 계시는분들은 조만간 국세청이 Airbnb로 부터 넘겨 받은 자료를 바탕으로 Data Matching등을 통해 지난 과거에 Airbnb소득은 신고에서 누락하였다면 세무신고관련 정정신고 요청이나 또는 세무감사가 곧 시작될수도 있습니다. 또한 현재 임대시장에서 임대소득이 형편없기에 Airbnb를 통해 부동산투자 수익을 극대화하고자 Airbnb를 준비하고 계신분들도 주위에 많은신듯 하기에 이번에는 Airbnb관련 호주 세금을 정리해 보도록 하겠습니다.
소득세 (Income Tax)
- Airbnb를 통해 벌어들이는 소득은 Assessable Income으로 호주 과세대상입니다.
- 지출의 경우에는 Airbnb 직접 관련 비용과 일반적인 부동산 간접 관련 비용(General property costs)으로 나눌수 있습니다
- 직접비용은 Airbnb host service fees (3%?) 와 숙박후 청소비등등으로 전체액수가 세금 공제가 가능합니다.
- 간접비용에는 은행이자, 부동산 수리 및 관리비, 감가상각비, 물세, 카운슬/스트라타 비용 등등 모든 부동산 관련 비용이 포함됩니다.
- 간접비용은 Airbnb를 통해 부동산을 내놓은 기간과 면적기준으로 조정을 하여야 합니다. 간단히 설명하면
- 부동산 관련 비용 X (Airbnb 임대기간 날짜/365 일) X 해당 면적비율 (%)
- 해당 면적비율의 경우, 2 Bed아파트를 기준으로,
- 전체 아파트 면적이 100m^2
- 주인 침실 면적 25m^2
- Airbnb로 내놓은 침실의 크기가 25m^2
- 공용면적 (화장실, 세탁실 및 거실등등)이 50m^2 라고 가정할때
- 해당 면적비율은 25%+50% X 50% = 50% 입니다
- 만약 부동산이 1년 365일 Airbnb로만 사용될 목적으로 개인적으로 사용될수 없었다면 간접비용도 기간과 면적에 관계없이 100% 공제신청이 가능할수도 있습니다.
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GST (부가가치세)
- 일반적으로 주거목적의 Residential Rent를 Supply하게되는 Airbnb의 경우 "input taxed supply"라고해서 GST를 등록할 필요가 없고, GST (Input tax credit)를 각종 비용등에서 환급받을수 없습니다.
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CGT (Capital Gains Tax - 양도소득세)
이부분이 언론에서 가장 많이 지적받은 부분인데요. Airbnb로 자기가 사는집의 일부를 사용하여 소득을 올리는 경우 자칫 호주에서 가장 큰 세제 혜택중 하나인 자기집에 대한 CGT main residence 면제혜택을 못받을수도 있다는 점입니다.
만약 본인이 거주하는 주택이 Airbnb로 사용된다면 사용된 기간과 면적만큼 CGT가 조정될수 있다는 점입니다. 이때 Temporary absence rule이라고 해서 집을 비우고 Airbnb로 6년까지 임대를 주더라도 다른곳에 자신의 CGT상의 Main Residence가 없다면 계속해서 CGT main residence exemption을 인정받을수 있음을 기억하셔야합니다.
이밖에도 호주가 아닌 국외에 거주하시는분이 호주 부동산을 통해 Airbnb소득을 올리는 경우 이 소득은 호주에서 세금 신고가 되어야하는 Australian Sourced Income으로 세금 신고를 꼭 하셔야하며, 호주 국세청 (ATO)외에도 토지세를 관장하는 Office Of State Revenue의 경우 Land Tax Principal Place of Residence Exemption의 경우 면제 기준이 "continuously used and occupied", 즉 계속적으로 본인이 사용되어야 함을 명심하여야 하겠습니다.
유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.
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