호주에서 상속받은 집에 대해서 세금을 안내려면?

이제 호주 이민사회도 이민1세대분들이 점점 나이를 드시게됨에 따라 많은분들이 상속, 즉 사망으로 인한 재산의 승계및 이와 관련한 세금문제로 문의를 해오시고 계십니다.. 오늘 제가 하고 싶은 이야기는 "Sale within two years" Rule, 즉 2년 이내에 상속받은 집을 매각함으로써 양도소득세 (CGT)를 면제 받을수 있는 세법 조항에 관련한 설명인데요. 많은 교민1세대분들이 이민후에 근면 성실하게 열씨미 일하신 결과로 본인 명의의 주택을 소유하고 있는바 이를 알아두시면 향후에 도움이 되리라 생각이 됩니다.

가장 일반적인 예를 들어 설명하면 많은 이민자 부부가 본인 거주 목적의 부동산을 구매할때 대부분 Joint Tenancy로 구매를 하게되는데, 이는 부부가 5:5로 부동산을 소유하고 있다가 배우자중 1명이 사망시에 살아 남아있는 배우자가 자동으로 100% 소유가 되는 방법을 말합니다.

이에 반해 Tenancy in Common의 경우에는 부부가 꼭 동일한 지분의 5:5 뿐만이 아니라 9:1 등등 다른 지분율(%)로도 소유가 가능하며, 사망시에는  망자의 지분이 자동으로 살아남은 배우자에게 이전되는게 아니라 유언장(Will)에 따라 제3자에게 양도가 가능하며, 이는 여러 이유가 있겠으나 예를 들어 자산보호(Asset Protection) 차원 또는 재혼 및 전배우자로부터의 자녀등등 여러 이유가 있을것으로 생각됩니다. 이는 조금 더 전문적인 추가 설명이 필요하기에 본블로그에서는 가장 일반적으로 예로 설명하는게 좋을듯하네요

Joint Tenacy 공동명의로 구매하여 부모님이 거주하시던 부동산이 몇년전 아버님의 사망후에 어머님의 명의로 되었다가 그집에서 거주하시던 어머님마저 이번에 사망하셔서 부동산을 상속받게된 아들의 이야기 입니다. 아들은 부모님으로 부터 물려받은 부동산을 매각하여고 했으나 수십년간 연락이 안되다 갑자기 나타난 집나간 누이와의 유언장 상속관련 재산싸움으로 2년내에 못팔게 되어 CGT exemption을 못 받게 될수도 있었으나, 세무 전문가를 만나 자문을 받은 결과 경우에 따라서는 2년을 넘기고도 CGT를 안낼수도 있음을 알게 되어 호주국세청에 정식 절차를 밟아 CGT면제 혜택을 받았습니다. .

일반적으로 호주 세법 s118-195(1) of the ITAA 1997 에 의해서 2년이내에 상속받은 부동산을 매각할시에는 CGT를 안낼수 있는데, 문제는 이 세법조항에는 2년이거나 또는 국세청장(Commissioner)가 인정할 경우에는 기간이 2년 이상이 될수있다는 매우 주관적인(Subjective) 조항에 주목하셔야 할것으로 생각합니다.

사실상 2년이내에 매각이 힘들 경우에는 여러가지 이유가 있을수 있는데요. 호주 국세청(ATO)은 이와 관련하여 이전 법률이 정한 매우 주관적인(?) 조건에 자체 가이드라인 (PCG 2018/D6) 을 발표하였습니다. 가이드에 의하면 만약 2년내에 매각을 못한경우 이 가이드라인에 부합한다면 양도소득세(CGT)를 안 내실수도 있으며 호주국세청장이 이를 긍정정으로 판단하기위해 다음의 5가지 Safe Habour Rule, 즉 적용시 안심할수있는 가이드를 발표하였습니다.

1. 2년 기간동안 적어도 12개월 이상 부동산 상속과 관련하여 유언장 관련 분쟁 또는 복잡한 상속관리등으로 납세자의 능력밖으로 부동산 명의이전이 지연되고 있을때

2. 부동산이 매물로 등록되어 적극적으로 판매의사를 보일때

3. 매물로 내놓은후에 6개월 이내에 잔금을 받도록 되어있을때

4. 2년 넘게 부동산 매각의 지연의 이유가 다음의 경우에 해당하지 않아야하며

• 부동산 시장이 좋아질때까지 기다기는 경우
• 가격을 더받기 위해 무리한 부동산을 증개축하다가 2년을 넘긴 경우

5. 12개월까지는 Self-Assessment  즉 납세자가 자의적인 판단으로 기간 연장을 할수 있으나 만약 그이상이 필요하다면 호주 국체정장에게 공식적으로 의견을 물을것

으로 되어있습니다. 저희같은 세무전문가의 입장에서 호주국세청의 매우 주관적인 입장을 정리하여 주는 Practical Compliance Guide가 나올때마다 매우 환영하는데요. 이번 가이드는 Draft 즉 아직까지는 초안(Draft)으로 언제나올지 모르는(?) 최종본과는 틀릴수 있으나 호주 국세청의 현재 내부입장을 대변한것으로 보입니다.

간단히 정리하면 2년이내에 못팔게 되면 12개월까지는 납세자가 자체판단으로 제가 설명한 가이드에 부합하면 봐줄수도(?) 있겠으나 이 기간마저도 넘기게 될듯하면 호주 국세청에 판단을 요구하라는 내용입니다.

그렇다면 다른 이유등으로 "2년을 넘기게되면 무조건 Full CGT를 내나 하나요?"라는 질문에 그렇치는 않고 S118-200 ITAA 1997에 의해 부분면제 (Partial Exemption)를 받기도 하며, 또는

부모님의 사망시의 부동산 시장가격 (Market Value)를 받아 놓는다면 사망시 가격에서 향후 매각가격과의 영도 차익에 대해 CGT세금을 낼수도 있으며 이미 2년이 지났기에 50% 면제 혜택을 받을수도 있습니다. 이는 최근들어 부동산 가격 폭락과 매매실종으로 지금이 매각시점이 아니다 판단하시면 이 방법을 고려해 보시기를 바랍니다.

따라서 사실상 이 가이드가 필요한 경우는 예를 들어 유언장에 안나와있던 숨겨진 누이(?)가 나타난다던지 유언장 내용에 형제들이 반발하여 소송등을 통해 분쟁하는등등 여러가지 납세자의 자정능력밖의 이유들로 2년을 넘긴 경우 이를 호주 국세청이 납세자의 자의적인 판단으로  12개월까지 더 유예해 줄 용의가 있고 그 이상 시간이 필요하면 호주 국세청에 의견을 물으라는 내용으로 이해가 됩니다.

다음에 기회가 되면 상속과 세금 그리고 유언장관련으로 정리해드리고 싶은데 시간이 안되네요. 하여간 매우 중요한 사안이기에 꼭 주위의 회계사 변호사분들께 이와 관련한 자문을 받으시길 바랍니다.

이메일 문의는 askjasonyu@gmail.com 으로 보내주시기 바랍니다.

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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

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위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.