코로나 (COVID-19) 바이러스 그리고 상업용 렌트비 감면에 대해서

호주 수상은 2020년 4월 7일 코로나 바이러스 사태 기간동안 중소기업들의 상업용 임대료 감면을 위한  National Cabinet Mandatory Code of Conduct 를 발표하였습니다. 이는 어제밤 국회를 통과하여 곧 효력을 발휘할것으로 예상됩니다.

정부는 지난번에 소개드린 제3차 바이러스 지원책의 JobKeeper 프로그램을 통해 직접적인 급여지원에 이어 이번의 SME들에 대한 Commercial Lease감면을 강제할수 있는 법규를 통해 렌트비 면제를 가능하게 하였습니다.

따라서 기존의 호주 금융권의 6월간에 상환금 유예 및 정부가 50%를 보증하는 추가 무담보 $250,000 대출에 이어 직원들의 PAYG Withholding Tax의 100% 지원 및 직접적인 2주급 $1,500 급여 지원 그리고 이번에 발표한 임대주에게 임차인의 임대료를 강제로 감면할수 있는 법안까지 마련함으로써 호주 정부가 말한 호주경제의 Hibernation, 즉 코로나 기간동안의 경제 동면 상태를 가능하게 만들었습니다.

주요내용을 설명하면 다음과 같습니다.

적용대상: 
이번 법규는 COVID-19 코로나 바이러스로 경제적 어려움을 겪고있는 중소기업으로 세입자가 JobKeeper프로그램 신청대상이며 연간매출이 $50 Million미만의 SME세입자입니다. 매출기준의 경우 프렌차이즈는 각 가맹점(Frachisee)기준이며 만약 한개 법인이 여러개의 Retail 매장들을 가지고 있는경우에는 각각의 매장매출이 아닌 법인매출 기준입니다.

많은분들이 물어보시는 질문중의 하나가 우리회사는 JobKeeper 프로그램의 수혜대상 기준인 매출 하락폭이 30%에 못 미치는 25%매출가 줄었다면 이번 임대료 감면혜택을 못 받냐는 질문인데요. 이 경우에는 이번 법규에서 강제(Mandatory)조항은 아니나 임대주들은 이번 상업용 관련법규를 모든 코로나 바이러스로 어려움을 겪고있는 세입자들에게  적용할것을 권고하고 있습니다.


적용기간:
2020년 4월 3일이후부터 적용되며 적용기간은 JobKeeper프로그램 시행기간중으로 현재로써는 6개월로 예상됩니다.


적용원칙:

• 건물주는 세입자와 공동의 이해관계를 가지고 임대계약을 유지하여 향후 영업을 개시할수있게한다
• 임대주와 임차인은 상호간에 만족할수있는 결과를 위해 신의를 가지고 협상하여야한다.
• 임대주와 임차인은 정직하고 투명한 방법으로 임하며 충분하고 정확한 정보제공을 통해 이번 법규에 의거한 합의에 이른다.
• 협의는 이번 코로나바이러스로 인한 세입자의 피해에 비례적으로 적용되어야한다.
• 임대주와 임차인은 서로서로 상대방의 정부, 공과금 그리고 금융권등등 제3자와의 관련업무를 지원하는데 법규에 의거하여 협력을 다한다
• 임대주는 임시방편을 협의함에 있어서 영구적인 임대 위험요소를 제거하고자 하지않는다.
• 각각의 임대계약은 중소기업 세입자가 겪고있는 고통과 계약기간을을 감안하여 지급불능(Insolvency) 를 포함하여 개별적으로 협의되어야 한다.

임대주와 임차인의 합의내용:

• 임대주는 이번 코로나 바이러스 사태기간 및 이후 적정한 회복기간까지 렌트비가 지급 안되었다고 임대계약을 취소할수없다.
• 세입자는 임시 협의내용들을 포함하여 임대계약의 계약조건들을 준수하여야하며 이를 어길시에 이번 법규의 보호를 받을수 없다.
• 임대주는 임차인에게 면제(Waiver)형식으로 비례적으로 렌트비 감면과 최고 100%까지 유예(Deferral)을 제시하여야한다.
• 합의한 렌트비 삭감의 형태는 최소 50%의 Rental Waiver(포기/면제)와 나머지는 유예의 방식을 취한다.
• 임대료 Waiver 면제 적용 %는 만약 세입자가 향후 협의된 내용이 임대계약 이수에 어려움이 있다고 생각된다면 50%보다 높아야한다.
• 임대주의 재정적상황을 감안하여 세입자는 50% 미만의 Waiver감면에 합의할수도있다.
• 유예된 임대료 부분에 대해서는 계약기간이 많이 안남아있더라도 최소 24개월 (또는 남은 임대기간 - 잔여 임대기간이 24개월 이상일때) 동안 분할로 상환할수있다.
• 토지세(Land Tax)와 같은 정부공과금이 감면되는 경우 이혜택을 세입자에게 비례적으로 감면해주어야한다.
• 건물주는 건물융자상환금 유예에 대한 혜택을 세입자에게 전가해주어야 한다.
• 임대주는 세입자가 운영을 못하는 경우 각종 Outgoings를 면제하여야하며 이를 위해 단전/단수와 같은 서비스를 중단할수 있다.
• 임대료 면제나 유예에 대해 어떠한 비용이나 이자등을 전가할수 없다. 
• 임대주는 코로나바이러스 기간동안 세입자가 제공한 Bond나 Bank Guarantees등등의 보증금을 가져갈수 없다.
• 세입자는 현재의 임대계약을 연장할수 있는 지회가 주어져야한다.
• 코로나바이러스기간동안의 임대계약의 임대료 인상을 금한다.
• 임대주는 세입자의 사업장 개장시간위반을 빌미로 페널티를 부과할수 없다.  

변호사분들이 합의된 내용을 법적으로 준비하여야 할수있으며,  만약 임대주와 세입자들이 합의에 못할경우 각주의 Dispute Resolution Mediation, 중재기관이 이를 조정하게됩니다.

간단히 예를 들어 설명하여서 만약 월간 임대료가 $10,000인 경우

• 세입자가 코로나 바이러스로 60%의 매출감소를 보았을 경우
• 코로나 바이러스 기간중에 60%에 해당하는 렌트비를 줄여주어야하며 (즉 월간 6,000불)
• 전체 렌트비를 줄여하는 필수 감소액수중에 적어도 50% ( 다시말해 렌트비의 30%)인 $3,000을 Waiver감면해 주어야하고
• 나머지 감소분 렌트비의 50%인 $3,000은 최소 24개월동안 분할 상환하여야합니다. 
• 따라서 세입자는 최소 $4,000+유예분 알파를 납부해야 합니다.

이번 Code는임대차계약에 따른 원칙을 제공하고있으나 실제 적용에 있어서는 각 주별로 Legislation 및 Regulations의 국회통과를 통한 변경과 적용을 필요로합니다. 따라서 추가로 발표가 나오는대로 내용을 정리해 알려드리도록 하겠습니다.

최근들어 너무 많은 내용들이 발표되고 있기에 저희도 감당하기 힘든 상황이라 한글로 정리하는게 매끄럽지 못한 부분들이 많이 있습니다. 따라서 개별상황들에대한 적용에 있어서는 전문가분들께 꼭 자문을 구하시길 바랍니다.

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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

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본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.

위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.