호주 국세청 (ATO)의 부동산 투자자들에 대한 대대적인 세무 감사

호주 정부가 시중 은행들에게 무려 백칠십만명의 부동산 투자자들에 대한 은행자료를 넘겨 받아 대대적인 세무감사에 돌입한다는 뉴스입니다. 이번 조사에서는 17개 시중은행 들로부터 "Residential Investment Property Loan" (RIPL), 즉 아파트 등등 주거용 투자목적의 부동산 융자내역을 검토할 예정입니다.

이번 Data Matching 감사의 목적은 납세자들이 임대소득에 대한 소득세와 양도소득세(Capital Gains Tax) 납부 여부와 각종 부동산관련 세금 공제, 특히 이자비용 (Interest Expenses) 으로 세금액수를 줄이거나 네거티브 기어링 (Negative Gearing) 이 적용된 부동산 등등을 집중적으로 감사할 예정이라고 하네요.

이와 관련한 호주국세청(ATO)의 발표내용은 다음에서 직접 확인해 보실 수 있습니다. [ATO 홈페이지]

간단히 설명 드리면 현재 호주국세청이 추정하는 개인들의 Net Tax Gap, 즉 세수 누락부분은 2020년 기준으로 $9 Billion 이며 이중 $1 Billion 또는 개인소득세 누락부분의 14% 정도가 부동산 관련으로 파악하고 있다고 합니다.

호주에서는 약 2백4십만명의 개인들이 무려 $51.3 Billion 의 부동산 관련 세금공제를 받고 있으며, 이로 인해 $18.6 Billion 의 세금을 줄이고 있으며, 약 백삼십만명의 납세자가 소위 말하는 네거티브 기어링 (Negative Gearing)을 통해 $10.2 Billion 의 손실을 보고하여 약 $3.6 Billion 의 세금을 줄이고 있다고 하니 호주 국세청의 이번 감사는 당연하다고도 볼 수 있겠습니다.

국세청이 밝힌 가장 흔한 부동산 세금관련 오류 중 하나는 부동산 융자에 따른 이자비용을 세금 공제할 때에 사적으로 사용한 부분에 대해서도 이자비용 세금 공제를 청구하는 경우인데요. 특히 교민 사회에서 리파이낸스 (Refinance) 또는 Redraw 를  통해 추가 융자를 받으셔서 이를 사적인 자동차 구매 또는 휴가비용 등등으로 사용하시는 경우가 많은데요. 이경우 전체 이자비용에 대해 세금공제를 받으시면 안 되고 투자부동산 관련된 %만 세금공제 가능합니다.

또한 기존의 투자용 부동산을 담보로 Refinance 또는 Redraw 를 통해 본인 거주 목적의 부동산을 구매하는 경우에도 추가 융자 부분은 소득을 얻기 위한 목적이 아닌 사적인 거주 목적이기에 세금 공제대상이 아닙니다.

호주 국세청에 발간한 Rental Properties - Interest Expenses 가이드를 읽어 보시면 도움이 될 듯합니다.

이번 감사는 이전에 시행되었던 렌트를 관리하는 부동산들의 임차인 관리 소프트웨어회사들로 부터 각종 임대관련 자료들을 넘겨받았던 기존감사에 추가로 이루어져 세무감사의 정확성을 높일 예정이며, 조만간 임대부동산들에 대한 보험회사로부터도 자료를 넘겨 받는다고 하니 앞으로는 잘못된 세무신고시에는 적발된 가능성이 매우 높다고 할 수 있겠습니다.  [ATO Property Management Data Matching]

또한 제가 이전에 썼던 블로그중에 호주 부동산 임대소득 신고시 주의사항 10가지 라는 글이 있는데, 이번 호주 국세청의 감사에 있어서도 도움이 되실 듯하니, 투자목적의 부동산을 소유하신 분들은 꼭 한 번 다시 읽어 보시기를 권해드립니다.

[이전블로그] 호주 부동산 임대소득 신고시 주의사항 10가지

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Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

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