ATO가 알려주는 임대 부동산 소유자를 위한 10가지 세금 신고 주의사항

호주 부동산 임대 소득 신고 시 유의해야 할 10가지 주요 사항

지난 10여년간의 부동산붐을 배경으로 많은 호주 국민들이 임대주택을 소유한 투자가로 변신을 하였고, 호주 국세청은 최근들어 이들 임대사업자 내지는 투자자들의 부동산 관련 세금신고에 대한 감사를 부쩍 강화하고 있습니다.

이와 관련하여 최근 호주 국세청(ATO)에서는 Top 10 tips to help rental property owners avoid common tax mistakes 이라는 제목으로 호주 부동산 임대소득 신고시 주의사항 10가지를 발표하였는데요. 아마도 호주 국세청 감사시 중점적으로 조사하는 분야가 아닐까해서 소개해드릴까 합니다.

많은 납세자분들이 회계사 또는 세무사분들에게 업무를 맡기지만, 상식선에서 납세자분들이 알아랴할 지식들인듯하여 알려드립니다.

1. 장부정리 !!

임대 소득과 지출에 관련된 영수증 및 자료등을 잘 정리하시길 권해드립니다.

2. 부동산이 정말로 임대를 위해 내놓았는가?

올해 여러 언론 및 신문지상을 통해 발표된 내용인데, 호주 국세청 발표 내용대로 올해 국세청의 중점 감사 대상입니다. 부동산 관련 세금공제를 위해서는 부동산이 실제로 시장에 임대매물로 나와있어야 합니다. 또한 가족이나 친척들에게 시장가격보다 싸게 임대를 준다면 이또한 문제가 될수 있으며, 세금 비용공제를 받으면서 건물이 비워 있다면 임대 광고는 하였는지 또는 요구하는 임대료는 적정하였는지 그리고 왜 세입자를 못받고 있는지에 대한 소명이 필요합니다.

3. 부동산 수리비 세금 공제와 관련해서..

각종 수리비 세금공제와 관련해서 세금공제는 임대후 발생한 수리비에 한하며, 부동산 구매시 발생하는 초기 수리의 경우에는 양도소득 CGT관련해서 매각시 CGT를 줄이는데 사용됩니다. 만약 욕실이나 부엌을 개조하는것은 Improvement 즉 개축으로 간주해서 40년간 연간 2.5%씩 감가 상각을 받아야하며, 예를 들어 보일러 구입등등 $300 이상의 제품구매 역시 전체 지불액수가 아닌 감가상각을 통해 여러해에 나누어서 해당금액을 세금 공제 받으셔야합니다.

4. Borrowing Expenses, 융자 관련비용

부동산경기의 열기와 함께 교민잡지마다 홈론 브로커등등 융자/대출관련 광고가 넘쳐나는데요. 많은분들이 융자시 발생하는 비용들 (Borrowing Expenses), 예를 들어 Loan Establishment Fee, Title Search Fees, 감정평가Valuation Fees 및 대출 보험(Mortgage Insurance) 등등의 비용이 $100을 초과하는 경우 5년간에 나누어 세금공제를 받아야 한다는 사실을 모르고 계시는분들이 많은듯합니다.

5 Purchasing Costs 구매관련 비용

부동산 구매시 발생하는 Stamp Duty 인지세와 변호사 비용등은 지출 당해의 세금공제 대상이 아니고 향후 부동산 매각시 양도소득세를 줄이는 비용입니다.

6. 은행 이자 공제와 관련해서..

자신의 홈론이나 또는 대출 융자가 개인적으로 사용한 부분에 대해서는 세금 공제가 안됩니다. 특히 임대 부동산 대출을 Redraw하여 여행이나 자녀들 학비등등으로 사용되었다면 그만큼의 이자공제를 제외한 임대 부동산 관련 부분만 세금 공제가 가능하다는점 명심하시기 바랍니다.

7. 홈 리노베이션 비용

위에서 잠깐 언급하였는데 증축 개축관련 비용은 Capital Work Deductions이라고 해서 40년간 2.5%를 공제받을수 있는데, 이때 구매한 주택의 이전 주인이 이 세금공제를 받고 있었으며 이들 증개축 부분에 대해서 계속 이어서 세금공제를 원하시면 이전 주인에게 이와 관련한 자료를 요청하여 받으시기 바랍니다. 이때 Quantity Surveyor 라는 전문가들의 도움을 받으실수도 있습니다.

9. 공동명의의 부동산

많은 부동산들이 공동 명의로 구매가 되는데, 가장 흔한 경우가 Joint Tennant의 부부명의로 부동산을 구매하는 경우로 50:50으로 임대 소득과 지출이 국세청에 보고되게됩니다. 만약 다른 지분율을 원하면 Tennants in common으로 부동산을 구매하셔야 합니다. 자세한 내용은 구매시 변호사분께 문의하시기 바랍니다.

10 양도소득과 관련해서..

부동산 매각시 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세 (Capital Gains Tax)를 납부해야 하며, 손해를 보는 경우에는 Capital Loss 는 다른 소득과 상계할수 없으며 다른 향후의 Capital Gains에 대해서만 상계처리가 가능해 미래의 양도소득세 Capital Gains Tax (CGT)를 줄이는데 사용되게 됩니다.

결론 및 추천 사항

호주 부동산 시장의 성장과 함께 임대 소득과 관련된 세금 신고는 복잡하고 까다로워지고 있습니다. ATO의 감사 대상이 되지 않도록 위의 10가지 사항을 꼼꼼히 점검하고, 필요할 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

유형석 회계사/변호사와 상담을 원하시는 경우

임대 부동산과 관련된 세금 신고에 대해 궁금한 점이 있거나 도움이 필요하시면, 유형석 회계사/변호사와 상담을 통해 보다 정확한 정보와 지침을 얻으실 수 있습니다. 언제든지 연락 주시기 바랍니다.

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유형석 (제이슨 유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

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본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.

위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을 수 있으며 자문으로 받아들여서는 안 됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.