호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (2회) - 투자 목적의 부동산

[사진 - 연합뉴스]

지난 블로그 부동산관련 본인 거주부동산에 대한 포스팅에 이어서, 이번에는 Investment Property, 즉 투자 목적의 부동산소유와 관련된 세금 정보를 정리해 볼까 합니다.

최근에 호주 국세청은 2009/2010 회계년도에 해외에서 호주로 송금한 액수에 대한 일제 세무 감사가 있었는데, 이때 의뢰받은 한국내 부동산 투자자분의 서류를 검토하며, 관심이 있어서 한국의 부동산관련 세제들을 유심히 관찰한적이 있는데요. 이때 보니 한국의 부동산 세제는 크게 취득, 보유, 양도, 상속, 증여시 세금이 발생하는데 호주 역시 증여를 제외하고는 이와 크게 다르지 않음을 알수 있습니다.

먼저 국세청이 만들어 배포한 부동산 투자자를 위한 Tax Smart Investing자료를 참조 하시면 많이 도움이 될듯 합니다.

[ATO 배포자료 - 영문] Tax-smart investing What Australian property investors need to know

[ATO 배포자료 - 한국어] 현명한 투자 현명한 세금 관리 호주 부동산 투자자들이 알아야 할 사항

특히 부동산 세수는 호주에서도 가장 큰 세원중에 하나이기에 연방정부 및 주정부가 이와 관련하여 여러 세금을 징수하고 있습니다. 위의 호주 국세청 (ATO) 배포 자료 기준으로 여러 세금관련 유의 사항을 살펴 보면 다음과 같습니다.


1. 호주 부동산 취득 관련

각 주정부에서는 부동산 취득관련으로 Stamp Duty 인지세를 부가하는데, 이는 기타 변호사비용등등을 포함하여 대부준 일반소득에 대한 소득세금 공제대상이 아닌 향후 매각시 납부하게 될수 있는 CGT (Capital Gains Tax)를 줄이는데 Cost Base (기반 소유비용)으로 포함되게 됩니다. CGT계산을 위해서는 계약 날짜 기준이지, 매수 잔금을 지불하는 기준이 아님을 유의 하시기 바랍니다.

NSW주의 조세 징수 기관인 Office of State Revenue는 이 Duty를 계산하는 Online Tool을 제공하고 있기에 이를 사용하시면 매우 편리합니다.

[OSR 바로가기] Transfer of land or business calculator

또는 다음의 현행 Duty 세율표를 확인하시기 바랍니다.

[PDF 다운받기] Rates and thresholds - NSW Office of State Revenue.pdf

이때 이전 블로그에세 설명드린 첫주택 구매자의 새주택구매에 따른 면제 혜택을 참조 하시기 바랍니다. 또한 일반적으로 상속의 경우 Stamp Duty혜택이 있을수 있으니 또한 유의하시기 바라며, 증여의 경우 Valuation 즉 감정평가가 필요하며 이에 따른 Stamp Duty납부의 의무가 있을수 있습니다.

일반적으로 주거 형태의 부동산에 대해서는 구매자 입장에서는 GST가 없으나 상업용 건물에는 GST가 있을수도 있습니다. 물론 일반적으로 구매자 역시 GST등록이 되어 있으니 환급받으면 된다고 쉽게 생각하실수도 있으나,

1. 10% GST 만큼을 Settlement 잔금 지불을 위해서 추가로 금융권에서 대출을 받아야하는 어려움
2. 위의 Stamp Duty계산시 10% GST를 더한 액수에대해 계산 하므로 추가로 불필요한 Stamp Duty발생

등을 생각하신다면, 상업용 부동산 구매시 이런 추가적인 불이익들을 피할수 있는 Going Concerns Sales 에 해당하는지를 꼳 확인해 보셔야 합니다.

간단히 이 Going Concerns Sales 를 설명하면 부동산 판매자 및  구매자가 모두 GST등록이 되어있고, 판매자가 세입자를 포함한 모든 부동산 사업(enterprise)에 필요한 "all things necessary" 모든 구비조건등을 제공하고 이를 계약서에 서면으로 반영하셔야 합니다. 따라서 변호사분 및 회계사분과 이와 관련하여서 충분히 논의가 되어야 하겠으며, 다음자료의 Going Concerns 부분을 참조 하시기 바랍니다.

[ATO 배포 자료 - 영문] GST and Property

또한 개인명의 부동산을 SMSF로 명의 이전시 Stamp Duty면제는 경우에 따라 많은 세제혜택을 받으실수 있습니다.

[이전 블로그] NSW주 개인소유의 부동산을 슈퍼펀드(SMSF)으로 명의 이전시 Stamp Duty 면제에 대해서


2. 호주 부동산 소유 관련

호주 부동산 소유기간 동안에는 일반적으로 임대 소득을 부동산 관련 세금 공제 대상비용을 뺀후에 이에대한 소득세를 납부하게 됩니다.

이때 주정부가 부가하는 토지세율에 대해서 알아보면 다음과 같습니다.

[OSR Land Tax] Land Tax 2013

이때 주의 하셔야 하시는 점이 Special Trust, 일반적으로 Discretionary Trust의 경우 Land Tax 면세구간 (Threshold)인 $406,000 의 혜택을 못 받게되는점입니다. 따라서 다수의 부동산을 소유하고 있는 투자가가 아닌, 본인 주거 주택이외에 투자 목적의 부동산들의 공시지가가 406,000 이하일 경우, Trust를 사용한 부동산 투자에 앞서서 이 Land Tax를 고려하셔야겠습니다.

또한 Trust를 사용하여 부동산 투자시에는 투자 임대손실의 Negative Gearing의 혜택을 개인이 받을수 없기에 이 또한 주의 하셔야 하겠습니다.

가장 일반적인 주거 목적의 Residential Rental Property에 관련해서는 국세청이 발행하는 Rental Properties Guide를 참조하시면 각종 공제 대상 내역을 빠짐없이 챙기실수 있습니다.

[ATO 배포 자료 - 영문] 주거 형태 아파트등의 투자시 세금 관련 자료

납세자들(Taxpayers)이 가장 많이 주의 하셔야 하는 부분이 부동산의 보수 (Repairs & Maintenance) 인지 아니면 개선 (Capital Improvements) 인지 하는 부분인데 보수의 경우 세금 공제 대상이나 개선의 경우 일반적으로 감가상각(Depreciation)을 공제하는게 일반적입니다.

보수 (Repairs & Maintenance)와 개선 (Capital Improvements) 을 쉽게 구분하기 위해서는 다음을 참조 바랍니다.

• 구매시점보다 더 좋은 콘디션으로 개선 되었는지?
• 부분적으로 교체되었는지 또는 전체적으로 교환되었는지?
• 구매 최초의 수리 항목인지?

감가상각의 경우 Quantity Surveyors, 한국의 견적사, 감정 평가사(?)에 해당하는 분들에게 요청하는 기존 부동산에 대해 세금공제에 해당하는 Depreciation Expenses를 측정해 주게되므로 이를 사용하시면 유용할때가 많습니다. 새로 구매하는 Capital Improvements의 경우 국세청이 제시한 감가 상각율에 의해 감가 상각을 공제 받으시면 됩니다.

이밖에 상업용 부동산의 경우 일반적으로 임대소득이 $75,000 이 넘는 경우 ABN 및 GST등록을 하고 GST를 BAS (Business Activity Statement)를 통해 신고하게 됩니다.


3. 호주 부동산 처분 관련

먼저 매각으로 인한 호주 부동산 세금을 이해하기 위해서는 CGT (Capital Gains Tax), 한국의 양도 소득세를 이해 하여야 합니다. 이를 가장 간단히 설명하면

매각대금 (Capital Proceeds) - 매수비용 및 기타 관련비용 (Cost Base) = 순 양도소득/손실 (Net Capital Gain/Loss)

로 이해 하시면 될듯 한데, Cost Base에는 원구매비용 이외에도 관련비용 (Stamp Duty, 변호사비용) 및 소유기간동안의 주요한 증개축 개용등을 포함 하게 됩니다.

이때 양도 소득, Capital Gain이 발생한 경우 해당 부동산을 1년이상 보유하신 호주 거주 개인의 경우 50% CGT면제 혜택을 받은후에 개인의 해당 세율에 따라 세금을 납부하게되나, 세법상 국외 거주자 (Foreign Resident) 또는 법인(Company)으로 부동산 소유후 매각시 이혜택을 받을 수 없음을 유의 하시기 바라며, 이와 관련한 자문을 받으시기를 권해드립니다.

[이전 블로그] 해외거주자의 CGT 면제혜택 폐지

매각의 경우 만약에 사업자가 부동산 개발시에 공사기간동안에 공사비용에 대한 GST환급을 받고, 완공이후 주택을 매각하는 경우 발생하는 GST를 줄일수 있는 Margin Scheme이 있는데 다음의 개략적인 국세청 자료를 참조하시기 바라며, 부동산 개발과 관련해서는 다음에 또 한번 자세히 다루도록 하겠습니다. 특히 최근 교민사회에서 대규모 프로젝트들 이외에도, 일반인들이 작은 규모의 Town Houses, Duplex등등의 부동산개발이 빈번히 벌어지고 있는데, 이에 대한 주의를 요구합니다.

[ATO 배포자료 - 영문] Margin scheme Made easy

간단하게나마 투자 목적 부동산 관련으로 정리 해보았는데, 빠진 내용이 있으면 앞으로 보충해 나갈 생각이며, 부동산 개발 관련으로도 앞으로 정리를 해볼 생각입니다.

제 호주 부동산 세테크 관련 블로그의 링크는 다음과 같습니다.

호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (1회) - 본인 거주 주택
호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (2회) - 투자 목적의 부동산
호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (3회) - 부동산 개발

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