호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (1회) - 본인 거주 주택
문제는 호주에는 너무나도 많은 부동산 관련 세무 및 법률, 그리고 정부 혜택들이 있는데 이를 정확히 이해하지 않도 업무를 진행하거나 또는 이와관련하여 자문을 받지 않으실경우, 향후 큰 문제로 대두될수 있다는 점입니다.
따라서 종합적으로 호주 부동산 관련으로 꼭 알아두셔야할 세금 및 기타법률 문제를 간단히 정리해 볼까 합니다.
부동산 관계 내용이 방대한 관계로 먼저 Topic을 정한후 이를 매 주제별로 블로그 포스트에 올리도록 하겠습니다. 먼저 가장 많은 사람들이 알아야 할 본인 거주 주택에 대해서 알아보기로 하겠습니다.
1. 본인 거주 주택 (Main Residence)
일반적인 본인 주택에 대한 면세 혜택
본인이 거주하는 주택은 일반적으로 집을 사업용도 또는 임대를 주지 않고 2 헥타르를 넘지 안는한 CGT (Capital Gains Tax - 양도소득세), GST (부가세), Income Tax (소득세), Land Tax (토지세) 등등의 세금을 내지 않는것이 기본입니다.
첫 내집 장만 정부 소득세제 혜택
그리고 첫집 장만을 위해서 돈을 열심히 모으고 계신분들에게는 여러 금융기관에서 제공하는 "First Home Saver Account" 라는 은행 구좌를 사용하실경우
- 정부가 연간 $1,020을 지원하고
- 15%의 저세율이 적용되며
- 최고 $90,000까지 이 구좌를 통해 내집장만 자금을 마련할수 있으나
- 최저 4년간 이를 통해 내집장만 자금을 모아야 하고, 이돈은 첫집장만을 위해서만 쓰여야 합니다.
각종 취득 관련 혜택
그리고 각주마다 취득 인지세 (Stamp Duty) 관련하여 첫주택구매자에게는 여러 혜택이 있는데, 한국인들이 제일 많이 거주하는 NSW주의 경우 $550,000 이하의 새 주택 (New Home) 구매에 대해서는 Stamp Duty를 면제해주고, 이 혜택은 $650,000 까지 점차적으로 받으실수 있습니다.
그리고 처음 구입하시는 집이 새 집(New Home)일 경우 현재 $15,000의 정부지원 (First Home Owner Grant (New Home) Scheme) 을 추가로 받으실수 있습니다. (참고로 2014년 1월 1일 이후에는 $10,000 줄어즐 예정이며, $650,000 이하 주택에만 해당)
증여 및 상속 관련 (Inheriting a Dwelling)
한국에는 상속세나 증여세라는 제도가 있는데, 호주에는 엄격히 말하면 상속세나 증여세는 없지만, 부모님등으로부터 부동산등을 물려 받을때에는 세금적으로 다음을 주의하셔야 합니다.
간단한 예를 들어 설명하면
호주 시드니에 거주하고 있는 홍길동씨 아버지인 홍문씨가 오늘 (2013년 4월 8일)로 돌아가시고, 홍길동씨에게 시드니 스트라스필드의 $1,000,000 상당의 주택을 유산으로 남겨 주었습니다. 홍문씨는 이 주택을 1985년 9월 20일에 $400,000 구매 하여서, 이 주택에서 계속 본인 거주목적으로 사용하셨습니다.
이 경우 중요한점은
홍문씨의 주택 구매시기 - 만약 홍문씨가 CGT세금의 도입시기인 1985년 9월 20일 이전에 구매하셨다고 하면, 이는 주택을 대대적으로 개보수 (Renovation)하지 않았다면 CGT면제입니다. 이번 예의 경우는 1985년 9월 20일에 구매 하셨기에 CGT의 대상이 될수 있습니다.
홍길동씨의 주택 매각시기 - 홍길동씨가 유산으로 물려받은 스트라스필드 주택을 2년안에 매각하거나, 홍문씨가 이를 본인 거주 주택으로 사용, 주택을 임대등을 주어 소득을 얻는데 사용하지 않는다면 이는 CGT의 해당을 받지 않습니다. 특히 홍문씨가 장기간의 투병생활등으로 요양원 (Nursing Home)에 거주한 경우, 이 기간임대를 주었더라도, 6년까지는 본인거주로 간주받을수 있음을 주의하시기 바랍니다.
위의 예의 경우 사망시점까지의 $600,000 상당의 시세 차액 (1,000,000 - 400,000) 에 대해서는 세금을 낼 필요가 없습니다. (또한 일부 임대소득을 얻었다 하더라도 Partial Exemption, 즉 임대준 기간만큼 조정이 가능합니다) 하지만 향후 발생하는 시세 차액에 대해서는 홍길동씨는 이를 임대사업등에 사용할 경우 CGT등등의 세금을 내실 필요가 생길수도 있습니다.
즉 아버님 홍문씨 사망시점의 부동산이 본인거주 주택으로 세금을 낼 팔요가 없으면 이를 홍길동씨에게 상속 증여없이 사망 시점의 부동산 가격으로 물려줄수가 있으나, 만약 홍길동씨가 이를 투자 목적으로 사용한다면 세금을 낼수도 있다는 말로 정리할수 있겠습니다.
홍문씨가 만약 이스트우드에 상가빌딩, 즉 Income Producing 부동산을 가지고 있었다면 이는 복잡해 지는데, 다음에 자세히 설명하기로 약속하고 여기서 간단히 설명하면, 홍문씨가 상가를 1985년 9월 20일 이후에 구매했다는 가정하에 홍길동씨는 상속시점에는 세금을 안내고 상가 매각시점에 CGT를 내실수 있으나, 이때는 일반적으로 홍문씨의 원래 부동산 구매가격등등에 상속시점의 등기이전비용등등이 CGT상의 Cost Base, 즉 CGT 양도소득세의 기준 가격이 되게 됩니다.
따라서 지금부터라도 만약 본인 거주주택이 1985년 9월 20일 이후라면, 주택구매 액수와 주요 개보수비용등을 회계사 또는 변호사 분들께 알려주시고, 사망시 감정평가서등등을 준비하여 세금에 대비하셔야 되겠습니다.
재택 사업의 위험 Home Office
호주의 높은 임대료등으로 많은 분들이 Home Office, 즉 집에서 사업을 하는 경우가 많은데 이때 자기 거주 주택에서 특정 Area를 사업용도로 사용하였다면, 자칫 CGT면제 혜택을 못받을수도 있으니 주의 하셔야 합니다.
본인 거주 주택을 한국 귀국기간중 임대를 주는 경우 (CGT & Going Overseas)
많은 이민자분들이 업무상 또는 은퇴후에 한국등으로 부득이하게 돌아가는 경우가 생기곤 하는데, 이때 부동산이 제때 팔수가 없거나 요즘같은 부동산 경기불황에는 이를 임대를 주고 가는 경우가 많습니다.
이 경우 만약 세를 준 주택이 Negatively Geared Property, 즉 임대 소득보다 은행 이자등 지출이 많은 경우 이 Loss부분은 먼저 출장기간이 짧거나 또는 해외 거주 패턴이 Tax상으로 Resident 일 경우에는 Exempt Foreign Income, 즉 해외 근로소득 등등에 먼저 공제(Offset) 해야 하나, 세법상으로 Non Resident가 되는 경우에는 다음을 고려 하셔야 합니다.
- 호주내 Negative Gearing 누적 적자분에 대해서는, 향후 호주 귀국시 세금신고 할때 신고 당해의 Exempt Income, 즉 해외 근로소득(Overseas Wages)등의 Exempt Foreign Income (예 - ) 등을 먼저 공제후에 다른 호주 소득으로 부터 공제하게됨. 특히 국외 체류형태가 만약 호텔등에서 거주하며 일하는 형태라면, 계속 세법상 호주 거주자로 간주될 가능성이 있으니 주의 바람 - [이전 블로그] 호주 거주자)
- 호주를 떠나 Non-resident가 되는 순간 CGT가 발생할수 있으나 이를 향후 귀국하여 다시 Resident가 되는 시점 또는 매각시점으로 CGT event 시점을 연기하여 시세 차익등을 무시할수 있음
- 한국 체류기간중에 본인집을 임대주는 경우가 많은데 이때 6년까지는 세를 주다가 팔아도 CGT면제를 받을수도 있으며 (단 세율은 비거주자 Rate이 적용받음), 만약 비워놓는경우에는 본인주택으로 간주받아 CGT면제도 가능할수도 있음.
[호주 국세청] Removal of the capital gains tax discount for non-residents
집을 이사가며 1가구 2주택이 되는 경우( Moving House)
자녀 학교문제등으로 이사를 가면서 옛집을 팔려고 했는데 안팔려 부득히하게 1가구 2주택 소지자가 되는 경우, 국세청은 옛날집에서 매각 직전 12개월중 적어도 3개월을 거주 하였으며 또한 같은 12개월간 주택을 임대를 주지 않았으며, 새 주택에서 거주하는 경우에 한해 6개월간 옛집을 Main Residence로 간주하여 CGT 세금 혜택을 보실수 있습니다.
이때 주의하실점은 먼저 임대준 주택 (Investment Property)에 세입자를 내보내고 가족이 들어가 사시다가 다시 매각하는 경우는 CGT 면제 해택을 본인 거주 기간에 한해서만 받을수도 있습니다.
집을 구매해 살다가 다른집에 가서 사는 경우 (main residence after you mover out)
예를 들어 최근에 집을 구매하여 살던 홍길동씨가 은행 융자 상환도 부담이고, 또한 부모님과 사는게 식사 세탁문제등등도 편해서 부모님집에 들어가 사는 경우 6년까지는 임대준 주택을 Main Residence로 선택해 CGT 면제 혜택을 볼수 있으며, 만약 임대등을 주지 않는다면 계속 이를 Main Residence 취급을 받을 수 있습니다.
따라서 위의 2 경우와 같이 임대를 주는 시점에 따라 CGT등이 발생할수 있으므로, 이시기의 부동산 가격등을 메모해 놓는 습관을 가져야 하겠습니다.
CGT 관련으로 면제대상인지를 확인하는 ATO Online Tool을 이용하는것도 좋은 방법으로 생각됩니다.
[ATO 링크] Capital gains tax property exemption tool
위와 같이, 본인 거주 주택에 대해서도 이야기 해야할 내용이 많이 있는데, 앞으로 시간을 내서
등등에 관련된 블로그 포스팅을 올릴까 생각합니다.
부동산 관련 세금 및 법률등으로 궁금하신게 있으시면 연락 부탁드립니다. 특히 부동산 관련부분은 거래 내역이 국세청등에 투명하게 보고 되며, 만약 국세청등에 적발시 벌금 및 이자등등 상당한 액수가 문제가 될수 있으므로 특히 주의를 요하며, 이와 관련하여 미리 미리 자문을 받아놓으심을 권해 드립니다.
집을 이사가며 1가구 2주택이 되는 경우( Moving House)
자녀 학교문제등으로 이사를 가면서 옛집을 팔려고 했는데 안팔려 부득히하게 1가구 2주택 소지자가 되는 경우, 국세청은 옛날집에서 매각 직전 12개월중 적어도 3개월을 거주 하였으며 또한 같은 12개월간 주택을 임대를 주지 않았으며, 새 주택에서 거주하는 경우에 한해 6개월간 옛집을 Main Residence로 간주하여 CGT 세금 혜택을 보실수 있습니다.
이때 주의하실점은 먼저 임대준 주택 (Investment Property)에 세입자를 내보내고 가족이 들어가 사시다가 다시 매각하는 경우는 CGT 면제 해택을 본인 거주 기간에 한해서만 받을수도 있습니다.
집을 구매해 살다가 다른집에 가서 사는 경우 (main residence after you mover out)
예를 들어 최근에 집을 구매하여 살던 홍길동씨가 은행 융자 상환도 부담이고, 또한 부모님과 사는게 식사 세탁문제등등도 편해서 부모님집에 들어가 사는 경우 6년까지는 임대준 주택을 Main Residence로 선택해 CGT 면제 혜택을 볼수 있으며, 만약 임대등을 주지 않는다면 계속 이를 Main Residence 취급을 받을 수 있습니다.
따라서 위의 2 경우와 같이 임대를 주는 시점에 따라 CGT등이 발생할수 있으므로, 이시기의 부동산 가격등을 메모해 놓는 습관을 가져야 하겠습니다.
CGT 관련으로 면제대상인지를 확인하는 ATO Online Tool을 이용하는것도 좋은 방법으로 생각됩니다.
[ATO 링크] Capital gains tax property exemption tool
위와 같이, 본인 거주 주택에 대해서도 이야기 해야할 내용이 많이 있는데, 앞으로 시간을 내서
- Residential & Commercial Rental Property (임대 거주 주택 및 상업용 임대 건물)
- Property Development (부동산 개발)
- Property 와 GST (부동산과 부가세)
등등에 관련된 블로그 포스팅을 올릴까 생각합니다.
부동산 관련 세금 및 법률등으로 궁금하신게 있으시면 연락 부탁드립니다. 특히 부동산 관련부분은 거래 내역이 국세청등에 투명하게 보고 되며, 만약 국세청등에 적발시 벌금 및 이자등등 상당한 액수가 문제가 될수 있으므로 특히 주의를 요하며, 이와 관련하여 미리 미리 자문을 받아놓으심을 권해 드립니다.
이메일 문의는 askjasonyu@gmail.com 으로 보내주시기 바랍니다.
유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.
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