호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (3회) - 부동산 개발

[그림 - 호주 Chanel 9의 장수 인기 TV 쇼 "the Block"로고]

지난 과거 호주 부동산 과열로 많은분들이 부동산 신축  및 증축, 개축을 통한 부동산투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이는 교민뿐만이아니라 호주에 살고 있는 모든분들이 부동산 개발을 통한 수익 창출을 기대하고 있기에, 이와 같은 전 호주국민의 관심을 반영하듯  the Block과 같은 여러 부동산 개발 TV 리얼리티 프로그램들을 호주에서 쉽게 볼수 있습니다.

따라서 이전 블로그에서 말씀드린대로 부동산 개발과 관련한 세금 관련 지식에 대해 소개해 볼까 합니다.

Renovation, 증축 + 개축

먼저 가장 쉽게 생각할수 있는 Renovation, 즉 한국말로 리모델링(?), 증축, 개축과 관련한 세금 관련사항을 알아 보겠습니다.

만약 개인이 사는집을 실제 가족의 필요에 의해 증축 또는 개축후에 사시다가 팔아 생기는 이익에 대해서는 일반적으로 관련 소득에 대한 세금이 없을수 있으나, 증축/개축이 사업성을 띠고 계획에 의해서 움직이는 영리사업활동 (Profit Making Activity)이 될경우 이는 시세 차익에 대해 소득세 세금을 내야할 가능성이 많습니다. 이 경우 여러 CGT (Capital Gains Tax)의 혜택을 보지 못하고 부동산 건물의 경우 Trading Stock, 즉 사업상의 "재고" 로 간주 되게되니 주의 하셔야 하겠습니다.

이를 개인 투자가 (Personal investor)입장에서 투자 목적으로 Renovation을 하여 파는 경우,  즉 증/개축 주된 목적이 증/개축후 즉각 판매를 통한 매매차익이아닌 좀더 많은 임대소득을 얻고나서 시장 상황을 보고 팔길 원하며 또한 투자가가 부동산업무 이외에도 주업으로 다른 업종에 종사하고 있으며, 개발 사업계획에 따라 개발이 진행되는게 아니다면, 이는 개발사업자가 아닌 투자가로 간주되어 1년 이상 보유후에 매각할시에 CGT (Capital Gains Tax) 50% 감면 혜택등을 볼수도 있습니다. 또한 이들 증/개축 업무에 대해 감가상가 및 구조적인 건축물에 대해 Capital Work Deduction등을 세금 공제에 포함할수 있습니다.

만약 납세자가 영리사업활동 (Profit Making Activity) 으로 간주 받을 경우 부가가치세 사업자 GST등록을 하셔야 할수도 있으며, 이는 다음의 신축 부분에서 설명하도록 하겠습니다.


Building & Construction - 신규 부동산 개발업, 신축

이제는 신축 건설업에 대해 다뤄보기로 하겠습니다. 위의 경우에는 부동산 개발자가 자기집에 대한 실제 증/개축이냐 또는 투자가 입장에서의 증/개축인지 마지막으로 부동산 개발업자가 증/개축을 하는가에 따라 적용되는 세금이 다름을 알려드렸는데요.

일반적으로 자기 거주주택을 새로 지어 가는 경우를 제외하고는, 부동산 개발업을 사업활동 (Profit Making Activity)를 통해 사업자로 진행한다로 볼수 있겠습니다.

Residential Premises,즉 아파트나 주택등의 주거목적의 부동산 신규로 건설에 팔거나 (new residential premises), 또는 대대적인 증개축 (Substantial Renovation)을 통해 판매한다면 GST, 부가가치세의 적용을 받습니다. 이때 이전 블로그 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (2회) - 투자 목적의 부동산에서 말씀드린 Margin Scheme 을 사용한다면, 부동산 매매시에 일반적인 매매가의 1/11의 GST가 아닌 Margin에 대한 1/11 만을 납부하게 되어 GST를 크게 줄일수 있습니다

이를 호주 국세청 ATO가 제시한 가장 쉬운 예를 들어 설명하면, 부동산 개발자가 GST등록이 안된 개인으로 주택을 245,000 에 구매하여 $280,000 가량의 공사비 지출후에, 신규 부동산 구매자에게 $600,000에 주택을 600,000에 매각하였다면 이에 해당하는 GST는 (600,000-245,000)/11 = $32,272 로써 600,000/11=$54,545 보다 크게 낮음을 알수 있습니다.

또한 이때 공사비 280,000/11=$25,454 만큼의 GST를 환급받을수도 있음을 유념하시기 바랍니다. 이때 Margin Scheme을 사용하기위한 조건을 맞추기 위해서는 꼭 담당 회계사나 변호사가 이에 대한 경험이 있는지를 확인하시고 이와 관련한 서류등을 보관하시길 바랍니다.

만약 이 부동산을 건설 완료후에 매각을 안하고 5년간 임대를 주면 이 주택은 더이상 새 거주주택 (New Residential Premises)가 아니므로 매각시 GST를 안낼수도 있겠으나 (input taxed sale), 이경우 건설기간동안 환급받은 GST에 대해서 반환 (Credit Adjustment)를 하셔야 합니다.

개발업의 경우 개발이익에 대해서는 CGT (Capital Gains Tax)가 이닌 재고 (Trading Stock)개념으로 판매된 부동산 이익에 대해 소득세 (Income Tax)가 적용되는게 일반적입니다.

그리고 부동산 개발의 경우 이에 따르는 위험 리스크와 몇년간 이루어 질수 있는 소득에대한 매각 당해의 이득의 세금문제등을 감안하여 개인 이름이 아닌 SPC (Special Purpose Company) 법인등의 다양한 형태로 이루어 지는 경우가 많으므로 꼭 전문가에게 사전에 자문을 받으셔야 할것으로 생각됩니다.

부동산 개발은 금융 (Financing), 법률 및 세무, 회계등등 세세한 부분을 전문가가 자문하지 않으면 자칫 향후 큰 문제가 될수 있기에 주의를 요하면, 저는 지난 과거 소규모 주택사업부터 대규모 아파트 건설등등과 관련으로 여러 자문을 성공적으로 진행한바 있으므로, 이와 관련 자문이 필요하시면 언제든지 연락 부탁드립니다.

지난 부동산 관련 블로그도 도움이 되실듯 해서 링크해 드립니다.

호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (1회) - 본인 거주 주택
호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (2회) - 투자 목적의 부동산

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