호주 부동산 및 가계부채 문제에 대해서

호주에 사는 우리 이민자들은 먹기 살기 바쁘다는 이유로 또는 아직까지 모국인 한국과의 끈끈한(?) 관계로 호주내 정치 경제 상황보다는 모국인 한국의 신문 정치, 경제면은 빠지지 않고 읽고 서로 토론하고 있으나 사실 우리 생활의 기반인 호주에 대해서는 오히려 관심을 끄고 살아가시는 분들이 많은듯합니다.

제가 주기적으로 블로그등을 통해 호주 경제 상황을 전달해 드리는것도 이러한 부분들을 개선하기 위해 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램에 제가 가지고있는 지식등을 공유해 보자하는 취지인데요.

오늘의 주제는 호주경제의 부채문제입니다. 한국도 민간부분의 가계부채로 시끄러운데 호주역시 부채문제가 심각하게 대두되고 있습니다.

호주의 개인과 사업체들의 부채를 포함한 민간부분과 정부부채를 합산한 국가 총부채 (the National Debt)는 무려 $4,148,067,000,000 (over 4 trillion dollars) 으로 이를 호주 인구수 (24.7M)로 나누면 호주의 모든 갓난아이와 노인들을 포함하여 각 개인당 부채가 $170,000 에 다다른다고 합니다.

이중에 정부 부채 (Government Debt)가 17% 이고 나머지는 민간부분 부채 (Private Debt) 가 83%라고 하는데, 이 국가총부채의 24%, 약 $1 trillion 정도가 해외에서 빌려온 부채 (Foreign Debt)라고 하며 이는 호주 국민 한명당 $40,000 가량 된다고 하네요. 호주정부가 해외에 조달하는 부채와 호주 금융권이 해외에서 빌려오는 부채등이 여기에 해당합니다. 호주 정부의 부채의 경우 지난 10년간 2007년 $58 Billion에서 2017년 552 Billion으로 10배이상이 커졌으며, 가계부분부채는 다른OECD국가의 63%에 비해 현저히 높은 GDP의 100%를 넘어가고 있습니다.

물론 부채가 크다고 다 나쁜것만은 아니고 경제규모가 커짐에 따라 부채가 커지는것은 당연하기에 부채가 커지는것이 꼭 나쁘다고할수만은 없습니다. 하지만 호주의 문제는 부채증가의 속도와 부채의 급격한 증가가 다음의 이유때문인데요.

• 만성적인 Trade Deficit, 즉 광물등을 수출하고 가전제품과 자동차등을 수입하는데서 오는 무역수지 적자.
• 호주 정부의 세금으로 걷어들이는 세수보다 의료, 보건, 복지등으로 사용하는 액수가 많은 적자 재정인인 예산적자 Deficit (연간 이자로만 $15.6 billion 지출) 로 전세계 금융위기 (GFC) 2009년 이전에는 오히려 흑자 재정이었음 - 현재 호주는 미국과 일본등에 비해서는 정부 부채가 GDP에서 차지하는 비중은 그나마 건전한편
• 민간부분 부채의 급속한 증가는 호주 부동산 과열로 인한 각 은행들은 앞다투어 해외에서 빌려서 조달한 자금을 부동산 시장에 투입

가장 큰 문제는 부동산 담보대출이 아닌가 생각해 보았습니다.만약 해외에서 빌려온 자금이 신규 부동산 건설등에 사용된다면 그나마 경기회복등에 효과가 있다고 말할수 있겠는데, 현실은 90% 이상의 부동산 대출이 기존 부동산 구매에 사용된다는 점입니다.

술자리에서 폭탄주가 돌듯이 같은 부동산의 주인이 여러번 바뀔때마다 첨잔(?)으로 계속 가격은 오르고 이에따라 부채도 덩달아 같이 오르나 이과정에서 고용효과나 혁신등등 어떠한 부가가치도 만들어 지지않는다는 사실에 주목할 필요가 있습니다. 이과정에서 호주 금융권, 4대 은행은 너무 몸집을 키워 지금은 대마불사, 즉 너무 커져서 정부가 금융위기때는 은행들의 예금 보증을서는 우스운 일이 벌어지기도 했습니다. 이때 탐욕(?)스러운 은행들은 AAA 신용평가에 빛나는 호주정부의 보증을 통해 유지되는 높은 신용등급을 이용하여 더 많은 돈을 저 싸게 빌려서 호주 부동산 시장에 풀기 시작해 막대한 이익을 올리고 있는게 현실입니다.

모든 파티가 마찮가지겠지만 이제 부동산 파티는 서서히 끝나고 호주 부동산 경기 곳곳에서 공급과잉과 지나친 가격상승으로 실수요자들이 떠나가는 부동산 시장에는 이제 파열음이 들리기 시직합니다. 최근 신문기사들은 심지어 공포감까지 들게하는데요

[AFR - 2018년2월1일 호주 임대소득 성장율 0.6% - 24년만의 최저치

[AFR 2018년 2월 1일 - 시드니 멜번 1월 부동산 가격 하락


호주 이민온 한국분들이 잊고 계신부분이 1990년대에는 주택 담보 대출이자율이 무려 17%였던적이 있었다는 것을 모르시거나 경험 안해보셨을것입니다. 위에서 잠시 제가 언급하였듯이 호주 은행들은 대출을 위해 주로 해외에서 자금을 대출해 오는데, 호주 국가 신용도에 밀접한 관련이 있고 호주 재정적자에 허덕이는 상황에서 만에 하나라도 호주정부의 신용등급이 강등되면 호주 은행대출 이자율은 크게 오를수뿐이 없는 구조입니다.

따라서 호주정부는 호주경기의 폭락을 막기위해 비장의 카드를 내놓게되는데 이는 이민을 통한 경기부양입니다. 연간 200,000명에 달하는 이민정책은 호주 인구 규모를 볼때 실로 엄청난 숫자이며 이를 통한 자본의 유입 그리고 부동산시장의 완만한 연착륙을 기대하는듯하네요.

하지만 이들이 가지고 들어오는 자본들이, 특히 이민자들은 아버지는 본국에 남아 사업을 하고 자녀들과 가족들은 호주에 남아있는 경우가 많다고 가정할때에, 이들이 구매하는 부동산은 어떠한 부가가치도 만들어 내지 못하고, 이들이 구매하는 독일제 스포츠카등은 무역수지 적자에 기여하며 급격히 늘어나는 인구때문에 막히는 교통 (사회적 손실 교통체증 연간 $3.5B 손실), 치솟는 교육비 ([SMH 시드니 사립학교 학비 연간 $37,000 돌파]), 의료, 보건 복지 부담 가중 등등 호주의 납세자중 하나로 짜증나는게 하나둘이 아닙니다.

우리도 이민자이다보니 이민이라고 하면 대체적으로 우호적인 성향을 가지는 경우가 많은데요. 이제부터라도 조금더 객관적인 시각으로 바라보아야 하지 않나 하는 생각을 해봅니다.

시드니 지역의 5% 에서 10%의 가격하락을 예상한 유명한 호주 주류 경제학자와 이들 토대로 호주 은행주들의 주가를 비관적으로 바라보는 경제리포트를 소개한 언론지를 읽다가 잠시 개인적인 생각을 정리해보았습니다. [Business Insider]

최근 엄청나게 오르던 Bitcoin이 일시에 폭락하듯이 부동산도 언제나 가격하락의 위험을 가지고 있습니다. 호주 정치권이 더이상 감당 못할 이민자 유입을 줄이는 순간 또는 호주의 부채문제, 무역수지 및 재정적자가 해결 안되어 신용등급이 떨어지는순간 마지막 폭탄주잔을 들고 계시지 않기를 바라며, 호주에 사시는분들의 경우 현재 재정 상태를 돌이켜보고 감당할수 있을만큼의 부채를 가지고 분수에 맞는 삶을 설계해 보는게 어떨까하는 생각을 감히 해봅니다.

우리 모두가 살고 있는 호주는 저축은 어디에도 없고 모든것이 소비위주가 되어 모든것을 대출을 통해 빌려서 살고 있는것을 보며, 한국과 일본이 지금의 경제강국이 된 가장큰 이유는 부모님 세대의 알뜰한 근검절약이 있었고, 이분들의 저축을 통한 자금들이 기업체로 이어지는 좋은부채 (Good Debt)역할을 했기에 가능했는데, 요즘은 주위의 모든 부채가 나쁜 부채인 부동산으로만 이어지는듯하여 어두운 마음 그리고 걱정되는 마음을 금할수 없습니다.

마지막으로 영어로 부동산 담보대출을 Mortgage라고 흔히들 말하는데요. 이는 고대 프랑스어에서 유래된것으로 라틴어로 Mort 는 죽음 (Death) 을 Gage 는 약속 (Pledge)에서 유래한 Death Pledge, 즉 죽음의 약속이라는 섬뜻한 의미를 가지고 있습니다. 물론 강제로 저축할수 있는 수단으로 젊은분들에게 기성세대들이 권유해 온것도 사실이고 호주 금융권이 담보대출시 부동산담보를 요구하기에 사업하는분들에게는 부득이한 선택이기도 하였으며, 지난 10여년간 자산증식에 기여한 부분도 있었으나 이제는 다른 시각에서 바라보아야 할 필요도 있지 않을까요?

경제학자들은 Mortgage가 죽음의 약속 Death Pledge인 이유가 꼭 30년간 꼬박 빚을 갚아야 해서가 아니고  노동시장의 왜곡을 이유로 들곤합니다. 다른지역 또는 국가에 더 좋은 사업기회 또는 취업기회가 있더라도 부동산 담보대출 때문에 인구의 자유로운 이동이 어렵기 때문입니다.

Mortgage의 어원을 독자분들에게 알려드리며 지극히 개인적인글을 이만 줄일까합니다.

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유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

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