SMSF에서 호주 주거용 부동산 (Residential Property)을 투자할 때 유의점에 대해서...
호주 부동산 가격이 천정부지로 오르고 있습니다. 그 이유를 살펴보면, 호주 역사상 가장 낮은 이자율과 호주 인구에 비해 턱없이 부족한 부동산 매물이 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 최근 호주 신문 기사에 따르면, 호주의 주요 도시(Capital City)들이 지난해에 비해 평균 5.3% 상승했으며, 우리 교민들이 많이 거주하는 시드니(Sydney)의 경우 무려 7%나 올랐다고 합니다.
이러한 상황에서, 비교적 자금이 비축되어 있는 퇴직연금(Superannuation)을 활용한 부동산 투자를 고려하는 분들이 많습니다. 특히 SMSF(Self-Managed Superannuation Fund), 즉 직접 운영하는 퇴직연금을 통해 아파트나 주택 등의 주거용 부동산에 투자하려는 분들이 증가하는 추세입니다.
아직까지도 많은 호주 거주 한국분들이 퇴직연금(Superannuation)의 중요성을 간과하는 경우가 많습니다. 잠시 연금의 기원에 대해 이야기해보겠습니다.
근대 연금의 시작은 독일의 철혈 재상으로 알려진 비스마르크(Bismarck, German Chancellor)가 1889년에 도입한 것으로 널리 알려져 있습니다. 재미있는 사실은, 당시 연금은 70세 이상의 노동자에게 지급되었는데, 그 당시 독일 국민들의 평균 수명이 45세였다는 점입니다. 복지 혜택보다는 정치적인 목적이 더 컸을 것이라고 조심스럽게 추측해봅니다.
호주에서 연금을 받을 수 있는 나이는 65세입니다. 현재 호주의 평균 수명은 여성의 경우 84세(세계 3위), 남성의 경우 79세(세계 4위)입니다. 그리고 65세가 된 이후의 평균 수명은 여성 87세, 남성 84세로, 부부 중 한 명이 100세까지 살 확률이 20%에 달하는 장수 국가입니다.
이 통계에 따르면, 많은 분들이 은퇴 후 연금에 의존해 20~30년을 살아야 할 가능성이 큽니다. 따라서 은퇴 후 노후 준비는 하루라도 빨리 시작하는 것이 중요합니다.
이제 본 블로그의 주제인 SMSF를 통한 주거용 부동산 투자에 대해 알아보겠습니다. 다음의 사항들을 유의하시기 바랍니다:
Sole Purpose Test: SMSF를 통해 투자한 부동산은 은퇴 및 사망 시 혜택을 제공하기 위한 목적이어야 하며, 이 부동산에서 SMSF 회원이나 관련인이 거주해서는 안 됩니다.
자기 주택 구매 불가: SMSF를 통해 본인의 주택을 구매할 수 없습니다.
차입 융자 규정: 부동산을 구매할 때 차입 융자를 활용할 경우 매우 엄격한 법규가 적용되며, Bare Trust 자문 등 전문가의 도움을 받아야 합니다.
세제 혜택: 예를 들어, 65세 이전에 1년 이상 보유하고 매각 시 발생하는 차액에 대해서는 한국의 양도소득세에 해당하는 CGT(Capital Gains Tax)를 10%만 내면 됩니다. 65세 이후에는 세금이 면제될 수도 있습니다.
보호 혜택: SMSF는 개인 파산 등으로부터 보호를 받을 수 있어, 소송에 휘말릴 가능성이 있는 전문직 종사자나 사업자에게 유리합니다.
분산 투자: 부동산에만 투자할 경우 리스크가 크므로, 주식 및 채권 등 다양한 자산에 분산 투자하는 것이 좋습니다.
감사 및 페널티: SMSF는 매년 외부 감사를 받아야 하며, 잘못 운영할 경우 페널티가 발생할 수 있으므로 전문가와 상의하여 법적 테두리 내에서 운영하시길 권장합니다.
저희 법인은 SMSF 관련 모든 서비스를 제공하며, 상담이 필요하시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
유형석 (제이슨 유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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