SMSF 에서 호주 주거용 부동산 (Residential Property)을 투자할때 유의점에 대해서...

호주 부동산 가격이 천정부지로 오르고 있네요. 물론 이유를 살펴보면 호주 역사상 가장 낮은 이자율과 호주 인구에 비해 턱없이 부족한 부동산 매물이 주요 요인이라고 할수 있겠는데요. 최근 호주 신문 기사를 보니 호주의 주요도시 (Capital City)들이 작년에 비해 평균 5.3%가 올랐으며, 우리 교민들이 많이 살고 있는 시드니 (Sydney)의 경우 무려 7%나 올랐다고 합니다.

이때문인지 많은분들이 실탄(?)이 비교적 많이 비축되어 있는 퇴직연금 (Superannuation)을 활용한 부동산 투자를 고려하고 계시며, 이때 SMSF (Self Managed Superannuation Fund), 즉 직접 운영하는 퇴직연금을 통해 아파트나 또는 주택등의 주거용 부동산 투자를 고려하고 계신분들이 많은듯합니다.

아직까지도 많은 호주거주 한국분들이 퇴직연금 Superannuation의 중요성을 간과하시는분들이 많은데요, 잠시 여담으로 연금의 기원에 대해서 말해볼까 합니다.

근대 연금의 시작은 독일의 철혈 재상으로 알려진 비스마르크 (Bismarck, German Chancellor)가 1889년에 도입했다는게 정설도 인정받고 있는데, 재미 있는 사실은 이때 연금은 70세 이상되는 노동자에게 이를 지급했다고 합니다. 그런데 그당시 독인국민들의 평균 수명이 45세 였다고 하니....아마도 복지혜택보다는 포퓰리즘, 정치적 의도가 더 반영되지 않았나 하는 생각을 조심스럽게 해봅니다.

각설하고 호주에서 연금 (Pension)을 받을수 있는 나이가 65세인데요. 현재 호주의 평균 수명은 여성의 경우 84세 (세계 3위), 남성의 경우 79세 (세계 4위)라고 합니다. 그리고 그 65세 이전에 질병이나 사고로 사망하지 않고 연금을 받을수 있는 65세가 된 호주인들의 경우만 볼때 평균 수명은 다시 여성의 경우 87세, 남성의 경우 84세로 늘게 되는데, 이들중 부부의 경우 20%정도가 부부 둘중의 하나는 100세까지 살수 있다는 세계적인 장수 국가입니다.

통계를 기준으로 볼때 많은분들이 은퇴후에 연금에만 의존하여 20-30년을 살아여 한다는 계산이 나오는데 은퇴후 노후에 대한 준비는 하루라도 빨리 하시는 좋을듯 합니다.

다시 본 블로그의 주제인 SMSF를 통한 주거용 부동산 투자를 고려하실때 다음을 유의 하시기 바랍니다.

• SMSF를 통해 투자한 부동산은 sole purpose test, 즉 투자의 유일한 목적이 은퇴 및 사망시의 혜택 (Retirement and death benefits)을 제공하기 위해야하며, 따라서 이 부동산에서 멤버나 관련인이 거주하시거나 하면 안됩니다.
• SMSF는 본인의 주택을 구매할수 없습니다.
• 차입 융자를 통해 부동산을 구매할때는 아주 엄격한 법규가 적용되며, Bare Trust 자문등등 전문가의 도움을 받으시기바랍니다.
• 세제 혜택이 많이 주어지는데 예를 들어 65세 이전에 1년이상 보유하고 매각시 생기는 차액에 대해서는 한국의 양도 소득세에 해당하는 CGT (Capital Gains Tax)를 10%만 낼수 있으며 65세 이후에는 세금이 면제 되기도 합니다.
• SMSF에 대해서는 개인 파산 (Bankruptcy)등등에 대해서도 보호를 받을수 있어, 소송에 휘말릴수 있는 전문직 종사자나 또는 사업을 하시는 분들의 경우 한번쯤 고려해 보셔야 할듯합니다.
• 부동산에만 투자한다면 투자 리스크가 크기에 여러 종류의 자산, 예를 들어 주식 및 채권등등에 분산 투자를 고려하셔야 하겠습니다.
• 연간 외부 감사를 받게되는 SMSF의 경우 이를 잘못 운영할경우 이에 대한 페날티가 만만치 않으므로 이를 전문가와 상의하여 법적 테두리안에서 운영하시길 권해드립니다.

본법인은 SMSF관련 모든 서비스를 제공하고 있으며, 본인은 ASIC에 등록된 정신 SMSF Auditor 감사관으로 이와 관련한 정확한 자문을 해드릴수 있으니 연락 부탁드립니다.

[필자의 프로필 인물정보 약력보기]

[홈] - 필자의 다른글 보기

유형석 (제이슨유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

Disclaimer - 법적 책임 면책조항 (Legal Disclaimer)

This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.

You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.

본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.

위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.