Land Banking - 빈땅을 소유하고 계신지요? 빈땅 세금공제에 대해서...
호주에서 많은분들이 토지비축 (Land Banking), 즉 빈땅이나 공터 (Vacant Land)를 구매하여 소유하고 있다가 향후에 택지 변경허가 (Rezoning) 또는 건설허가 (DA - Development Approval)가 나온 후에 높은 가격에 매각을 하거나 또는 부동산 개발 또는 건설업자들에게 이윤을 붙여 재판매하는 제테크방법이 호주에서 오랜기간 동안 인기가 있어 왔습니다.
문제는 최근들어 호주 부동산시장이 급랭하면서, 가격은 더이상 안오르는데 임대소득은 없고 비용만 발생하는 이들 빈땅에 대해서 골머리를 썩히는 분들이 많이 생기고 있는데 이때 호주 정부에 이들에게 세금 부담을 더욱 더 크게 키우는 법안이 곧 시행되기에 알려드릴까 합니다.
2018-19년 호주 연방 예산 (Federal Budget)에 발표되어 2019년 7월 1일부터 적용될 빈땅 소유에대한 새로운 법안은 투자가가 빈땅을 소유하고있는 이유가 향후 건설을 한후 임대등을 통해 소득을 예상하는 경우가 아니고 Land Banking,즉 빈땅을 소유하고 부동산 개발은 안하면서 순전히 가치상승의 목적으로 보유하는 경우, 임대소득등이 없는 상황에서 발생하는 각종 부동산 소유 비용들에 대한 세금 공제를 못하게하는 신규 법안입니다.
일반인들이 은행대출을 통해 빈땅을 구매하면서 발생하는 은행이자 및 카운슬비용, 토지세 (Land Tax)등등 부동산 소유 및 보유에 따른 여러 비용들이 발생하게 되는데, 많은분들이 이들 관련비용을 개인소득등에 Negative Gearing을 통해 세금 비용 공제를 받다가, 자칫 향후 호주 국세청 감사등을 통해 적발되어 문제가 될수 있을듯 하네요.
개인이 사서 본인 거주목적의 집을 지을려고 보유하는경우에는 원래 세금공제가 안되므로, 일반적으로 빈땅을 사서 향후 임대 부동산등을 건설할 목적일 경우에만 각종 세금공제가 가능할것으로 보입니다.
문제는 모든게 계획대로 진행되는게 아니기에 본의의 의지와는 상관없이 (beyond your control)경우에 따라서는 건설 계획등이 지연되는 경우가 있는데요. 이때는 세금공제를 위해서 호주 국세청에 이를 증명할수 있도록 준비를 해놓아야 합니다.
이때 호주국세청은 납세자가 건설을 위해 자발적이고 진정성있는 절차(Active and Genuine Steps)를 밟고있다는것을 보여주어야 하는데요. 예를들어
- 은행등 금융권과 융자를 검토한다던지 다른 자산매각을 통해 건설자금을 조달 준비하는 증거
- 건설회사와 공사비등을 검토
- 건축가와 계약하여 설계등을 논의
- 해당 카운슬과 건설허가 DA등을 조사하고 검토
- 지역 부동산 업자와 임대소득등을 논의
- 해당 카운슬과 건설인허가에 따른 분규 또는
- 건설회사의 파산 그리고
- 자연재해 등등
[호주 국세청 - Property - Vacant Land]
경우에 따라서는 빈땅을 본인 사업에 사용하거나 아니면 향후 이윤을 붙여 팔 목적으로 소유하고 있을경우 발생하는 소득에 대해서는 일반소득 (Ordinary Income)으로 간주되어 CGT등의 50% 면제 혜택이 없이 일반세금을 세금면제 혜택없이 납부 하셔야 할수도 있으며 또한 GST등록의 의무를 질수도 있습니다. 상업용 토지의 경우에는 빈땅을 향후에 개발또는 소득을 위해 사용함을 보이지 않으면 자칫 빈땅 구매시 GST환급을 못 받을수도 있으니 주의 하셔야 합니다
최근들어 호주에서 부동산 관련 각종 세금정책이 수시로 바뀌고 있습니다. 꼭 부동산관련거래 이전에는 세무 전문가분을 찾아사 자문을 받으시길 권해드리며 제가 지금까지 쓴 여러 부동산 세무관련 블로그들은 다음의 링크에서 다시 보실수 있습니다.
[부동산 관련 블로그 모음]
호주 부동산 관련으로 궁금하신게 있으시면 연락 부탁드립니다.
유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.
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