해외거주하시면서 호주 부동산을 매각하시나요? CGT for Foreign Residents (한국 체류자 호주 부동산 매매 양도소득세)

호주에 거주하시다가 한국으로 역이민을 하신 분들, 호주에서 유학이나 비즈니스 차 거주하셨던 분들, 그리고 호주 부동산 세미나 등을 통해 호주 부동산을 취득하신 분들 등 한국에 거주하시는 많은 분들이 호주에 부동산을 소유하고 계십니다.

호주의 부동산 매매와 관련하여 세금 문제, 특히 자본 이득세(Capital Gains Tax, CGT)에 대한 우려가 많으신 것으로 알고 있습니다. 호주에서 부동산을 매각할 때 발생하는 세금 관련 의무는 복잡할 수 있으며, 특히 한국이나 미국 등 외국에 거주하는 경우 더욱 그렇습니다. 이에 대해, 호주에서 부동산을 매각하는 과정에서 외국 거주자가 고려해야 할 주요 세금 문제를 간략히 설명드리겠습니다.

1. 자본이득세 (CGT)

자본이득세는 자산 매각으로 인해 발생한 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 이는 부동산, 주식, 암호화폐 등 다양한 자산에 적용될 수 있습니다. 호주에서는 이러한 이득을 개인의 소득에 포함시켜 소득세율에 따라 과세합니다.

호주 외국 거주자 (Foreign Residents) 또는 임시 거주자 (Temporary Residents) 의 경우에는 Taxable Australian Property (TAP)에 대해서만 CGT를 납부 의무가 있기에 , 부동산 외의 주식이나 암호화폐 등은 걱정하지 않으셔도 됩니다.

2. 세법상 호주 거주 상태 (Australian Tax Residency Status)

세법상 거주 상태는 CGT에 있어 중요한 요소입니다. 호주 세법에서 거주자는 다음의

• 호주 거주자 (Australian Resident), 
• 외국 거주자 (Foreign Resident),
• 임시 거주자 (Temporary Resident)

3가지로 구분되며, 각각에 따라 CGT 적용 방식이 달라집니다. 외국 거주자 (Foreign Resident)의 경우, 위에 설명한대로 "과세 대상 호주 자산 (Taxable Australian Property - TAP)"에 대해서만 CGT가 적용됩니다.

이때 거주자의 지위 및 개념은 이민성 (Department of Home Affairs)은 틀리기때문에 주의하시기 바라며, 호주 영주권자 또는 시민권자이지만, 세법상으로는 한국등 해외 거주시에 외국 거주자 (Foreign Resident)로 간주받을수 있음을 주의하시기 바랍니다.

3. 세법상 호주 상태 (Tax Residency) 와 CGT와의 관계

세법상 호주거주 상태가 자본이득세(CGT)에 미치는 영향에 대해 알아야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.

• 외국 거주자 및 임시 거주자는 호주 내 부동산이나 광업권 (Mining Right) 등등 Taxable Australian Property (TAP)에 대해서만 CGT를 납부합니다.
• 2012년 5월 8일 이후 취득한 자산에 대해서는 일반적으로 외국인 및 임시 거주자에게 12개월 이상 소유시 주어지는 50% CGT 할인 (50% CGT Discount) 이 적용되지 않습니다.
• 외국 거주자는 2020년 6월 30일이후에 매각하는 부동산에 대해서  Life events test, 즉 6년 미만으로 외국 거주중이고, 배우자나 자녀가 말기 질환 환자이거나 또는 사망하였거나 또는 결혼관계의 파탄등등의 요건을 충족하는 경우가 아니면 Main Residence Exemption, 본인 거주주택에 대한 CGT 면제 혜택을 받을 수 없습니다. 
• 호주 이민등으로 호주 거주자가되게 되면 해외자산도 호주 CGT 납부의 대상이 될수 있으며 [관련블로그], 반대로 호주를 떠날때 호주내 부동산외의 주식등등의 자산에대해서 CGT 납부의 의무가 생길수도 있습니다. 
• 1985년 9월 20일에 CGT가 시작되기 전에 취득한 부동산등의 자산은 Pre-CGT assets으로 CGT의 대상이 아니고, 매각시 CGT 양도소득세가 없습니다.
• 외국 거주자는 $750,000 이상의 호주 부동산을 매각 시 12.5%의 외국 거주자 자본이득세 원천징수, Foreign Resident Capital Gains Withholding (FRCGW)를 납부해야 할 수 있습니다.

4. 호주 부동산을 2012년 5월 8일 이전 구매 여부

• 2012년 5월 12일 이후 취득한 부동산 - 외국 거주자나 또는 임시 거주자는 12개월 이상 소유 하셨더라도 50% CGT Discount 혜택을 볼수 없습니다.
• 2012년 5월 12일 또는 그 이전에 취득한 부동산 - 양도소득에 Discount을 적용할 수 있으며, 이때 두 가지 방법이 있으며, 둘 다 적용되는 경우 선택할 수 있습니다:

1. 2012년 5월 8일 이후에 호주 거주 기간이 있었다면, 2012년 5월 8일 이후 호주 거주자였던 일수에 비례하여 할인을 적용할 수 있습니다.
2. 2012년 5월 8일에 외국 거주자나 임시 거주자였다면, 비례 할인 방식 대신 시장 가치 방법(Market Value)을 사용하여 할인을 계산할 수 있습니다. 이때 해당 부동산의 감정평가서가 필요합니다.

• 호주 국세청이 제공하는 CGT DISCOUNT WORKSHEET 을 사용하면 이를 손쉽게 계산하실수 있습니다.

호주에서의 부동산 매각과 관련하여 더욱 구체적인 상담이 필요하시다면, 귀하의 상황에 맞는 전문적인 조언을 제공할 수 있는 세무 전문가와의 상담을 권장드립니다. 이를 통해 독자분의 세금 의무를 명확히 이해하고, 적절한 세금 계획을 수립할 수 있을 것입니다.

이메일 문의는 askjasonyu@gmail.com 으로 보내주시기 바랍니다.

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유형석 (제이슨 유)

Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)

호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사

Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia

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