Discretionary Trust를 사용하여 부동산 투자를 하고계신가요?
하지만 본 법안들의 취지가 무색하게 호주 합법적 거주자분들도 주의하지 않으시면 외국인들로 가주받아 추가로 불필요한 세금등을 내실수도 있기에 알려 드립니다.
많은 교민분들이 회계사분들의 권유등으로 Family Trust 또는 Discretionary Trust, 즉 신탁관리자인 Trustee가 임의로 특정 수혜자 Beneficiary에게 세율등을 고려하여 배분할수 있는 신탁투자형태로 부동산 투자를 하고 계시는것으로 알고 있는데요. 이경우 CGT Discount등등 장점도 있으나 Tax Loss 및 추가 Land Tax등등 단점도 있기에 주의하셔야 한다고 이전에 말씀드린바 있습니다. 다시 간단하게 설명드리면 Negative Gearing 을 이용한 부동산 투자의 경우 Trust에서의 손실을 고세율의 개인소득등과 연계하여 공제할수 없고 미래의 Trust소득이 생길때까지 기다려야 하며 또한 Discretionary Trusts는 일반적으로 Special Trusts로 간주 받아 Land Tax Threshold, 즉 토지세 면세구간을 사용할수 없기에 추가적인 상당한 Land Tax 부담이 발생할수도 있습니다.
또한 많은 Discretionary Trusts가 Corporate Beneficiaries, 즉 수혜자에 법인을 설정하여 Trusts소득을 배분함으로써 고소득자의 개인 소득세율이 아닌 법인세율로 세무조정을 하는경우가 많은데요. 이경우 6월 30일 이전에 법인으로 소득배분은 되었으나 실제로 지급이 안된 Unpaid Distribution Entitlement (UPE)의 경우 추가로 Division 7A loan 문제를 발생시킬수 있기에 주의하시기 바랍니다. 문제 해결을 위해서는 Trustee Resolutions 을 통해 배분된 소득을 법인세 신고이전에 지급완료하거나 또는 Division 7A loan계약서 작성을 통해 기간내에 이자와 함께 지급완료를 하셔야 합니다.
빅토리아(VIC)주의 Victorian State Revenue Office는 2015년 7월 1일부터 일반적으로 호주시민권자나 영주권자가 아닌 외국인들 (foreign purchasers)이 주거용 부동산 (Residential Property) 구매시 추가 취득세 (additional duty) 를 3% 도입한 이래, 2016년 7월 1일에는 7% 그리고 급기하 2019년 7월 1일부터는 8%의 추가 취득세를 징수하고 있습니다.
만약 구매자가 법인 (Company) 이나 신탁 (Trust)의 경우 빅토리아주는 외국인을 정의할때 50%이상의 지배지분 "controlling interest"개념을 사용하는데, 지분이 정해져 있지 않은 Discretionary Trust의경우 이전까지는 Beneficiary 중에 현재로는 외국인 Beneficiary가 없고 미래에도 외국인이 없을것 같을 경우에 한해 Practical Approach로 이를 예외로 인정하여 주었습니다.
하지만 2020년 3월 1일부터는 이런 모호한 Practical Approach를 배제한체 만약 Beneficiary중 한명이라도 외국인일 가능성이 있으면 forign trust로 간주 받아 위에 말한 외국인 거주 부동산 제재 받게됩니다.
이를 피해가기 위해서는 Trust Deed를 검토하여 외국인이 수혜자 Beneficiary로 등록되는것을 불가하도록 이를 정정하셔야 합니다.
거의 대부분의 한인분들이 NSW주에 거주하고 계신데요. NSW주의 경우 역시, 외국인들의 Residential 부동산 구매와 소유에 대해 현재 8%의 Surcharge Purchaser Duty와 2%의 Surcharge Land Tax가 적용되고 있는데 2019년 10월에 비슷한 취지로 법안이 입안되어 있습니다.
내용이 어렵고 이해가 힘든관계로 간단히 설명드리면, 호주에 계시는 교민분들의 경우 Family Trust등등의 Discretionary Trust를 사용하여 부동산 투자를 하시는 경우가 주위에 많이 계신데 만약 기존의 Trust Deed를 외국인 수혜자를 금지하도록 정정(Amendment)을 안할경우 외국인 Foreign Trust로 간주 받아 불필요한 추가 세금을 내실수도 있으니 주의하시기 바랍니다. 따라서 이미 Discretionary Trust를 통해 투자를 하시는 분들은 담당 변호사 또는 회계사분들께 연락을 취해 적절한 조치를 취하실것을 권해드립니다.
이메일 문의는 askjasonyu@gmail.com 으로 보내주시기 바랍니다.
유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
Disclaimer - 법적 책임 면책조항 (Legal Disclaimer)
This is Jason Yu's personal blog space and the contents are in general nature only as well as personal opinions. The writer’s opinions reflect his own personal views and should never be interpreted as being the advice, opinion or responsibility of the firm the writer is associated with.
You should not rely on the information contained in my personal blog because this is never intended to be advice nor comprehensive information and where appropriate, please seek your own professional advice to meet the needs of individual circumstances.
본 칼럼의 내용은 필자 개인의 의견이며, 필자가 근무하고 있거나 관련되어 있는 단체 및 사업장의 입장과는 무관함을 밝힙니다.
위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.
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