Discretionary Trust를 사용하여 부동산 투자를 하고계신가요?
호주에서 Family Trust로 부동산 투자 시, 외국인 취득세 피하는 방법
하지만 본 법안들의 취지가 무색하게 호주 합법적 거주자분들도 주의하지 않으시면 외국인들로 가주받아 추가로 불필요한 세금등을 내실수도 있기에 알려 드립니다.
많은 교민분들이 회계사분들의 권유등으로 Family Trust 또는 Discretionary Trust, 즉 신탁관리자인 Trustee가 임의로 특정 수혜자 Beneficiary에게 세율등을 고려하여 배분할수 있는 신탁투자형태로 부동산 투자를 하고 계시는것으로 알고 있는데요. 이경우 CGT Discount등등 장점도 있으나 Tax Loss 및 추가 Land Tax등등 단점도 있기에 주의하셔야 한다고 이전에 말씀드린바 있습니다.
Discretionary Trust와 부동산 투자: 주요 고려사항
Discretionary Trust를 통한 부동산 투자는 여러 가지 세금 혜택을 제공할 수 있지만, 동시에 추가적인 세금 부담도 발생할 수 있습니다.
Negative Gearing의 한계: Discretionary Trust를 통한 부동산 투자의 경우, 손실이 발생해도 개인소득과 연계해 공제할 수 없으며, 미래의 신탁 소득이 발생할 때까지 기다려야 합니다. 이로 인해 현금 흐름이 악화될 수 있습니다.
토지세(Land Tax) 부담: Discretionary Trust는 일반적으로 Special Trust로 간주되므로, 토지세 면세구간을 적용받지 못해 추가적인 토지세 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 특히 부동산이 여러 채일 경우 상당한 세금 부담으로 이어질 수 있습니다.
Corporate Beneficiaries와 Division 7A: Discretionary Trust에서 소득을 법인 수혜자(Corporate Beneficiaries)에게 배분해 법인세율을 적용하는 경우, 소득이 6월 30일 이전에 법인으로 배분되었으나 실제 지급되지 않은 경우(Unpaid Distribution Entitlement, UPE), Division 7A loan 문제가 발생할 수 있습니다. 이 문제를 방지하려면, Trustee Resolutions을 통해 소득을 법인세 신고 이전에 지급 완료하거나 Division 7A loan 계약서를 작성해 이자와 함께 지급을 완료해야 합니다.
빅토리아 주의 외국인 취득세와 Trust Deed 수정
만약 구매자가 법인 (Company) 이나 신탁 (Trust)의 경우 빅토리아주는 외국인을 정의할때 50%이상의 지배지분 "controlling interest"개념을 사용하는데, 지분이 정해져 있지 않은 Discretionary Trust의경우 이전까지는 Beneficiary 중에 현재로는 외국인 Beneficiary가 없고 미래에도 외국인이 없을것 같을 경우에 한해 Practical Approach로 이를 예외로 인정하여 주었습니다.
하지만 2020년 3월 1일부터는 이런 모호한 Practical Approach를 배제한체 만약 Beneficiary중 한명이라도 외국인일 가능성이 있으면 forign trust로 간주 받아 위에 말한 외국인 거주 부동산 제재 받게됩니다.
이를 피해가기 위해서는 Trust Deed를 검토하여 외국인이 수혜자 Beneficiary로 등록되는것을 불가하도록 이를 정정하셔야 합니다.
NSW주의 외국인 부동산 규제
거의 대부분의 한인분들이 NSW주에 거주하고 계신데요. NSW주의 경우 역시, 외국인들의 Residential 부동산 구매와 소유에 대해 현재 8%의 Surcharge Purchaser Duty와 2%의 Surcharge Land Tax가 적용되고 있는데 2019년 10월에 비슷한 취지로 법안이 입안되어 있습니다.결론 및 권장 조치
호주에서 Family Trust나 Discretionary Trust를 통해 부동산 투자를 고려하는 교민분들은 외국인으로 간주되어 추가 세금을 부담하지 않도록 Trust Deed를 철저히 검토하고 수정해야 합니다. 이미 Discretionary Trust를 사용 중인 분들은 신속하게 담당 변호사나 회계사와 상담하여 필요한 조치를 취하시기 바랍니다.
만약 추가적인 문의사항이 있거나 도움이 필요하신 경우, 언제든지 연락 주시면 자세한 상담을 통해 최적의 솔루션을 제공해 드리겠습니다.
유형석 (제이슨유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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위의 내용은 법률 및 세무자문이 아닌 일반적인 내용으로 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다. 본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 회계사 또는 변호사를 통해 받으시기 바랍니다.