마진 스킴(Margin Scheme)을 사용하는 신규 주택 건설 후 판매에서의 GST 원천징수 사례
호주 부동산 개발 시 자주 발생하는 GST 문제와 해결 방안
최근 호주 교민들 사이에서 주택을 허물고 Duplex나 Townhouse를 신축하여 판매하는 방식으로 재산을 증식하려는 시도가 늘고 있습니다. 하지만 이 과정에서 많은 분들이 부가가치세(GST) 관련 규정을 간과하여 예상치 못한 문제에 직면하고 있습니다. 특히, 마진 스킴(Margin Scheme)을 활용한 거래에서 원천 징수와 관련된 혼란이 많습니다. 이 글에서는 호주 부동산 개발 시 발생할 수 있는 GST 문제와 해결 방안에 대해 자세히 알아보겠습니다.
이미 지난 과거에 호주 부동산 개발 및 GST 그리고 Margin Scheme등을 본 블로그를 통해 설명드린바 있습니다.
[이전블로그] 호주 부동산 세테크 - 부동산 세금 정보 (3회) - 부동산 개발 (29/04/2013)
[이전블로그] 호주 신규주택 구입시 구매자의 GST 납부관련 소식 (17/09/2018)
마진 스킴(Margin Scheme)을 사용하는 판매에서의 원천징수
마진 스킴은 부동산 판매 시 총 판매가의 1/11이 아닌 이익 마진(부동산 판매가와 토지 등의 구매가 차액)의 1/11을 기준으로 GST 납부액을 계산하는 방법입니다. 이 방법은 특히 개발 부지 구매 시 GST를 클레임하지 않은 경우에 해당하며 흔히 볼수 있는 주택을 구매하여 허물고 새 주택을 짓는 경우가 이에 해당하며, 이때 구매자가 반드시 서면으로 동의해야 합니다. 만약 GST Free인 Going Concern으로 구입한 경우, 원 판매자 역시 GST를 포함한 과세 판매(Taxable Sale)가 아닌 Margin Scheme 등으로 구매했어야 합니다.
주택 개발업자로서 GST 마진 방식이 수익에 미치는 영향을 이해하는 것은 매우 중요합니다. 주택 구매자는 일반적으로 GST 크레딧을 청구할 수 없기 때문에, GST 금액이 포함되더라도 지불 의사가 있는 가격은 언제나 GST 포함 가격입니다. 따라서 마진 스킴을 통해 GST를 줄일 수 있다면 이익을 극대화할 수 있습니다.
간단한 예시로 이해하기
기본 GST 방식:
부동산 구매가: $500,000
부동산 판매가: $700,000
GST 계산: $700,000 ÷ 11 = $63,636
마진 스킴 방식:
부동산 구매가: $500,000
부동산 판매가: $700,000
이익 마진: $700,000 - $500,000 = $200,000
GST 계산: $200,000 ÷ 11 = $18,182
위의 예시에서 볼 수 있듯이 마진 스킴을 사용하면 $45,454의 GST를 절감할 수 있습니다. 이는 최종 판매 가격에 영향을 미칠 수 있으며, 구매자에게 더 매력적인 가격을 제시할 수 있게 합니다.
마진 스킴을 통해 GST를 절감하면, 주택 개발업자는 GST 비용을 절약하고 이익을 극대화할 수 있습니다. 그러나 이 방법을 사용하기 위해서는 특정 조건을 충족해야 하며, 구매자의 서면 동의가 필요합니다. 또한, GST Free인 Going Concern으로 부동산을 구매한 경우, 원 판매자가 해당 부동산을 마진 스킴 등으로 구매했는지 확인해야 합니다. 이러한 복잡한 절차와 조건을 잘 이해하고 활용하면, 주택 개발업자는 더 큰 경제적 이익을 얻을 수 있습니다.
실제 예시를 통한 마진 스킴 알아보기 [호주 국세청 예시]
BuildCo는 2009년에 228,000달러에 매입한 토지를 보유하고 있으며, 그 토지 위에 새 주택을 건설하였습니다. 공급업체는 마진 스킴(Margin Scheme)을 사용하였고, 구매자가 이에 서면 동의하였습니다. 따라서 BuildCo는 이후 판매에 마진 스킴을 적용할 수 있습니다.
2018년 8월 9일, Tom은 BuildCo로부터 새 주택을 800,000달러에 구매하기로 계약을 체결하고, 80,000달러의 계약금을 지불했습니다. Tom과 BuildCo는 공급이 마진 스킴을 사용하여 이루어질 것에 대해 서면으로 합의하였습니다.
매매 계약서에는 다음이 포함됩니다:
- 필요한 공급자 통지서
- 56,000달러 (800,000달러의 7%)를 원천징수하여 ATO에 송금
- 나머지 매매 대금은 BuildCo에 지불
Supplier Notification을 통해 Tom의 부동산 담당 변호사가 양식 1 (Form One – GST Property Settlement Notification)을 온라인으로 작성하고, 지불 참조 번호 (PRN, Payment Reference Number)와 제출 참조 번호 (LRN, Lodgement Reference Number)를 받게 됩니다.
양식 1 (Form One)은 Tom의 부동산 담당 변호사가 원천징수하여 송금한 금액이 BuildCo의 신고한 액수와 맞는지 BuildCo의 BAS (Business Activity Statement)가 신고된 후에 확인하게 됩니다.
잔금을 지불하고 소유권이 이전되는 Settlement은 2018년 11월 2일에 이루어진다고 가정할 때, Settlement 시 Tom의 부동산 변호사는 PRN과 LRN을 사용하여 양식 2 (Form Two – GST Settlement Date Confirmation)를 제출하고 다음과 같은 절차를 수행합니다:
- 집 구매 대금 잔액 664,000달러 (800,000달러에서 80,000달러 계약금과 56,000달러 GST를 뺀 금액)를 BuildCo에 지불
- 원천징수한 56,000달러를 전산으로 호주 국세청에 송금
BuildCo의 마진 스킴 (Margin Scheme) 계산
BuildCo의 GST 마진은 새 주택의 판매 가격에서 2009년에 부동산을 매입한 금액을 뺀 금액으로 계산됩니다:
- 토지 비용 228,000달러
- 마진 = 판매 가격 - 토지 가격 (800,000달러 - 228,000달러 = 572,000달러)
- GST 금액 = 마진의 1/11 (572,000달러 × 1 ÷ 11 = 52,000달러)
BAS 신고 방법: BuildCo는 2018년 12월 BAS를 제출하고 다음 항목에 포함합니다:
- G1 총 매출액: 572,000달러 (마진)
- 1A 판매에 대한 GST: 52,000달러
Tom의 부동산 담당 변호사가 송금한 56,000달러의 Credit금액은 공급자 통지서 (Supplier Notification)의 BuildCo의 세부 정보와 확인되며, BAS가 신고될 때 부동산 판매에 대한 GST 납부액 52,000달러와 상계됩니다.
BuildCo는 Tom의 변호사가 송금한 GST 금액 56,000달러 (800,000달러의 7%)와 판매된 신규 주거 부동산의 GST 납부액인 52,000달러의 차액인 4,000달러의 GST 환급을 받게 됩니다.
더 궁금하신게 있으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
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유형석 (제이슨 유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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