호주 임대 부동산 소유자가 흔히 저지르는 세금 실수를 피하기 위한 10가지 팁
호주 임대 부동산 세금 신고: 절세를 위한 필수 체크리스트 10가지
호주에서 임대 부동산을 소유하고 있다면 세금 신고 시 흔히 발생하는 실수를 피하는 것이 중요합니다. 호주 국세청이 발표한 아래의 상위 10가지 팁을 통해 올바른 세금 처리를 하고 시간과 비용을 절약하세요.
1. 초기 수리비와 부동산 증개축비 정확한 처리
- 초기 수리비: 부동산 구입 시 이미 존재하던 손상에 대한 초기 수리비는 자본 비용(capital improvement)으로 처리되어 즉시 공제할 수 없습니다. 예를 들어, 초기구매후 입주전 바닥을 수리하거나 창문을 교체하는 경우, 이는 연간 2.5%씩 40년 동안 자본비용(capital works deduction)으로 공제됩니다.
- 증개축 비용: 부동산 구조물 전면 교체 또는 화장실 리모델링과 같은 경우, 이는 자본 공제(capital works deduction)로 처리되어 40년 동안 매년 2.5% 공제할 수 있습니다.
- 고가 항목 교체: $300 이상 비용이 드는 품목(예: 온수 시스템 교체)의 경우, 해당 비용을 가치 하락 감가상각으로 나누어 여러 해에 걸쳐 공제해야 합니다.
2. 대출 이자 공제
- 임대 부동산을 위해 받은 대출의 이자는 공제 가능합니다. 하지만 대출금을 리파이낸스해서 개인 용도로 사용한 부분(예: 보트 구매, 휴가 및 자녀 사립학교 학비 등)은 해당 금액에 대해 공제할 수 없습니다.
3. 대출 시 발생한 차입 비용 공제
- 차입 비용 (Borrowing Expenses) 이 $100를 초과할 경우, 이를 5년에 걸쳐 공제해야 합니다. $100 이하인 경우, 해당 연도에 전액 공제할 수 있습니다. 차입 비용에는 대출 설립 수수료 (Loan establishment fees)와 같은 항목이 포함되지만, 부동산 구매에 따른 인지세(stamp duty)는 포함되지 않습니다.
4. 구입 비용 공제
- 부동산 구입 시 발생한 변호사 비용, 인지세 (stamp duty)는 공제할 수 없지만, 부동산 매각 시 자본이득세(CGT)를 계산할 때 고려할 수 있습니다.
5. 건축 비용 처리
- 확장, 증축, 구조적 개선과 같은 건축 비용은 자본 공제(capital works deductions)로 처리되며, 40년 동안 매년 2.5%씩 공제됩니다.
6. 공동 관리비 및 기타 비용 공제
- 공동 관리비(body corporate fees)는 발생한 연도에 전액 공제할 수 있습니다. 그러나 자본 개선을 위한 특별 기금(speicial purpose fund)은 자본 비용 공제로 처리되어, 공사가 완료된 후 공제 가능합니다.
7. 공동 소유 부동산의 비용 및 소득 배분
- 부동산을 공동 소유하는 경우, 소득과 비용은 법적 소유 비율에 따라 나누어 신고해야 합니다. 예를 들어, 부부가 공동 명의로 부동산을 소유할 경우, 소득과 비용은 50:50으로 나누어 신고됩니다.
8. 개인 사용에 따른 공제 비율 조정
- 임대 수익을 창출한 기간만큼 공제를 제한해야 합니다. 부동산의 일부만 임대하거나 일부 기간 동안만 임대한 경우, 해당 기간 및 면적에 따라 세금 공제를 조정(apportion)해야 합니다.
9. 올바른 기록 보관
- 임대 부동산 소득 및 지출과 관련된 모든 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 또한 자본이득세가 적용될 수 있으므로 부동산 소유 기간 동안의 모든 기록은 매각 후 5년간 보관해야 합니다.
10. 부동산 매각 시 자본이득세(CGT) 정확히 계산
임대 부동산을 매각할 때 자본 이득(capital gain) 또는 자본 손실(capital loss)이 발생할 수 있습니다.
이미 임대 소득에 대해 공제받은 금액(예: 가치 하락에 따른 감가상각 비용, 자본 공사비(capital works)등은 취득 원가 (cost base)에 포함하지 않아야 합니다. 또한, 1997년 5월 13일 오후 7시 30분 이후 발생한 자본 공사비(capital works expenditures)에 대해 공제받은 금액만큼 취득 원가를 줄여야 합니다.
자본 이득이 발생한 경우, 해당 연도의 세금 신고서에 이익을 포함해야 합니다.
자본 손실이 발생한 경우, 그 손실을 다음 해로 이월하여 향후 발생하는 자본 이득에서 공제할 수 있습니다.
결론
위의 10가지 팁을 활용하여 임대 부동산 소유자로서 흔히 저지르는 세금 실수를 피하고, 시간과 비용을 절약하세요. 부동산 세금 처리가 복잡하게 느껴지신다면 언제든지 도움을 요청해 주세요.
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유형석 (제이슨 유)
Jason Yu CA Solicitor BCom with Merit LLB (UNSW)
호주 시드니 한인 공인회계사 세무사 변호사
Korean Speaking Chartered Accountant & Lawyer in Sydney, Australia
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